上海市房地产登记条例(上海市房地产登记条例若干规定)

上海市房地产登记条例若干规定

本文最初发表于《中国和外国法》，2017年第2期。这是摘录。对于全文链接，请单击左下角的“阅读全文”。 预告登记（Vormerkung）是一种不动产登记，房地产权变更的债权人在与债务人达成协议以确保他能实现预期的房地产权变更后，向房地产登记机构申请。通过这种注册，债权人主张不动产变更的权利的效力得以增强。预先通知注册系统起源于德国法律。 【1】《德国民法典》第883至888条规定了有关预告登记制度的详细规定。由于预告注册系统的独特实用价值，瑞士，奥地利，日本，韩国和中国台湾及其他国家/地区已经规定了相继的预告注册系统，例如《瑞士民法典》 959、960和奥地利《通用民法典》第438条，第439条，《日本房地产注册法》第2条和《中国台湾地区土地法》第79-1条。

上海市规划和自然资源局官网

在中国起草《物权法》的过程中，许多学者主张建立告示登记制度。因为该系统具有以下好处：权利持有人期望的未来物权变动对他本人具有重要意义。如果有必要进行这样的变更，法律还承认变更对权利人的重要性并予以保证。 。从中国的社会和经济生活的角度来看，经常发生合同破裂。违反合同的一方通常在经济上很强，而相反的往往是弱者。考虑到市场经济的发展和人们生活的需要，以及符合法律保护弱者价值取向的预先登记制度，应当建立这种制度。 【2】由梁会兴教授和孙宪忠教授起草的“中华人民共和国学者对《中华人民共和国不动产法草案》的建议”首次对此做了详细规定。事前登记的事项，效力，债权人的事前登记抗辩权和事前登记的取消（第三十五至三十七条）。 【3】但是，一些学者反对建立预告登记制度。他们认为，中国的《城市房地产管理法》已经建立了商品房预售合同的备案登记制度，不需要进一步的事前通知登记。 【4】《物权法》的起草者认为，预先通知登记的功能是限制房地产开发商和其他债务人处置其权利，以保护债权人将来不再实现其债权。【5】“为了在房屋预售过程中保护购房者的权益并维持房屋交易的秩序，”必须事先进行通知登记。 【6】最后，《不动产法》建立了预告登记制度。法律第20条第1款规定：“当事方签署了买卖房屋或其他不动产的协议。机构申请事前通知登记。事前通知登记后，如果处置的是房地产，未经预告登记同意，不发生不动产效力。“同一条第二款规定：”预告登记后，债权被消灭或者可以进行不动产登记。自该日期起三个月之内未申请，预告通知无效。“根据此规则，国土资源部和住房和城乡建设部发布的《土地登记办法》和《房屋登记办法》开发区已发出建设用地使用权预告。登记和房屋公告登记也做出了更具体的规定。此外，一些地方法规和地方政府法规，例如《上海房地产登记条例》，《深圳房地产登记条例（试行）》和《无锡房屋登记条例》等，也规定了预告登记。房地产。国务院于2014年11月24日发布并于2015年3月1日实施的《房地产登记暂行条例》第三条明确规定，预告登记是该规定所涉及的房地产登记类型之一。应用。国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记业务守则（试行）》，对预告登记的种类和申请材料进行了详细说明。 实施预先注册制度已经八年多了。该制度在维护诚信和保护债权人的合法权益方面发挥了极其重要的作用。实际上，房地产登记机构处理的预告登记数量也很大。例如，从2013年1月到2015年11月的三年中，四川省成都市住房登记中心共处理了五个中心城区的五个预告登记。其中，2013年办理的事前通知登记为案件，2014年办理的事前通知登记为案件，2015年1月至11月23日办理的事前通知登记为案件。 【7】尽管事前通知登记在实践中被广泛使用，但理论界并未对事前通知登记进行过多研究。仍然存在很大差异。从目前的司法惯例来看，法院的理解并不统一，有关案件的处理也各不相同。如果上述与抵押权预先登记有关的问题在理论上无法弄清，不仅不能充分发挥预先登记制度的预期功能，而且会导致法律适用上的不一致，不同的判断。在同一案件中，损害司法公信力。 目前，中国正在加紧《民法典》的编制，房地产的统一注册制度也在不断完善中。它不仅对国家法规的编纂和房地产的统一进行了系统，透彻的研究，还对抵押权预告登记的适用范围和法律效力进行了研究。完善登记制度具有重要意义，也有利于统一审判标准和维护司法公正。因此，笔者将对抵押权提前登记中的主要争议问题进行粗略研究，以为理论界和实践界提供参考。

