重庆最新房价(重庆2020买房哪里能升值)

2020重庆房价暴涨

重庆是一座建在丘陵上的城市，但是房价却像平原一样稳定。重庆的经济与天气一样炎热，但房价不高。本文使用商品住房市场量价模型通过量价结构来评估中长期市场。同时，短期内将增加政府政策因素，并从供求结构的角度探讨影响房价的因素。同时，本文通过对前十个城市的比较研究，使结论更有意义。 the供应城市的迅速扩张，土地供应开始爆发：影响重庆房价的土地供应传递路径是松散的。土地供应系统是城市快速发展的必然。下图显示了全国十大城市的年度建设用地面积和比例。重庆市在建土地在全国土地面积中的比例在十大城市中仅最低。其中，前十大城市的平均可建设用地水平是，重庆的城市发展速度明显不足。年初以来，重庆进入快速发展阶段，宽松的土地供应体系带来了巨大的土地需求。 2004年，重庆市的各种土地使用面积总计达10,000平方米（约合平方公里），而同期该市的建成区面积增加了2平方公里，该市的扩张速度基本与土地供应的趋势相吻合。特别是在重庆这个主要城市，扩张速度在此期间显着加快。年内，主城区城市建设用地总面积为平方公里。根据重庆市的总体规划，城市建设用地总面积到年底将达到平方公里，并将逐年增加。平方公里的城市建设用地几乎已经被另一个重庆扩大了，因此从规划的角度来看，重庆市政府关于加速扩大的思路是很明确的。图：十个最大城市的建筑面积及其在全国土地面积中的比例“多中心集群”扩展模型提供了大规模的土地供应。它可能与从中心辐射到周边地区的其他城市的扩张模式不同。重庆主城区遵循``多中心，分组模式’’的扩展模式。这种扩展方式是由自然的束缚和历史发展决定的。不同之处在于：承担新的职能，一旦面临新的机遇，就会培养新的群体。同时，尽管各小组有自己的分工，但内部覆盖范围基本上涵盖了生活，工作和生活的功能，以确保各小组的相对完整，从而各主要小组也可以组建新的中心和继续辐射周围的环境。从土地市场交易区域的角度来看，重庆主要城市区域主要是群体之间的``填充’’扩张，然后城市扩张进入了``跳跃’’阶段，相对较独立的新区和城镇成立。簇。所以，
城市的迅速发展导致土地供应量大量增加。根据国土局的数据，在重庆的五年期间，主城区共出售了10,000平方米的居住用地，可建造量达到10,000平方米。从人均土地供应量看，重庆主城区人均居住用地交易面积为㎡。在排名前十的城市中，只有两个城市，重庆和武汉（㎡）超过㎡。国土面积在㎡之间，四个一线城市小于㎡；从土地市场与房地产市场的契合度来看，过去五年重庆主城区住宅用地供应面积与住宅成交量之比略低于武汉比其他城市。从成本的角度来看，土地供应价格的上涨将不可避免地导致房地产商品价格的上涨。开发商需要投入更多的钱来提高房地产商品的价格；在反作用下，房价上涨将增加房地产商品的利润。在利益的驱使下，市场竞争将加剧，而在土地供应缺乏弹性的环境下，土地价格将上涨。重庆尚未尝试过这种螺旋式的法律。从地价到房价的角度来看，重庆地价基本上是住宅交易的平均价格，与大多数参考城市一致，但溢价率仅为十大城市之一。最低，比平均水平低近一个点。原因是重庆土地市场的价格受市场机制的影响相对较小，而受到政府的管制更多。控制土地价格是重庆房地产调控政策的重要组成部分。它不仅通过增加供应来降低土地价格，而且还存在土地价格的严格指标。例如，黄奇帆市长曾经提出重庆的土地价格不应超过房价。图：十个主要城市的土地价格与房价比率和溢价率水平▍需求：在需求旺盛的情况下，市场很难找到新的突破。受益于永久居民数量的增加，重庆的房地产市场交易量居全国之首，而人口结构，购买力和人口等外国人口因素限制了需求的进一步释放。图：影响重庆房价的需求结构传递路径是重庆市老龄化率和抚养比最高的城市，这限制了住房购买需求的释放和人口结构的变化。它对房地产市场具有重要的指导意义。劳动年龄人口（岁），当其比例增加时，社会抚养比降低，即“人口红利”将增加，这有利于房地产市场。特别是，城市的正当需要年龄（年）人口在总人口中所占的比例对于城市房地产的未来发展尤为重要。它表明，在未来几年中，
