公寓可以公积金贷款吗(南京高淳雅园值得购买吗)

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一。 您可以投资公寓吗？确实有太多粉丝问这个问题。 公寓就像一个咧着嘴笑的小仙女。许多人都知道，这样做有弊端：产权短，无帐户和学位，如果易手，税费很高。渴望尝试“总价偏低”的诱惑。 现在，公寓营销充满了花样，不再仅仅是卖房子。 担心财产权？ -放心，我们不是40年，50年的产权，而是70年的物业式住宅； 担心公共住房率低吗？ -不，不，不，我们要买一层并且享受两层楼，两层阁楼和两把钥匙的单位。通过导板的膨胀，壳体的产率可以高达100％。 担心租金问题？ -不用担心，我们已经与**酒店签署了托管协议，提供一站式服务，然后躺下来赚取租金； 担心装修费用高昂？ -这甚至不是问题。我们将发送精致的装饰和整个房屋的电器。搬进来时，我们不需要支付大量的装修费用。。。。。。。（房子的两把钥匙设计在入口处有两扇门。楼上有独立的楼梯，楼上和楼下有两个钥匙，每层是一个单独的空间，大厅中分别设有厨房和浴室，一个可用于两套。我越听说肾上腺激素猛涨，似乎我就不急于用卡付款，一生中我错过了十亿。 但是，让我们谈谈这个问题。公寓真的有价值吗？真的和房地产顾问所说的一样好吗？ 今天，我们认真研究公寓的生活价值和投资价值。 二。 各种华丽的公寓最终将重新生活。许多年轻人还认为购买房屋的首付还不够，因此他们首先购买了住房来解决过渡性住所。那间公寓真的很舒适吗？ 首先，让我们看一下市场上的普通公寓类型。基本上，有二十多部电梯，甚至有二十多户。每天在高峰时段等待电梯会使您跳起来，然后每次打开电梯时，都是黑人，这会让您有地铁拥挤的错觉。 梯子比例像这样，对天空的容积率确实很高。较高的建筑面积比意味着您的房屋购置率低且游泳池很大。如果您不打算购买一层楼的复式公寓，普通住宅的平均房屋购置率大多为75-85％。看来公寓比房屋便宜，但并不便宜。 并按照在餐厅和卧室中追逐的设计，它仍然是一个黑暗的浴室，没有阳台可以晾干衣服，单向照明痛风，空气不流通，准备打开电灯并保持新鲜空气系统整天，我想到的电很痛。 更不用说公寓仍然是商业水力发电，水电费是房子的两倍多。与住宅建筑物相比，财产成本也很高，公用事业和财产成本可能会激增您的怀疑生活。