上海市不动产登记实施条例

I。预告登记适用于预购商品房的抵押吗？在中国的房地产开发过程中，为了给房地产开发企业提供更多的融资手段，《城市房地产管理法》，《城市房地产抵押管理办法》等法律法规允许房地产开发。企业预先将在建房屋出售给购买者，即所谓的商品房预售系统。商品房预售中在建的待售房屋为“预售商品房”，也称为“预购商品房”。出售此类房屋的房地产开发公司是“预售者”，买主是“预购买者”。由于商品房的预售房屋尚未合法完工，因此无法办理房屋所有权的首次登记。 【8】同样，即使购买者已经支付了全部购买价格，他也无法注册所有权转让。为了确保将来以后首次进行房屋所有权登记后，可以成功处理房屋所有权转让登记，以便确定性地取得房屋所有权，预购人需要向房屋购买者申请提前登记。预购商品房。当预购人无法一次付清全部购买价格并需要向银行借款时，为了确保债务人（即购买人）将来可以偿还贷款，银行作为债权人还具有强烈需要对预购商品房建立抵押担保。有鉴于此，在历史性时刻出现了预购商品房的预告登记和预购商品房抵押权的预告登记。 《房屋登记办法》第六十七条第一和第二条规定，预购商品房和预先设置的抵押权可以申请预告登记。此外，根据《办法》第71条，必须购买预购商品房的预告登记证。就是说，为当事人预购商品房抵押登记的前提是，预购人已经在房地产开发企业登记了预购商品房。 《房地产登记管理暂行条例实施细则》第85条第1款更明确地规定：“在下列任何情况下，当事人可以按照协议申请房地产预先登记：① ②房地产销售，抵押③建立具有预购商品房的抵押权；④法律，行政法规规定的其他情形。“由此可见，中国现行法律充分承认预购商品房预告登记和抵押权预告登记。 但是，一些学者认为，将预告登记制度应用于预购商业建筑物和预购商业建筑物的抵押是错误的。 【9】因为在商品房预售的情况下，预告登记的结构是基于交易的标的（房屋尚不存在），预告登记的载体（房地产）尚未建立登记簿），并且由预告登记阻止的对象（债务人的处置）在这三个系统要素中都存在缺陷和障碍。根据现行法律很难克服这些缺点。因此，《物权法》将商品房的预售和预购商品房的抵押作为预告登记的规范性预设情况。在接受德国法律的过程中，这是中国物权法中的一个错误，应予以纠正。 。 【10】持上述观点的学者甚至认为，预购商品房抵押本身并没有在中国的《物权法》中规定，在《物权法》第5条明确采用财产法的情况下权利，仅此一项就足以使人们怀疑提前购买。商品房抵押的合法性，更不用说提前通知登记了。 【11】显然，按照上述观点，不仅不能将预购登记申请到预购登记中，甚至不应该允许预购抵押，更不用说任何预登记了。 我不同意。尽管我们法律中的预告登记是继承自德国法律，但这并不意味着我们的法律必须遵循甚至抄袭德国法律的规定，而不是根据中国的实际情况进行相应的更改。德国没有商品房的预售系统，甚至房屋本身也不是独立的房地产，而只是土地的重要组成部分。 【12】因此，在德国法律中，预告登记的对象当然只能是土地，即土地，并且还必须准备用于记录预告登记的土地登记簿（Grundbuch）。德国法律还明确采用了所谓的不动产独立和非原因原则。因此，德国法律中的预告登记仅防止债务人未经授权处置不动产权。但是，与我们的国家相比，德国法律中没有适用这些预告注册的前提条件。自然地，不可能否认预购商品房和预购商品房抵押的预告登记的可能性。具体内容如下：首先，《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人直接控制和排他性地享有财产权的权利。具体事物，包括所有权和使用权。可以看出，财产权的具体原则（Grundsatz derSpezialitaet）在中国物权法中也得到了明确承认。这个原则也被称为“产权原则”，也就是说，产权对象必须是单一的，具体的东西。 【13】具体来说，它有两个含义：首先，物权法不承认所有权可以存在于一个集合上，一个特定的事物只能有一个所有权，并且不可能对任何事物拥有两个以上的所有权同时; 【14】其次，作为产权对象的事物必须是单一事物，即可以独立控制的独立事物。 【15】如果某事不能独立控制，就不能成为物权客体。只有坚持财产权的具体原则，才能有效地阐明物权，确保每一项具有经济价值的物都可以独立控制和流通，从而实现物的有效利用。 【16】在中国商品房预售制度中，尽管房地产开发企业预先出售的标的物是尚未建造或在建的非常特殊的房屋，但这并不意味着预购者购买的出售商品房不是特定的。一件事。相反，中国法律中的预售商品房属于特定的个人财产，符合确定财产权的原则。原因是：首先，根据中国法律，任何尚未建成或在建的房屋都不能预售，而可以预售的商品房必须符合法律条件。 《城市房地产管理法》第四十五条规定，房地产开发企业必须事先取得县级以上人民政府房地产管理部门的预售许可，才能销售商品房。此外，还必须满足以下条件：①所有土地均已交付使用权出让金，以获得土地使用权证； ②持有建设项目规划许可证； ③根据所提供商品房的预售额计算，并确定了施工进度和完工交付日期。 《商品房预售管理办法》第七条还要求开发企业在申请预售许可证时必须提交下列证明（复印件）和资料：①商品房预售申请表； ②营业执照及资格证书； ③土地使用权证，建设项目规划许可证，施工许可证； ④证明开发建设投资占项目建设总投资的比重达到规定条件； ⑤项目建设合同及施工进度说明；销售程序。预售计划应说明预售商品房的位置，面积和竣工及交付日期，并应附有一份分层的预售商品房计划。另外，《城乡规划法》第三十八条规定：

