禹洲金桥国际三期
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图片＃2月3日,禹州房地产发布公告称,2020年1月,合同销售总额34.43亿元,同比增长22.8％.相应的销售面积为21.2万平方米,同比增长17.6％.平均销售价格为每平方米人民币16,200元.截至1月31日,渝州房地产累计未签约额约为人民币2.87亿元. ＃科瑞数据显示,受武汉疫情影响,自1月下旬以来,各地新房销售基本停止,整体市场成交数据低迷. 2020年1月,TOP100房地产公司的月销售额达到5097.05亿元.排名前100位的房地产公司的整体业绩与去年同期相比下降了近12％,并且单月业绩同比下降了70％.禹州房地产的23％增长率位居行业之首. ＃自2013年以来,禹州房地产一直处于激烈状态.去年11月,全年销售目标670亿元提前完成,全年累计实现销售额751亿元,比上年增长12％,比上年增长34％. .在去年12月的2019年反向路演报告中,禹州房地产的创始人兼董事长林隆安明确表示,2020年将冲刺数千亿. ＃2013年起追号＃实际上,早在2017年,禹州房地产就喊出了"三年内突破千亿元"的目标.当年,禹州房地产实现销售收入403亿元,同比增长74％,引起了业界的关注. ＃但在2018年,由于推货的步伐和市场环境,禹州未能实现600亿元的业绩目标,仅实现560亿元的销售额.同比增长38.9％,也略低于相同规模.房屋企业.对此,禹州房地产公司董事长林龙安解释说："禹州的土地储备大部分位于长三角的一二线城市,而长三角最为严重.价格限制在2018年.去年,价值近90亿元人民币的土地被推回. "＃在去年12月的2019年反向路演报告中,管理层再次重申了其到2020年达到1000亿美元的目标.禹州市房地产财务总监邱玉坤指出,明年的可售价值预计为1800亿元人民币, 60％的淘汰率基本可以达到1000亿元的目标. "我们非常有信心,明年将达到1000亿元人民币." ＃禹州房地产的加速发展可以追溯到2013年.今年,一直定居福建的禹州房地产决定转型为一家国有房屋公司.以前,尽管它已经在长江三角洲和其他地方进行了布局,但并没有引起人们的注意,当时的管理层意识到规模是房屋公司的头等大事. 2013年,禹州房地产的销售额首次突破100亿,比2012年同期增长68％.同时,又增加了266万平方米的土壤储藏空间,用于大规模扩张. ＃自2014年以来,禹州房地产的销售增长率逐年提高.从2014年到2017年,分别为9.5％,16.8％,65.5％,73.7％,发展迅速. 2016年,禹州房地产将总部从厦门迁至上海,反映了该公司进军中国的决心. ＃闽系中的异类＃近年来,在房地产企业阵营中,行业中逐渐出现了一个新派系,即以世茂,徐汇,泰和,荣信等为代表的福建省陆军.企业最大的是标有"进取心"的.在发展壮大的过程中,他们最大的秘密就是高杠杆率,以高价获得土地,频繁地主,甚至一度成为"地主收割者".然而,禹州房地产已成为一个异类房地产,并且发展相对稳定. ＃1994年1994年末,年仅30岁的林龙安离开厦门金融体系建立了禹州房地产.当时,厦门还是一个面积很小的小城市.运输主要是人力三轮车,可以说非常落后.市民的生活观念并未受到启发,花园和居住空间的绿化被视为是可选的.对于房地产公司而言,这既是机遇,也是巨大的挑战. ＃正是出于这个原因,林隆安当时将禹州房地产定位为先驱.由于地处偏僻,市场需求低,它开发的第一个房地产是禹州新村.林龙安只能另辟way径,注重质量和宣传,提出了"推窗绿,我的家在禹州"的口号.绿化是第一位的,林隆安也赢得了第一桶金.＃1998年,福利分房时代结束,房地产市场改革全面启动,房地产业也进入黄金时代.那年,禹州房地产开始在厦门扩张.从那时起,它已连续多年在市场占有率上排名第一,并建造了许多惊人的产品,包括厦门首个城市综合体-禹州世贸商城.到2005年,禹州房地产的开发项目已遍及厦门,被誉为厦门的"地主". ＃2004年,禹州房地产开始从厦门出发,先后进入福州,上海,合肥等城市.当时,城市差异化尚未出现,土地价格和招牌市场竞争更加理性.禹州房地产的早期布局也为后来的低成本开发奠定了基础.进入21世纪后,进入一线城市和核心二线城市的住房企业数量逐渐增加.其中,有许多领先的公司,土地价格开始飙升.禹州扎根于这些城市,积累了足够的城市发展经验和土地资源,在扩大规模的同时,也保护了企业利润. ＃由于稳定的现金流,禹州不仅不受2008年金融危机的影响,而且于次年在香港联合交易所上市.上市后,禹州利用充裕的现金,继续在全国范围内扩张业务,进入泉州,龙岩,漳州等地,并于2010年进入天津.2011年,禹州在北京成立了分公司,专注于环渤海地区. ＃2009年至2012年,禹州房地产上市时,其毛利率分别为49.61％,41.7％,49.1％和40％.资产负债率也一直保持较低水平,自成立以来已超过80年.低于该百分比,与太和,融信及其他福建省企业相比,这的确是一家异类公司. ＃布局前瞻性的布局和严格的成本控制,使得禹州房地产能够保持较低的资产负债率和较高的毛利率,同时扩大规模.＃2014年,禹州在合肥又增加了45万立方米的土壤储量,平均单价为4,200元/平方米.在2016年合肥房地产市场爆发之前,禹州已在合肥部署了六个项目.上半年实现销售收入128.7亿元,同比增长124％,其中合肥市占37％. ＃另一个例子,从2015年底开始,禹州的主要布局上海,合肥,南京,厦门和其他房地产市场交易集体爆发,因此销售额大幅增长,现金返还充裕.禹州借此机会加大了扩张力度. 2016年上半年,共夺得8块土地,新增建筑面积133.9万平方米,同比增长197％,土地总价为152.2亿美元人民币,同比增长442％. ＃禹州房地产控制成本的方法之一是通过并购而不是通过公开市场竞价来积极获取土地.据了解,进入新城市之前,禹州将提前一年成立当地团队.在前往拍卖现场时,它还将联系当地资源以寻求合作和收购机会.例如,于2006年进入上海时收购了禹州在上海的新总部禹州金桥国际.在国有企业,激烈的外国领导人,激烈的土地竞争以及频繁的房东的大本营中,厦门主要基于并购.由pat和hang支持.并购模式带给禹州的土地成本优势非常明显,土地价格在平均售价中所占的比例不到20％. ＃林龙安透露,多年来禹州房地产的并购活动主要是＃"禹州决定接受还是拒绝提供资产包."蔡明辉透露,禹州与不良资产处置公司及关联方保持长期合作关系,以获取大量的项目转让信息. "我们将研究资产组合的结构,包括债务(债权人),并在确定是否收购之前进行全面的调整和可行性研究." ＃但是,扩张仍然给禹州房地产带来压力.自2013年以来,禹州房地产的毛利率已降至40％以下,自2016年以来逐年下降.2019年上半年已降至27％的历史低点,资产负债率也有所下降.超过80％,值得警惕.另外,随着企业的加速发展,经常出现产品质量问题.例如,苏州的许多物业由于地面裂缝,货物未对准和隐藏的安全隐患而受到大量业主的捍卫.＃如今,在追求规模的同时如何考虑安全性,利润和质量已成为禹州房地产的重点. (本文首发于钛媒体,作者|石万佳)＃