相反，老年人口比例越大，住房总需求越低。一方面，一些老年人在他们年轻时就已经有了房屋，不需要回购。另一方面，退休后老年人口的收入容易下降，住房能力不足。重庆已于年底进入人口老龄化，早于该国，人口老龄化呈持续增长趋势。重庆主城区的人口从10,000人增加到10,000人，年均增长。同时，以下年龄段的人口也在逐年增加。在老年人和年轻人的比例压缩下，中年人的比例下降。根据第六次全国人口普查的数据，重庆的年龄段在前十大城市中是最低的，但远低于全国百分比。在全国十大城市中，北京，上海和天津的劳动年龄人口比例最高，接近80％，而重庆是唯一的比例低于70％的城市。图：年度人口普查中排名前十的城市的人口结构还有另一个工作年龄人口比例缩小的影响：抚养比率正在上升。从第六次人口普查的数据可以看出，重庆的年总抚养比相当于每个人都需要抚养孩子或老人，这一比例远高于全国百分比，在前十名中排名第一。城市。在维护成本的负担下，购房者的购房能力大大降低，购房动机也将受到影响。图：十个最大城市中的儿童抚养比和老年人抚养比的人均可支配收入最低，而增长速度较慢。刚性需求市场仍然占主导地位。下图显示，重庆的城镇居民年人均可支配收入为人民币，是十大城市中唯一的城市之一。 1万元以下的城市也低于同期全国平均水平。从增长率来看，重庆城市居民可支配收入的总体增长率是年均增长率保持在，其增长率仅高于深圳，广州和天津三个城市，与两位数的增长率，收入水平的增长率也并不令人满意。重庆市政府在“十三五”规划中指出，重庆市城乡居民人均收入年均增长应达到全国平均水平。经测算，要实现这一目标，重庆人均可支配收入的增长要高于国家百分点，难度仍然不小。图：十个大城市的城镇居民人均可支配收入和增长率，高净值家庭正在快速增长，但规模较小，很难刺激高端需求的增长。根据兴业银行和波士顿咨询公司联合发布的报告，
根据中国财富市场模型的预测，广东，北京，江苏，浙江，山东，上海等六个东部沿海省市的高净值家庭数量将超过10,000,约占高净值家庭总数的一半。该国的净资产家庭。重庆大约有10,000个高净值家庭，在全国所有省份中也处于相对落后的位置。从下图可以看出，重庆高净值家庭的密度仍然相对稀疏，相对数量约为10,000户，低于全国平均水平（10,000户）。但是，在政策分红和资本投资的带动下，重庆实现了稳定快速的经济增长和私人财富的不断积累。高净值家庭数量的增长率大约高于全国平均水平。城市人口的净流出，主要城市地区的大部分流入人口来自周边地区和县。非居民人口对房地产市场的影响也很大。大量的外国人口和强烈的购房意愿将进一步刺激需求的释放。下表显示了重庆市近十年来的流动人口状况，可以清晰地看出四个特点：第一，重庆仍然以人口外流为重点，外省与外来人口之间的差额仍在3-4百万之间。 ;其次，过去三年来，省外流动人口呈现负增长。在过去的两年中，该省的流动人口规模已经超过了省外流动人口的数量，这表明农民工的数量有所减少，主要城市地区的吸引力有所增加。第三，主要流入人口流入主要城市地区，从其流入结构的角度来看，仅占省外的两倍，其中80％仍来自周边地区和县。时间，时间和时间。图：过去几年重庆的流动人口数量（万人）外省人口主要是来自邻近省市的农民工，这刺激了市场的迫切需求。从流动性的角度来看，“移民商业与商业”和“学习与培训”是重庆的人口迁移。主要原因是大部分“学习与培训”来自重庆的主要大学。这部分人口不稳定，购买力相对不足，对房地产市场的刺激作用很小； “工作和商务”人口是外国人住房需求的主要人口。省内来自周边地区和县，省外主要来源是四川，湖南，贵州和湖北，与重庆相邻。省外人口或省内人口刺激房地产市场主要体现在刚性的需求市场，对改善的需求或高端需求的刺激相对较小，拉动房价的能力不足。
与十大城市相比，重庆是唯一没有实施限购政策的城市。但是，重庆的房地产法规具有其自身的特点。共有五项措施：土地法规，财务法规，投资控制和总额。控制和税收监管，特别是：土地监管侧重于控制土地价格，金融监管需要控制杠杆，投资控制需要掌握房地产投资的比例；全面控制是从根本上保证供需平衡；税收政策以税收成分为基础，采取“低端担保，中端折扣，高端约束”策略，黄奇帆市长最重视的三个指标是：一是投资比例，商品房的年度建设总金额不能超过城市固定资产投资的总和。为了保持这一刚性指标，而不是在审批过程中出现“官僚主义”“如果房地产投资大，则该项目施工开始后将获得批准；其次，在需求空间方面，城市人均住房面积超过平方米，对大型住房建设的需求应减少;第三，在价格方面，每平方米一平方米。