房产登记管理系统

国有土地使用权是在城市或城镇规划区内通过转让的方式提供的，在转让国有土地使用权之前，负责城乡规划的农村人民政府应当控制。详细规划包括规划条件，例如转让土地的位置，使用性质和开发强度，作为国有土地使用权转让合同的一部分。 。没有规划条件的土地，不能取得国有土地使用权。以转让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权转让合同后，建设单位应当持有建设项目的批准，批准，备案文件和国有土地向市，县人民政府使用权利转让合同。规划主管部门应当取得建设用地规划许可证。在建设用地规划许可证中，国有土地使用权转让合同的组成部分，不得由市县人民政府城乡规划主管部门变更规划条件。 根据《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第10条，土地出让时，应当由土地出让人规划出土地使用权的地块，用途，年限和其他条件。市，县人民政府土地管理部门会同市政府。与建设管理部门和房地产管理部门共同制定计划，由国务院土地管理部门根据国务院规定的批准权限实施。这些内容必须包括在转让合同中，土地使用者必须按照土地使用权转让合同的规定和城市规划的要求开发，使用和经营土地。否则，将受到处罚，甚至收回土地使用权而无偿（《城市国有土地使用权转让和转让暂行条例》第十七条）。 根据上述法律法规：一方面，毕竟，房地产开发企业要获得预售许可证的前提条件之一就是要获得国有建设用地使用权。另一方面，房地产开发企业有权在已获得国有建设用地使用权的特定土地上建造房屋的数量和房屋类型已通过土地规划，建设项目规划，和转让合同。没有法律渠道，房地产开发公司不能随意更改这些限制。因此，尽管开发商用于预售的商品房正在建设中或尚不存在，但房屋本身在法律上是可识别的。因此，住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局制定的《示范商业商品销售合同（预售）》 【17】第2章“商品住宅的基本状况”由房地产开发商和买家使用。双方不仅必须在项目建设基础和预售基础上达成明确的协议，而且还应考虑商品房的各种自然条件，例如计划用途，房屋所在建筑物的主要结构位置，建筑物总数以及购买房屋的房屋编号（即房屋，房屋，层数和房屋编号），房屋的预测面积（房屋面积）套房内的建筑物，以及共享的总建筑面积），楼层高度，阳台等，应达成详细明确的协议。这进一步说明，尽管预购商品房尚未完工，但并非不确定或不确定。因此，缺少交易对象不足以作为拒绝对预先购买的商业建筑物和抵押进行预告登记的理由。 其次，拒绝预购商品房及其抵押可以申请提前通知注册的学者认为，在商品房预售中，由于商品房尚未建成，因此无法建立所有权。由于即使是房地产开发企业仍在建造的“商品房”也没有所有权，因此，在与购买者签订商品房的预售合同之后，直到“商品房”已完成。抵押权等处置。即使一家房地产开发企业想要“卖出一栋以上的房屋”，它最多也只能执行与“商品房”有关的索赔，也就是说，它只能与其他购房者订立债务法销售合同或其他协议。