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地下车库自流平地面做法

指南阅读：多年来，政治局会议强调，有必要积极扩大有效投资并实现旧社区的转型。旧社区的改造符合人们对美好生活的追求，是改善居民生活条件和扩大内需的重要举措。本文是有关老式社区改造的一系列研究的第一篇。它主要探讨了三个主要问题：旧社区应该改变什么？对经济有何影响？目前有哪些困难？从年初到现在，旧住宅区改造主要经历了三个主要阶段：几年来，住房和城乡建设部发布了《关于实施旧住宅区改造的指导意见》。 “这首先规定了旧住宅区的范围，标准和装修机制。 ，标志着旧社区改造的正式开始。然而，此后很长一段时间，政策重点主要是棚户区和破旧的老房子翻新。旧社区的整修进展缓慢。装修的内容还主要集中在建筑物的节能减排和房屋的维修和保养上，而综合改进较少。 。年底，在中央城市工作会议上明确提出，有序推进旧社区综合整治，彻底改变粗放管理模式。对旧社区的全面改造应引起更高的关注。年底，住房和城乡建设部明确开展了试点项目，以改造广州和厦门等城市的旧社区。到年底，试点城市改造老社区，使上万人受益，老社区改造政策逐步完善，趋于全面。前三个月，住房和城乡建设部和其他三个部委发布了《关于做好旧社区改造工作的通知》，其中包括对旧社区的第一次改造。时间在城市经济适用住房项目中，并给予中央补贴资金支持。 1月，住房和城乡建设部决定开始第二轮“两省七市”旧社区试点改造。国务院执行委员会在1月和10月明确表示，年度计划是对10,000个老城区进行整修，涉及近10,000名居民，是去年的两倍。随着一系列政策的出台，旧社区的改造进入了加速阶段。根据住房和城乡建设部等三部委发布的《关于做好旧社区改造工作的通知》，旧社区是指市，县级城镇（城关镇）。大楼是在一年前建成的，落后的公共设施影响着居民的基本生活和居民装修坚强居住区的意愿。在划定旧社区的范围时，该地方具有一定的自治权。 ，旧社区的改造主要针对居住社区；旧的改革主要通过重建，翻新和翻新旧城来改变整体外观，不仅包括居住环境，
大多数老式住宅区都是通过库存翻新的，不涉及大规模的拆迁和重建。大多数棚屋都被拆除和重建（新建，重建和扩建）。旧的改建都被拆除和重建。大多数旧社区改革由政府主导，棚屋改革由“政府主导的国有企业”实施，而市场参与者更多地参与了旧改革。旧居民区的重建不涉及征地，拆迁和补偿安置。大部分旧的改革是实物安置。棚屋改革既有物质安置又有货币补偿。包括违反拆除，安全，卫生，消防，道路，照明，管道，光纤，建筑维修，管道法规等，旨在解决基础设施老化的问题。包括安装电梯，停车场，物业室，无障碍设施等，目的是改善配套设施，改善社区整体环境。包括改善社区养老金，育儿，家政，卫生和防疫，粮食援助等，旨在提高社区公共服务水平。 。根据该年第六次人口普查的数据，东部省市的旧社区重建规模最大，约占重建总数的一半。中部地区第二，大约占第二位；西部是最小的地区，约占1/3.根据旧社区改造的三个主要内容，我们测算了相应的投资额。 。根据《北京市旧城区综合整治技术经济指标》（），仅考虑节能，粉刷，门窗，电力，水，供热等六项改造，单位建设投资为元平，通过转换后转换为国家级水平。原平根据试点城市的实际重建，基本改造的平均成本约为原平。我们估算了元坪和宜坪的整修面积，预计将投资数万亿元用于全国老旧居民区的基础设施改造。 。如果仅考虑电梯和停车场，则按每台电梯，每个楼梯一个梯级安装成本，每层电梯每层安装成本10,000元计算，10,000户家庭必须安装10,000台电梯，这需要数万亿元。保守估计这两个停车位需要数万亿元人民币。预计至少需要一万亿元人民币用于改善；如果估计每个社区投资10,000元和10,000个单元，则需要一万亿元。老式社区翻新的范围越来越广泛，但是由于它直接关系到群众的切身利益，因此在实际翻修中的阻力更大。目前，
旧社区的翻新应通过多种方式提供资金，例如财政拨款，居民资金和市场运作。从目前的进展情况，居民的投资意愿低下，社会资本的积极性不足以及政府的财政压力来看，旧社区的改造面临巨大的资金缺口，导致进展缓慢，效果不如预期。从试点城市的角度来看，当前的旧社区改造主要由政府资助。市，区政府占有一定比例。居民和其他渠道的出资比例很低。以广州市越秀区扬中社区为例，改造资金总额为1万元，全市筹资1万元，区筹资1万元，居民筹集资金1万元。与棚屋改造相比，旧社区的改造不涉及拆迁和重建。政府不能通过收集和存储闲置土地来增加收入，这些项目本身也不会带来资金来源。 。一方面，稳定的增长和就业保护需要财政的努力。另一方面，经济不景气，减税和减费以及土地市场降温大大减少了财政收入。今年第一季度，只有西藏的地方公共财政收入实现了正增长，而其他省市则出现了负增长。今年，旧社区的翻新工程比去年翻了一番。如果仅靠政府仍然可以依靠它，将很难满足装修的巨大资金需求。 。旧社区大多是在福利性住房共享期间建造的，居民长期以来缺乏付款习惯。