稻舍的价格应大致等于具有合法职业的群体的人均月工资；如果一个城市的单位面积价格远高于居民的人均月工资，政府需要进行监管，例如增加一些集资房和廉租房。公共租赁住房系统是重庆市政府房地产控制系统的重要组成部分。其建设的目的是集中解决“三明治”式住房问题，即新一代的城市居民，大学毕业生，农民工和新就业人员。等待“三明治”群众。重庆有大量的公共租赁房屋，这是其他城市无法比拟的。计划到今年建造10,000平方米的公共租赁住房。其中，主城区已建成10,000平方米，区县已建成10,000平方米。目前，这一目标已经基本完成。从年月初的首次分配开始，共完成了15次，推出了超过10,000套套房，在规范城市房价方面发挥了重要作用。土地储备系统建立了巨大的土地储备库。与其他城市的土地存储系统不同，重庆的土地存储系统更加活跃，其性质由政府主导。但是，采用了国有企业责任模型。一次土地市场的先前经营权全部没收给地方当局控制的几个市政土地储备机构。与其他城市的土地储备系统相比，重庆的土地储备系统更加强大，可以使重庆政府牢牢控制土地市场，然后有节奏地供应土地。重庆市土地储备系统坚持“提前储备，
每年预留的土地超过10,000英亩，同时明确规定，该土地每年只能每年开发，即每年最多10,000英亩。巨大的土地储备也将在未来五年继续保持发展。土地票证制度缓解了城市建设用地的紧张状况。与前十名城市相比，土地票务系统也是重庆的一大特色。它实际上是城乡建设用地供应机制的创新，它源于“城乡建设用地之间的增加和减少联系”。经济功能也相似，也就是说，农村的闲置，废弃和低效的建设用地在农村地区被开垦，并在城市地区着陆，然后被“转移”到土地价格较高的地方，从而释放了土地升值。 2004年，重庆建立了农村土地交换所，并开始了土地票务交易的试验。它的意义是促进农村土地使用权的转让和保护耕地；同时，它促进了城乡一体化，缓解了城市建设用地的紧张状况，促进了城乡之间土地要素的转移。它提供了重庆大量土地供应的可能性。根据土地置换数据，到年底，重庆农村土地置换累计交易土地10000亩，即农村新增耕地10000亩。在同一时期，城市规模的扩张实际上仅占用了10,000英亩的耕地。它不仅满足了城市建设用地的需求，而且增加了农村耕地。在范围上，重庆东北和东南部的土地票交易占70％以上。这两个地区在城市发展中承担着生态保护和生态保护的功能。发展方向是指导超负荷人口的转移。在使用中，上述区域属于承担人口和工业集中功能的城市功能区和新的城市发展区。图：重庆市地票系统的运行图▍结论重庆的低房价是由供求结构共同驱动的。一方面，城市渴望快速扩张，从而推动土地供应；另一方面，另一方面，在相对较高的依赖度，购买年龄的情况下，在购买力相对较低，外国人口拉动不足等因素的影响下，房地产市场以刚性需求为主，投资投机不高，需求旺盛。仍然很难完全释放。同时，政府在促进供需结构方面也发挥了监管作用。土地储备制度和土地票务制度有利于土地供应的大量增加，而房地产控制措施如投资控制，总量控制和税收调整将集中于调整市场结构，促进供求基本达到平衡。水平，然后保持房价稳定。将来，重庆的房价会走向何方？我们可以推测以下细节：第一个细节：中央政府发布了一份文件，要求清理和压缩现有的土地储备机构，
随后，重庆市发布了相应的政策，将土地存储机构的数量从一处减少到一处。八个主要投资集团的土地储备功能逐渐被剥夺，只有房地产集团才能履行城市土地储备中心的职能。第二个细节：重庆市政府在2001年发布了供给侧改革计划，明确规定重庆的土地供应将在两年内逐年减少，大规模土地供应的观念可能会改变。第三个细节：上半年，重庆主城区的土地总交易量同比下降了近一半，而溢价率升至历史最高点。以数量为导向的土地供应的观念可能会改变为以质量为导向。第四个细节：在“一带一路”和成渝城市群等国家计划的指导下，政策红利将逐步释放。重庆，尤其是主要城市地区，有能力将人口聚集到周边甚至全国。第五点：重庆继续保持两位数的增长，增长率居全国前列。在电子信息和汽车行业双重领导者的推动下，中新合作也进入了实质性的促进阶段。去年，开始进行在线传热。在“辞职重返重庆”的话题中，重庆的城市吸引力越来越强。通过以上细节，我们认为重庆的房价仍有上涨的空间。我们中国索引研究院西南分院尊重原创作者的版权。除非我们无法确认作者，否则我们将指明作者和出处。多亏了原始创作者。如果涉及版权问题，请联系原作者联系私募网络（微信：）删除，谢谢！