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例如，城市居民用水3。5吨/吨，而公寓用水5。2吨/吨； 居民用电0。5649元/千瓦时，公寓用电成本1。2元/千瓦时；元/平。 而且公寓不是天然气，按照建筑规范，只有带有独立窗户或阳台的厨房才能通过天然气，而公寓按照厨房餐厅客厅卧室设计的大同铺，基本上只能使用电磁炉来做饭在电磁炉上做饭时，经常做饭的人应该大喊大叫并侮辱“烹饪”这两个词。毕竟，用电磁炉无法替代那种肆虐的中餐。 此外，公寓基本上是独立式的。最好有空中花园，而其他儿童活动区，社区花园，游泳池，网球场等则无需考虑。居住经历真的像一栋房子。 公寓的最大优势在于位置优越。它可能在地铁和商业广场上或附近。这是好事，也可能是坏事，尤其是对于年轻人而言。毕竟，花额外的钱很方便。 Jun。更“令人惊讶”的是您的邻居。公寓楼里没有几家指甲店，理发店和临时工。还是正常的。更糟糕的是，您可能会在楼下深夜玩。嗨，KTV，台球室，可能会安顿在几个俱乐部或旅馆中，每次您可以在电梯房里结识大袋和小行李箱的人时，人群都很杂乱，这并不是说，甚至门经常被卡住。描述小卡片。 最受批评的公寓是没有户口和学位，并且失去了房地产最重要的附加值，即所谓的生活功能，但它比出租要好，而且更具有“高端性”。床”。 尽管有些公寓承诺会提供学位，但是现在注册分数并不可靠。因为分数变化，所以它们也参与度的防御。 捆绑学位是深圳市中山南山创新学校。在2018年，该家庭的唯一住房积分为20分，而非独特住房为0分。今年，他们可以上学了。到明年，由于房主的积蓄和子女的原因，家庭的非唯一住房将减少。资格将丢失。 您必须承认，市场上的公寓是鸡肋产品，它们仅在经济实力不足时才适合过渡性生活。一旦有了钱，您绝对会毫不犹豫地更改您的住所。 三。 好的投资产品必须是可居住，可出租和可出售的，加上良好的价格和良好的杠杆作用，以及良好的未来房价预期。 而公寓的投资收益主要分为两部分，一是房价上涨，二是租金收益。 在过去的房价浪潮中，公寓的上涨速度不如房屋。一方面，由于公寓本身存在太多缺陷，因此没有户口和学位的价值。此外，它有公寓式的肋骨，商业水力发电，没有社区感。另外，转让的税费过高，交易产生的税费高达15％-20％，其中卖方的税费约占交易额的7％-10％。总房价。 100万套公寓，通常需缴纳20万税，因此，潘霞非常利基，而且市场交易非常活跃。 住宅价格可能由于大学学位而飙升，或者财产维护得当，声誉良好且社区活跃，因此价格更高。 除了居住以外，公寓没有其他房价溢价。它们只能随着更广阔的市场而崛起，然后跟进它们。一些位置和产品较差的公寓甚至无法跟上整体市场的整体增长。 公寓本身的缺陷，再加上高昂的税费，决定了二手交易不活跃，更不用说主要城市的公寓供应过剩了，仍然有大量的办公楼无法出售。公寓。 二手公寓的税费很高，加上新公寓的供应，公寓如何增加？谁想拿公寓？ 即使出售公寓，也无法赚钱，更不用说下一个“稳定”市场了。公寓还能赚钱吗？ 关于租金收入，与公寓和房屋相比，它们在同一地点没有什么不同，尤其是就业中心和地铁附近的公寓都在担心租金。

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但可悲的是，中国的地租比率太低。 西方国家的高租金销售比率归因于永久产权。而且中国的国情是时间限制和产权的自然供给。 因此，北上广深的地租比率较低，而二线城市的地租比率较低，因此，与您支付的首付和抵押费用相比，您收回的租金只是毛毛雨。 下图是北上广深与成都和苏州的地租比我们可以看到北上广深的购买价/年租金高于55：1。地租比用于衡量一个地区的绩效房地产一般定义为16：1〜25：1，而北上光还不到国际标准的一半。 如果仅依靠租金回报率（租金与销售比率为55：1），则需要55年才能收回静态投资周期中的购房成本，这意味着房东从租用公寓获得的年化收入为不到1。8％，即使在一线城市，房地产的投资价值也不是很大。 如果您租公寓，即使是在一线城市，租金也几乎不能满足每月的租金，也不会带来额外收益。在其他二，三，四线城市，很难租房。 从价格的角度来看，当前的公寓价格有点高。加上各种TOD和TLD的炒作，价格甚至更加诱人。 由开发人员开发，每个人都知道羊毛来自绵羊。开发人员花钱介绍酒店，酒店装修和宣传。实际上，这些隐性成本早已包含在房价中。 就杠杆而言，公寓的杠杆率确实很低，并且您购买公寓的原因是价格低廉，这进一步延迟了您购买房屋的时间。 首期住宅首付一般在30％左右，贷款期限可以达到30年，可以是商业贷款或公积金贷款； 而商业公寓的首付至少需要50％，仅商业贷款，贷款期限只有10年，有些城市还需要全额支付。 无论是合适的价格，合适的杠杆率以及未来的流动性，长期看涨的房价预期，这些公寓都无法满足这些投资物业需要满足的因素。 您确定要为这么大的坑进行坑填充吗？ 四。 当然，所有事物总是有例外的，那就是在中央商务区附近住一个大公寓，视野开阔，典型的CEO磁盘，例如深圳湾深圳湾前线海景公寓深圳湾一号的基准产品。华润大厦，前海一线海景公寓，华润悦曦和科技园的华润万象。 此产品可以购买和使用，但是投资是不合适的。毕竟，总价过高，超过2000万到1亿。它属于少数几个土豪，并且其流动性相对较弱。 公寓似乎很简单。实际上，挑选优质公寓的技术操作逻辑非常复杂。通常，只有完全没有配额并且还不错的高端玩家或大师才能负担得起。如果您购买它，很容易成为大炮的饲料。 所以，不要跳进这个公寓坑！