抵押债务合同。如果在商品房预售中，房地产开发企业不能在实体法制度层面上执行纪律处分，则预购人将不会遭受由纪律所引起的债权内容的风险。行动将不会实现。【18】作者认为，这种观点是根据德国法律得出的结论，没有考虑到中国现行法律的规定。首先，在区分负担和纪律处分的德国法律中，某些原则（也称为确定性原则）仅适用于纪律处分，即最迟在纪律处分生效后，才涉及纪律处分的主题。必须确定行动。 【19】当处分的对象不是特定的时，就不能在其上确立所有权，当然，也不能进行处分，因此不能实现债权的内容。但是，中国的法律并未像德国法律那样明确承认负担与惩罚之间的区别。民事立法和学术界都没有普遍认识到房地产行为的独立性和非因果关系（至少可以说，远未达成共识）。 【20】从现行法律的规定来看，中国法律中财产权的变更不是由纪律处分引起的，而是因为当事方已经建立，变更，转让或取消了房地产合同以及法律宣传方法（交付或注册） ）。它发生了。因此，“物权法”中的预告登记所保证的对象不能解释为仅指德国法律中的预告登记所指的纪律处分，而应理解为防止“一房多售”。业主，特别是房地产开发商，从出售中获得收益。 “法案，即物权变更合同。【21】在这种情况下，当中国适用于预购商品房及其抵押权的提前公告登记时，具体原则的问题也可以忽略。其次，在德国法律中，只有土地属于房地产，至于建筑物，构筑物，森林和地面上的其他固定物体，它们仅是土地的重要组成部分，而不是独立的房地产。根据《德国民法典》的规定，由于建成的房屋不是独立的房地产，因此预售房屋更不可能是独立的房地产（德国法律中没有所谓的商品房预售制度）。在我国，正是由于商品房的预售制度，因此，如果商品房的预售和预购商品房的抵押无法申请预告登记，则预购人和由于违反房地产开发公司或预购人的规定，贷款银行可能会不确定。获得房屋所有权或遭受无法实现金钱索偿的风险。在司法实践中，房地产开发公司“一房多售”的大量纠纷发生在首次房屋所有权登记完成之前。在发生这些争议时，无需事先通知即可注册，在过去的十年或更长时间里，中国，特别是大城市的房价一直在上涨。同一预售商品房的几位购买者将在合同有效的条件下，并且没有任何购买者对房屋所有权进行注册。要求卖方实际对自己履行合同。目前，法院正面临着一个问题，即如何解决哪个买方有权要求卖方履行才能获得房屋所有权的问题。许多法院采用的方法是：首先，查看哪位买方实际合法拥有房屋，只有实际合法拥有房屋的人才有权要求卖方履行合同；其次，如果不是所有的购买者都不合法拥有房屋，则已经订立合同或先支付价款的购买者有权要求卖方履行合同。 【22】显然，​​按照这种司法判决规则，为了确保将来实现物权（即获得房屋所有权），对预告登记的要求越来越强。正是由于中国法律的原因，商品房的预售登记可以申请预告登记。在实践中，许多法院都明确规定：如果预售房屋是在多栋房屋中出售的，并且没有注册房屋所有权的转移，那么哪一个是第一个要研究的房屋？买方已经完成了预购商品房的预告登记，只有完成预告登记的买方才有权要求卖方实际履行合同。 【23】