一个典型的例子是“三供一业”被分离和转移的社区。维护费用始终由企业承担。居民普遍认为，企业应该对资本负责。但是，“三供一业”分离转移后，居民的观念短期内难以改变。此外，旧社区的居民大多是老人和租户，他们对改造后的增值效果缺乏认识，他们的支付意愿很低。如果居民不继续付款，即使装修完成后，也很难进行后续维护。 。多年来，国务院总理李克强在国务院常务会议上明确表示，应采用市场导向的方法吸引社会力量参与。同年，住房和城乡建设部副部长黄岩在国务院定期政策简报会上强调，“应该有一些居民，一些社会支持和一项财政补贴。” ：首先，政策风险高，企业参与了改造，预计将利用闲置的公共区域开展业务以支持重建投资，但根据财政部的规定，公共住房由财政资助，原则上，市政府将统一收回，并且不允许在国外开展业务；第二，财产很难收取费用，而且旧社区的居民缺乏长期的支付习惯。第三，利润率很小，旧社区的居民大多是管理利润较低的低收入群体。第四，建筑面积比没有变化。
如何协调各方利益？ -难以调整，难以达成共识。旧社区的装修与新建筑项目不同。在转型中，它涉及不同所有者，改革主体和相关权利人的多重利益的调整。一旦协调不好，往往会引起施工期停滞或反复改造等问题。从各个地区的转型实践来看，转型过程中不可避免地要面对各方利益的分歧。有些人希望保持基础，有些则需要升级；一楼禁止使用电梯，高层不可以对管道进行整修。没有汽车的人不允许使用停车位。居民往往出于自己的切身利益而不愿妥协，常常陷入“一个人反对，所有成员都被搁置”的困境。高层居民最活跃，主要是因为安装电梯后生活的便利性得到了改善，同时也带来了房屋的增值；低层居民不愿安装电梯，不仅带来噪音污染，绿化占用，照明障碍等问题，还会导致二楼房屋折旧。根据《物权法》的规定，对建筑物及其附属设施的重建和改建应当在建筑物总面积和人数以上的所有人的同意下进行。然而，实际上，它们常常陷入“一个家庭反对而整个建筑被搁置”的困境。旧社区建于多年前。基础设施严重老化，上下水管被腐蚀和生锈，并且经常发生诸如堵塞，漏水和防脏水的问题。这是旧社区转型的关键点之一。由于难以就不同居民的利益进行协商和达成共识，因此在实际转型中的阻力更大。 。地板越低，上下水管的阻塞影响就越明显，并且转换的意愿也就越强。由于需要进入家庭进行水和水的翻新工程，因此要求业主在翻新工程期间（大约几天）待在家中，并且会发生噪音污染，装修损坏，停水和甲醛污染等问题。 。 。根据现行规定，供水和排污管道的改造必须由每个单位的所有居民签署后才能进行，但通常很难实现。主要原因是：首先，旧社区的租户大多是租户，在装修过程中联系原始所有者进行签名既困难又耗时。以北京市朝阳区金松区为例，由于无法联系部分业主签字同意，供水和排水系统的改造工作被搁置了。二是居民有不同的要求。更好的装饰可能导致结构损坏装饰。有些孩子可能会担心噪音会影响孩子的学习。一些孕妇可能担心甲醛会影响胎儿发育，从而难以达成共识。以北京市朝阳区圣古碑里社区为例。
。 2006年，每千名居民的汽车数量从1,000辆增加到1,000辆。但是，由于过去几年中无法预见的家用汽车数量增加，我国的住宅建筑标准不需要分配停车位。尽管此后逐渐增加，但基本上是按上年比例分配的。根据年度人口普查数据，家庭户居住在一年以前建成的房屋中，“停车难”问题突出，亟待解决。作为旧社区的翻新和改善项目，建设停车场旨在提高居民的停车难度。目前，河南，浙江，福建等十多个省市已将其作为旧社区改造的重点，但在实施过程中仍面临巨大阻力。 。以一个三维停车库为例，每个停车位的平均成本为10,000,很难完全依靠财政资金。但是，一些已建成停车场的投资回收期长达数年，老社区居民的付款意识较差，投资收益的不确定性较高，企业参与的热情较低。长期以来，居民已经习惯于抓住公共道路停车，他们的投资意愿很低。结果，当前的翻新过度依赖财政资金，并且总体进展缓慢。当前，各个省市的停车位改造的普遍做法是重新规划道路，绿化等，并使用小型和微型地块，边角地块和一些绿地来增加停车位。例如，合肥市吕维居居小区通过硬化一些绿色区域，将永久停车位的数量增加到不足一个。但是，由于不同年龄的车主的需求不同，老年人更喜欢增加绿地和公园，年轻人对停车位的需求也更大。有和没有汽车的家庭的意见也很难统一，导致实际装修中经常发生冲突。以长沙市岳麓区八方社区为例，政府出资建设了一个绿色空间作为停车场，但由于部分居民的反对而被终止。社区停车和混乱停车的困难尚未解决。将来如何维护？ -缺乏长效的管理机制，难以维持老社区的转型效果。 “三点建设与七点管理”。只有“平等的建设和管理”才能真正造福民生。从后续维护的角度来看，目前存在三个主要问题：一是物业公司缺乏统一管理，老年社区居民缺乏付费服务的习惯，这使得促进后续活动变得困难。加强管理，迅速恢复转型前的混乱局面。缺乏针对社区居民的管理规定。在不受限制的环境中，很难逆转垃圾，违法建筑，停车和破坏植被的长期习惯。慢慢前进。夏雷房地产观察
多亏了原作者！