楼上漏水，楼下进水，邻居之间如何维权！

近年来，楼上漏水引发的纠纷在各种媒体上屡见不鲜。遇到此类情况，业主应如何科学维权，索赔时应注意哪些要素？律师被邀请对此类争端问题作出详细解释。

案例一：三层楼3家人卫生间漏水一年多

2015年5月17日，兰州市七里河区剑溪东路宝丰花园业主张先生表示，小区建成10多年，2013年11月买了一套二手房。他第一次入住的时候，发现家里的卫生间漏水了。他打开卫生间的天花板，发现一大片墙头都被水浸湿了，水滴一滴一滴的滴落。

张老师住5楼，6楼当时正在装修。他的怀疑是楼上卫生间漏水，导致他家漏水，墙壁发霉。但是在找到楼上住户后发现6楼卫生间也漏水。4楼住户也找到张老师举报4楼卫生间屋顶漏水。张老师说他们找过小区里负责水电维护的，对方没有来修，解释说他不在城里，不能来修。建议找物业的徐经理。但是，徐经理的电话已经关机。

案例二：二楼漏水一楼遭淹名贵书画损失惨重

2011年6月5日7时许，来自古浪县的男子王清宪发现，古浪县供电公司办公楼一楼的室外走廊地面和巨大的艺术书画内储藏室积水，店内珍贵书画受损。他向古浪县公安局城关派出所报案，并通过电话通知了二楼的房客高。

之后，状告古浪县供电公司和高。2012年7月9日，古浪县法院裁定，古浪县供电公司赔偿字画损失10万元，高赔偿字画损失15万元。高、古浪县供电公司均不服判决，提起上诉。武威市中级人民法院经征询双方意见，委托甘肃中心、中国书画鉴定管理中心进行鉴定，确定赔偿总额为118.4万元。2012年12月14日，武威市中级人民法院改判高赔偿损失49.7万余元，古浪县供电公司赔偿损失21.3万余元，由本人承担损失47.3万余元。

2014年3月31日，甘肃省人民检察院向省高级人民法院提起民事抗诉。2014年12月5日，经省高院调解，双方自愿达成协议：高赔偿2014年12月15日被淹字画损失，古浪县供电公司不予赔偿。

问：发现漏水后，应该怎么处理？

1、首先，应保护现场，并固定证据。如照片、录像等证据收集。2.协商的话，可以先找小区物业或者小区，让他们给意见，或者让他们去楼上邻居那里协商修缮。3.协商不成的，邀请价格认证中心等具有评估资质的企业进行现场评估。办理完相关手续后，到法院起诉是合适的。

问：对于漏水造成的损失，又该如何索赔？

1、找楼上业主：如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

《物权法》第92条规定：“房地产权利人利用相邻房地产进行取水、排水、通行、管道铺设等。应当尽量避免对相邻房地产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”

2、找开发商：房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。

问：楼上造成漏水情况却不肯赔偿，咋办？

如因楼上原因造成漏水，邻居不配合或不及时修复，受损业主可依据《民法通则》第83条向法院提起诉讼。如果邻居无视法院的判决，受害方可以先要求施工队自行修复，所发生的费用按照有关规定执行

我国《民法通则》第53条规定，业主需要装修房屋的，应当提前告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

物业公司发现装修过程中有违反有关规定的，应当通知行为人立即制止并改正；行为人拒不停止或者改正的，应当报告有关行政管理部门依法处理。业主遇到此类问题，应首先向物业公司报告，物业公司未履行上述义务的，应对遭受损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经履行了义务，就不承担责任。

问：楼上住户装修导致漏水，物业要负责吗？

《物业管理条例》第83条明确，房地产的相邻各方应本着方便生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、交通、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。也就是说，如果案件是相邻关系纠纷，虽然业主不是作为该房产的业主来自侵权，但仍应对其房屋渗漏给邻居造成的损失承担赔偿责任，在承担赔偿责任后，业主也可以向承租人要求赔偿。邻居漏水造成的损失可由双方自行商定。

《民法通则》第85条规定，法律及法律法规对处理相邻关系有规定的，按其规定办理；法律，法律法规没有规定的，可以按照当地习俗执行。同时，《物权法》第219条规定：“承租人未按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，给租赁物造成损失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。”也就是说，在房地产的所有者或使用者之间，任何一方都有权要求其他相邻方提供便利或接受一定的限制，以合理行使其所有权或使用权。

问：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗？

《合同法》规定商品房交付使用时，房地产开发商应向买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。《房屋质量保证书》是房地产开发商对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应列出经工程质量监督单位核实的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位。房地产开发商应根据住宅质量保证协议承担商品房保修责任。

《城市房地产开发企业经营管理条例》明确表示，正常情况下，各零部件的保修内容和最低保修期限为：屋面渗漏，保修3年；墙壁、厨房和浴室地板、地下室和管道的渗漏应保证1年；墙面、吊顶抹灰脱落，保修1年；墙面挖空开裂，大面积起砂，保修1年；供热或供冷系统及设备保修1供热和供冷期；卫生洁具保修1年；灯具和电气开关保修6个月。保修期从房地产开发商向用户交付竣工验收房屋之日起计算。保修期内的非人为损坏由房地产开发商免费修复。因商品房质量问题，保修单位进行维修时会影响房屋的使用功能，购买者可要求开发商承担赔偿责任。但需要注意的是，因住户使用不当或擅自修改结构、设备位置、装修不当造成的质量损失，开发商不承担保修责任。

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广州市荔湾区人民政府政务管理办公室