闸北二手房(上海天汇广场二手房)

上海二手房现状：二手房高端市场面临沉重压力

继炎热的10月份之后，房地产市场上周继续保持高流量。上海中原地产研究咨询部数据显示，上周(11月2日-8日)新建商品房成交面积为31.8万平方米，虽然环比下降33.7%，但绝对金额保持在较高水平，成交量比去年同期高出86%。

成交量持续上升

改善住房迎来“小阳春”

从区域来看，代表近期改善的浦东又开始活跃起来。上周成交额6.6万平方米，比上个月增长13.8%，居全市第一。嘉定、松江等周边地区继续位居前列，但从绝对能量来看，比之前的峰值低1-30%左右。最近改良产品的成交势头不错。上周十大项目中有六个是此类产品，交易单价主要集中在4-6万元/平米。上周成交量最大的项目是华牧板块的陆家嘴吴彤公寓，总销量171套，均价5.8万元/平米。

上周卖出了486套单价在5万元/平米以上的中高端住宅，比上个月增长11.2%。在结构性变化下，平均交易价格为人民币/m2，较上月上涨4.7%。

楼市步入存量房时代，房企积极推进

虽然是11月，但房企推盘的热情还是很高的。上周，市场面积为43.6万平方米，仅比上个月减少1.5%。目前买家入市意愿还是比较高的。在二手房上市数量不足、价格高企的市场背景下，房企趁此机会错位竞争。基于如此高的推量，未来一到两周将保持快速的交易节奏。从结构上看，刚需项目呈上升趋势，目前供应量占75%。其中，本月市场量最大的新项目是临港板块限价房项目“一豪绿园”，供应面积26.2万平方米。

“双降”政策效果减弱，二手房稳中有降

中原地产数据显示，上周全市二手房成交约6151套，较上月下降27.1%。随着“双降”政策效应的减弱，二手房的供需稳步下降，成交量大幅下降。由于优惠政策，提前发行。目前原闸北区二手房交易稳定，大部分业主乐观看涨，不愿出售，房源萎缩。但是现在的房价普遍偏高，和购房者差距很大，不利于交易。整体来看，二手房市场出现降温趋势。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文喜表示，与过去相比，今年年底并不是推市的旺季，但今年年底的供应量非常充足。一方面，房企在为年底的销售排名而努力；另一方面，预计明年楼市将走低。利用优惠政策和市场热情抢占先机。短期来看，市场有很多热点，比如静安闸北合并，二胎全面放开。所以交易节奏还会继续，今年楼市暖冬格局已经基本确立。

楼主跳价，客户减少，二手房高端市场压力重重

10月，二手房高端市场降温。上海中原地产研究咨询部数据显示，10月份售出单价6万元/平米以上的房屋510套，同比下降8.9%。以古北板块为代表的21套高端项目10月份成交，较上月下降19.2%。此外，在别墅项目聚集的许婧板块，21套别墅产品w

高端二手房市场交易降温的主要原因如下。首先，今年的市场比较好，高端市场的表现相当突出。楼主觉得价格还有增长空间，不愿意卖。一些有代表性的社区，如世贸滨江，11月初只有两个新上市，有效供给不足阻碍交易步伐；第二，需求已经过了高峰期。经过半年的交易，购买力被消耗，需求开始下降。从近期游客来源来看，11月较上月同期缩水20%以上；最后楼主胡乱跳出来阻挠交易。比如10月份以来，越来越多的房东在古北板块跳价，至少占到40%，而且跳价幅度越来越大。比如上周，古北瑞仕花园的一套2居室公寓，最初的上市价格是830万元。有客户看中了这套房子后，房东认为他的价格更低，直接涨价到900万。如果价格不高，可以在盘子里买3个房间。

上海中原房地产研究咨询部高级经理卢文喜表示：二手房定价参考的是板块中的新房，一般略低于新房价格。虽然有价格差异，但是这个优势不一定能让消费者购买。以陆家嘴为例，虽然新址价格在10万元/平米以上，但新址的设计和装修材料是目前的主流。另一方面，一些有代表性的项目，比如仁恒滨江，已经存在了10多年，装修也开始过时。公寓设计和现在的主流有差距。其次，新开高端住宅项目的步伐也比较快。在去库存的背景下，房企的定价策略更适合市场，因此吸引了一些买家转向新的住房市场。

随着游客数量的减少，二手房高端市场交易将面临进一步压力。随着年底的到来，交易降温的趋势会越来越明显，成交量萎缩很难维持目前的价格水平。所以对于卖家，尤其是需要换货的房东，不要太过坚持价格，否则很容易错失良机。