售后公房遗产继承法律

第三，在中国，商品房预购的预告登记和商品房预购抵押抵押的预告登记没有登记就没有技术障碍。在对房地产进行统一注册之前，商品房的预售和房屋注册由房地产（住宅建设）管理部门负责。由于尚未合法完成预购商品房，因此无法建立房屋登记册。因此，房地产管理部门一般会建立一个性质为“预登记”的预售财产清单，以记录每套商品房的预售情况及其权利，交易和处置限制。 。 【24】具体来说，在实施商品房预售时，房地产管理部门将在申请商品房预售之前，在房屋交易和产权管理信息平台上建立房地产表，根据外壳的基本单位建立唯一的外壳。通过房地产表对房屋交易和产权的各种业务进行编码和管理。房地产表中记录的信息包括：①有关房屋物理状态的信息，包括地理数据，山丘数据，建筑物数据，家庭数据，数字网格图等； ②交易和权利状态信息；包括业务数据，统计数据和已发布数据。其中，房屋的实物状态信息是通过房地产不动产（实物）测绘获得的，房屋交易权状态信息等应记录的信息应通过各种交易业务获得并实时更新。 。可以看出，所谓的房地产清单在本质上等同于房地产登记册，其内容与房地产登记册相同。因此，无论是预购商品房的预登记，预购商品房的抵押的预登记，还是人民法院预购商品房的印章，都不存在无法记录相关信息的技术问题。实际上，德国法律也没有这种预注册的做法。在中国对房地产进行统一注册之后，预购商品住房的预告登记和预售商品住房的预抵押登记应该说没有问题。在中国，房屋是法律上独立的房地产，房屋等建筑物或结构必须在陆地或海上建造。因此，根据国土资源部颁布的《房地产登记簿登记样式》及其记录规则的要求，房地产登记簿应当设置在地块或海域，所有房地产单位都应在地块内。在登记册中，每个房地产单元都有一个登记页。就预购商品房而言，很明显要在哪个地面，何地，什么建筑面积上建造，满足房地产单位的要求。因此，房地产登记机构可以在以包裹或海为基础的登记册上设置相应的簿页，以记录预购商品房的预告登记和预购商品房抵押的预告登记。问题。 有人可能会说，由于中国已经有了房地产清单，必须注册商品房预售合同才能进行登记，这足以防止“一房多售”。这不是床架房吗？笔者认为，无论是商品房预售合同的登记注册，房地产上市，还是网上预售合同的签订，都不足以保护预购人和银行的利益。向预购者提供贷款。尽管《城市房地产管理法》第45条第2款要求商品房的预售人应当将预售合同向县级以上县人民政府房地产管理部门和土地管理部门报告。依照国家有关规定进行登记备案。但是，一方面，尽管他们确实可以客观地遏制“单幢式房屋销售”，但它们并没有民事法律效力来保证预购人以合法方式获得预购商品房的所有权，例如预先。另一方面，从中国现行法律的角度来看，即使房地产开发公司不经过预售合同的注册程序，也不会对此承担法律责任，【25】并且也不会使该合同无效。商品房预售合同。 【26】综上所述，预购商品房及其抵押权的预告登记是我国实行预告登记后的主要适用对象。预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记均符合《物权法》第二十条的规范宗旨和构成要件。从实践的角度来看，目前适用中国预告登记的绝大多数情况是商品房预售和预购商品房抵押。例如，成都房地产登记中心2013年办理的预告登记总数为1，其中预购商品房的预告登记总数为1，商品房抵押的预告登记为1。 ，两者均占预先登记注册总数的98。41％； 2014年办理的预告登记总数为1，其中预购商品房的预告登记总数为1，预购商品房的抵押权预告登记为1，占预告登记总数的97。42％； 2015年1月至11月23日，每天处理的预先通知注册总数为1。其中，预购商品房预告登记总数为一，预购商品房抵押预告登记总数为一。两者均占预告登记总数的97。92％。 【27】二，如何理解在建房屋抵押登记的性质

