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1、开发商的信誉因素。开发商在房地产的质量、面积、价格、交付期限、付款方式、额度等方面的承诺，极大地影响了消费者对房地产的信任。万科等成功开发商开发的物业之所以受到消费者青睐，并长期保持繁荣的业绩，与他们至高无上的声誉是分不开的。

2.付款方式的因素。支付方式直接影响消费者的投资风险和短期经济承受能力。所以确定一次性付款还是按揭付款，对消费者的购买取向影响很大。其中，抵押方式可分为时间长短和金额大小。许多开发商采用了灵活的抵押贷款支付推广方法，取得了预期效果。

3，提升知名度的因素。随着房地产行业竞争的日益激烈，开发商之间的促销手段也在不断更新，从原来的房地产交易会、展销会、免费看房、购房等。以新的、更刺激的促销手段，如购房、装修、家具电器、利润折扣等。促销方式的不断更新和升级，极大地诱发了消费者的购房欲望。

4，房地产质量因素。这是消费者最关心的问题，这在一定程度上决定了房地产销售从理论走向现实。房地产的质量主要包括以下几个要素：是否未完工，是否按时交付，面积是否一致，工程质量是否达标，房地产的户型和风格。其中任何一个都对消费者购房倾向有直接影响。

5.政策因素。这是政府积极干预住房行业的结果和体现，也是影响住房消费的重要因素。比如政府取消福利分房，出台促进消费的政策，制定保护房主利益的法律法规，都会在一定程度上引导、鼓励和促进消费者的家庭消费。以上十个因素中，既有外在因素，也有内在因素。因此，房地产开发商应在正确分析和把握外部因素的基础上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心规划，准确定位，在激烈的市场竞争中实现预期的销售目标。