财富海景(中兴路一号有升值空间吗)

陆家嘴老宅邸

上海法牌屋，明显被低估了，会有一个评估价作为参考，这也是计算起算折扣的依据，必然存在。但由于各种原因，主要是指二手成交价格挂牌价格的方法，受样本数量和自己公布的成交价格的限制，受阴阳合同的影响有些大。有时候评估价格会明显走样。

世茂滨江花园

浦东陆家嘴板块，内环内，183.15㎡（另送地下车位），建于2009年。评估价1672万，起拍折扣0.7。

地段属性

房屋位于陆家嘴板块与潍坊、塘桥板块交界处。西北是陆家嘴，包括金融城和豪华住宅区，上海海滩的世界门面之一。东北是潍坊板块，或者说是以八佰伴为中心的商业中心，高、中、低品位的混合居住区。东南是中档和日常商业富集的汤桥板块。

资产属性

该物业资产复杂。作者会给你一个对市场的客观判断，但最终结果不会告诉你，以避免抬轿之嫌。

首先，从整体楼盘来看，世茂滨江花园是上海老陆家嘴滨江豪宅之一，闻名全上海。虽然整体地产已经近20年，每年都会有几栋新的豪华居民楼，但其作为上海老陆家嘴豪宅的口碑还是比较稳定的。

没必要讨论身处奢侈品阵营的意义。但也要清楚，整套已经不是豪宅里的战斗机了。

“新”在整个豪宅体系中是一个极其重要的价值，尤其是在百年老海派区和大量占用稀缺山川资源的地段。因为土地不能复制，土地会被占用，一时半会儿不会再重建。

除了“新”这个永恒的指标，具体陆家嘴豪宅的排名模式还有四个要素：

首先是越靠近小陆家嘴金融城越好。更靠近三件套地段，不管是小陆家嘴金融的加持力还是看江对岸外滩的角度都更好。显然，世茂滨江花园位于整个陆家嘴板块中的最南端，更靠近金融城的是汤臣一品和财富海景（换句话说，单从这个角度来评判价值，汤臣一品>财富海景>世茂滨江花园）。

第二个指标是看江面，或者一线滨江的范围。世茂滨江花园总是在这件事上吃亏。虽然离黄浦江有点距离，但无论如何都是一线。建筑呈流线型，沿河展开，基本上使所有的建筑都面向河流。另外，河方向有一个大湾，是滨江一线豪宅。并不是凯旋门和保利ONE56直接从黄浦江对岸的河滨出来，导致整个世茂河滨花园直接退至二线。

第三个重要因素是高度，决定了看河俯瞰外滩和城市的气势，因为低层有些遮挡，这也是很多陆家嘴豪宅买家看重的。世茂当年肯定也看到过这个问题，于是我想到了一个办法，就是既然地理优势比较弱，那就去吧，所以世茂滨江花园一开始就以高度闻名，是上海乃至全国多年来最高的住宅。

第四个要素是比例尺面积。然而，这也是一把双刃剑。因为房价上涨，为了加快销售和流通资金，整体面积越来越小来控制总价。所以陆家嘴上亿的超大型单元现在不会再加了。不过开发商的逻辑也很中肯，需要二手房买家考虑，就是超大户型总价太高，流动性会有点低。当然，保值是没问题的。如果不急着追回资金，可以慢慢挂，但不影响价格。但显然，总价中等的中档公寓，流动性会更好。

好了，说了以上四个要素，我们再来看看这个房子。 为什么作者认为其评估价格明显偏低？

首先，从房地产内部比较来看，世茂滨江花园并没有划分楼盘和开发周期。目前挂牌价格基本不低于12万。一些高层地区和极度稀缺的超大型单位单价在15万以上是正常的。目前这房子的评估价换算成单价(不含车库面积)，也就9万出头。

这房子唯一的弱点就是楼层低，属于树梢的高度。只能看到花园池的风景，看不到一丝河景，唯一的弱点需要比整个房子的均价低那么多，应该不会。因为现在基本上看不到中层下面的河了。在整个板块1/3高度看不到河的前提下。这套房子单价不到10万显然是不合理的。

但是，这个物业在整个市场上有同样明显的优势。该物业为最新建筑，以大结局收尾。而且由于整个市场的开发周期较长，这个最新的楼盘和之前的楼盘时间差不是一两年。这个楼盘的楼龄也就十几年，更别说最近的世茂滨江花园了，在陆家嘴板块的豪宅里算是比较新的了。

可能是因为没有考虑最新的楼(因为最新的5号楼在二手房参考中的比例应该很低)，所以估价价格似乎没有体现出这个极其重要的价值。

住宅价值

小区本身就相当优秀，在陆家嘴整个豪华住宅区中名列前茅。因为小区是陆家嘴最大的，在园林方面做的非常好。虽然团的园林风格大，但是体验和气质都不错。住在老豪华小区肯定没什么好说的。

对于上海法国拍卖行这样明显被低估的房子，有资产配置需求的朋友是值得考虑的，因为很多朋友会被评估价格迷惑，由于心理障碍不会拍上，这是一个巨大的机会。