房产登记条例

在建房屋抵押仅是对在建房屋进行抵押，以保证债权的实现。过去，在建建筑物的抵押在中国法律中被称为“在建抵押”。 《城市房地产抵押管理管理办法》第三条第5款规定：“本办法所称在建工程的抵押，是指抵押人为继续建设该工程取得资金而提供的贷款。建设项目的投入资产以不转移所有权的方式抵押给贷款银行，作为贷款偿还的履约保证。“鉴于在建建筑物的抵押在实现抵押权方面起着重要作用。有担保债权人的权利和材料的效力，当事人对抵押财产进行登记，人民法院可以裁定抵押有效。立法者们在起草《物权法》时认为，“实际上，建设项目周期长，资金缺口大”，允许当事方以在建项目为担保。解决建设者的融资困难，确保在建项目的完成。具有重要作用。 【28】因此，《物权法》第188条第1款第（5）款规定，债务人或第三方可以将其有权处置的“在建建筑物”用作抵押。 《暂行条例实施细则》将在建工程抵押改为“在建房屋抵押”，同时排除了原属于在建抵押财产范围的建设用地使用权，并作了规定。应当处理的是国有建设用地使用权抵押的登记和在建房屋抵押的登记（第七十五条第一款）。此外，详细规则还明确规定，只有在建建筑物的抵押才能抵押。仅限于已完工的建筑物的全部或一部分（第75条第1款）部分设置了在建建筑物的抵押。 （一）说预告登记和这种登记的争议关于如何看待在建建筑物的抵押登记的性质有两种看法。一种观点是预先通知注册。据认为，根据《物权法》第三十条，如果房屋合法建造，则相关的民事主体只有在房屋完工并完成后才可以申请首次拥有房屋登记才能取得所有权（第三十五条）房地产登记暂行条例实施细则》由于在建建筑物是在建建筑物且尚未完成，因此该建筑物尚未成为独立房地产，相关民事主体尚未获得所有权，无法处理房屋所有权的首次注册，并且转让房屋所有权的可能性更低。房屋抵押登记或首次登记。这时，只能应用预先通知注册。在房屋完工并完成首次所有权登记后，在建工程的抵押权人可以获得房屋的抵押权。抵押权的注册只能根据《物权法注册法》第20条进行，【29】例如，最高法院在书中裁定：在建抵押权注册通知书不会产生以下法律后果：当债务人拖欠还款优先权时，在建拍卖行的购买价格；