前期物业(新物业管理法条例2020)

【案例】前期物业管理案例分析

基本事实

南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，自然要承担开发商的物业管理。业主入住后多次质疑物业公司的物业管理费和服务标准，物业公司也多次向业主大会提出该项目亏损严重，拟增加物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾越来越严重，业主最终辞退了原物业公司。

个案分析

从本案所介绍的事实可以看出，最终导致业主和物业公司相互不理解的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准最终解除了合同。分析原因，开发商和物业公司在此过程中存在以下问题：

1、虽然物业公司“理所当然”接管了该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议,明确物业管理事项、服务质量、服务成本、双方及小业主的权利和义务等。

在2、本案中业主入住后对物业公司的收费和服务质疑，设定物业公司服务达到合同规定标准，,可以看到，在购房前期，业主对前期物业管理服务的相关内容没有清晰的认识，造成了与物业公司的矛盾。开发商应在与购房者签订的销售合同中包含与前期物业管理服务相关的服务协议。业主应当依法接受物业管理合同的内容。

由于3、本案中显示业主大会已经成立。,物业公司与小业主在物业费和服务标准上存在诸多争议，业主大会成立后，物业公司在签订物业管理委托合同时，应借此机会与业主大会沟通。物业公司可以根据业主大会要求的服务标准提供相应的服务和收费；如果双方分歧较大，也可以通过招标重新选择物业公司。

专家意见

1、前期物业管理，建设单位应通过招投标的方式选聘物业公司，并与物业公司签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定.《物业管理条例》第三章对此有明确规定。从事前期物业管理的物业管理企业应严格按照相关规定认真学习和操作。

2、销售合同中明确的物业管理条款，应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避免了业主购房时因物业管理相关内容不明确而引起的不必要的冲突，以及业主入住后物业公司的服务费问题。

3、首次业主大会，签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款。

4、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费.《物业管理条例》颁布后，开发商和物业公司独立经营是必然的，物业公司必须依靠自身实力赢得市场

文件：物业管理的早期介入与前期管理运作

格式：PPT格式

页数：82页

一、两个容易混淆的概念

二、早期介入的主要工作内容

三、早期介入的作用

四、早期介入的方式及内容

五、物业管理服务早期介入程序

六、早期介入的工作重点

七 物业管理早期介入的准备

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