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关于市场融资渠道的文章很多，但从房地产开发各个阶段的融资研究中很少见。上一篇文章发表后，Sprout Group的一位朋友说：“如果有一篇文章介绍与每个阶段相对应的融资方法，那就太完美了”。 在本文中，Sprout计划对从土地收购到销售还款的每个阶段的资金和融资方式需求进行分类。 整个房地产融资可以分为三个主要步骤：第一步是从前端获得融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是退还符合预付款条件的销售资金销售条件。前端土地购置成本占最高比例。在北京和上海等一线城市中，这一比例可能高达70％，而在武汉等二线城市中，这一比例已超过50％。 进行土地融资相关监管部门以前要求土地竞标者承诺使用自己的法规。银行贷款，信托和保险不得用于支付土地保证金，定金和随后的土地出让金。但是，绕开直接贷款，经纪资产管理和信托渠道，变相为土地交易融资的做法被一再禁止。 开发商可以通过四种方式筹集土地，包括股权融资，债务融资，实际债务以及股权+债务。纯股权直接投资最少，因为开发商很少真正愿意交出自己的股权。在债务融资中，委托贷款目前无法使用；当前最难监控和最实践的是实际股票和股票+债务。

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但是对于大型房地产公司而言，他们并非真正地放弃了项目的股权，而是最终联合开发土地并发展其他房地产公司，这不是万不得已。 在债务融资模式中，由于基金子公司或证券公司的资产管理不具备发行贷款的资格，因此通常是通过购买债权（母公司从项目公司借款）获得的。 招拍拍挂实地基金

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1，团体拨款具有国家布局的团体型开发商通常是负责资源，人才和总体规划的团体的综合支持平台。每个区域项目公司都有自己的损益内部管理模型。当项目公司通过招标，拍卖或收购方式获得土地时，保证金/意向保证金和土地付款均由集团清算。对于排名前100位的开发商而言，该集团的信用贷款（无论是在银行还是在信托，经纪人和其他机构中）的成本非常低，而且配额很大。因此，集团统一取得融资金额，并借给项目公司。