营口二手房(58同城二手房个人出售)

【独家房谱】辽宁省14个城市房地产大数据深度报道

2018年1-9月，辽宁省新增商品房销售3217万平方米(每套96平方米，同比增长0.6平方米)，沈阳、大连占比57%。成交金额2309亿元，同比增长4.3%，全省均价7180元/，同比增长12%。

同期新增商品房供应2521万平方米，同比下降7.5%；其中沈阳和大连占60%。批/销=78%，全省库存脱销。

同期，辽宁省二手房成交2776万平方米，同比增长12.6%，占二手房总数的46%，占比增长4%。

同期，辽宁省房地产开发投资2169亿元，同比增长10.9%；新增建筑面积3232万平方米，同比增长4.9%。

2017年，辽宁省登记结婚29万对，离婚14万对，离婚率50%；

估计一手住房结婚年龄需求43万套，4000万套

14城市

如图所示，我们从“常住人口、总存款、人均存款、人均可支配收入、新建商品房年销售量、人均销售量”六个维度出发，综合对比辽宁省14个城市的“消费能源水平和投资潜力”，按照“1-14分”给每个城市各种分值，汇总成总分，排序如下：

沈阳：82

大连：78

-第一梯队-

营口：57

鞍山：57

盘锦：54

锦州：49

-第二梯队-

丹东：45

辽阳：40

葫芦岛：40

抚顺：39

-第三梯队-

朝阳：28

本溪：25

铁岭：18

阜新：18

-第四梯队-

近年来，沈阳新建商品房销量稳定在1400多万平方米，外国买家占50%以上。刚性需求很稳定，外来人口不断流入，大学生和技术人才享受购房租房补贴。大连新建商品房年平均销量稳定在600-700万平方米，沈阳和大连的总销量占辽宁省的57%，权重较高。可以说沈阳大连稳定(房价稳定，市场稳定)，全省稳定一半以上。

库存

如图所示，近五年来，辽宁省先后出台了培育和发展租赁市场、解决房地产去库存等一系列文件，由于城市的政策和分类监管，促进了全省房地产市场的稳定健康发展。截至2018年底，全省商品房库存去库存周期约为20个月，比2015年底短10.2个月。其中，商品房去产业化周期为15个月，回落到12-18个月的合理区间。

比如沈阳和大连的住宅库存去库存周期分别从2016年底的21个月和18个月下降到2018年的16个月和14个月，两个城市的总库存占全省总量的60%左右。从权重结构来看，辽宁这两个“双子”城市在全省库存去库存中发挥了主要作用。

虽然全省平均库存去库存期已逐渐降至20个月，但同时也要看到辽宁省部分县城和新城区商品房库存去库存期仍然偏高，一般在22个月以上，有的高达30-50个月。对于这些城市，辽宁将继续推进货币化安置，调整住宅用地供应的规模、结构和时机。

比如辽宁省朝阳市房地产市场大数据显示，截至2018年5月底，该市县城商品房库存173.54万平方米，去污期15.44个月。但是在分区方面还是不平衡。

其中：北票市商品房库存22.82万平方米，去化学周期55.55个月；凌源市商品房存量348，400平方米

日前，辽宁省颁布《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》，促进有能力在城镇稳定工作和生活的常住居民有序市民化，享有与城镇居民同等的权利。房地产去库存化与人口城市化相结合是促进辽宁房地产市场稳定健康发展的重要举措。

棚改

辽宁省：2018年，截至11月底，辽宁省新建棚户区一套，国家下达的年度任务101%提前完成。2019年至2020年，各类棚户区改造7.7万个。

吉林省：2018年计划改造9.52万套棚户，有效解决棚户区居民住房问题，加快城镇化进程。从2019年到2020年，计划在各棚户区改造171，300套住房。

黑龙江省：近5年(2013-2017年)，黑龙江省建设保障性安居工程124.9万个(每年25万套)，500多万城乡居民住房条件得到改善。2018年计划更换约7.7万套工棚。2019年的计划还没有宣布。

从东北三省披露的计划观察可以发现，辽宁在2018年完成了过去三年45%的计划。吉林在过去三年里完成了36%的计划。2018年黑龙江的棚改只占往年的30%左右。施工高峰期是否已经过去还有待跟进。

上海财经大学