青岛万科城(万科的万科城属于什么级别)

滨海万科城：苦逼卖点只是需要卖或者一个命运

3月份，滨海万科城刚命名的时候，老王曾经分析过胶南市场。在这个聚集了许多市场的地区，血战似乎不可避免。当融创、华润、金地、保利等开发商的品牌逐渐清晰，唯一可能改变小区格局的就是滨海万科城。

本周沿海万科城规划发布。正如老王所料，一个普通的，急需的报价。经过实地考察对比，还是有一些细节值得我们关注。

1.普通的二手房

虽然万科的金字招牌光芒四射，但我们回顾一下万科这几年在青岛的产品，从城阳到新都新，再到西海岸，主要是高层二手房。虽然沿海万科城市有很多概念，但是规划之后，我们看到的依然是一个非常醒目的“只需要卖”的标签。

我们要关注的是三个数据，容积率2.62，绿地率30%，地上停车位82。看到这个规划后，老王头条号的粉丝忍不住吐槽：

什么年代了，地上还有规划停车位？

老王认为地上车位不值得一谈，很多地方只要需要就会设置地上车位。老王最关心的是30%的绿地率。青岛发布的2014年《青岛市城市绿地设计规范》规定新建居住区绿地率不低于30%。

也就是说沿海万科城取了代码允许的最低值。过去，继平海林峰、钟健锦绣城、K2海棠湾等楼盘之后，胶南还需要这样一个按下限设计的急需用地吗？值得一去。

2，出奇冷城展厅

在主城工作的老王，对这个板块并不陌生。因为各大地铁站都有灯箱广告。

在高德地图上，明确标明海滨万科城市展厅位置在胶南购物中心。这是胶南很受欢迎的商场。老王一进停车场，就发现车把里塞着一张传单。

工作日，人少不意外，但是看到访记录本，这个盘的人气确实不高。现场只有两张区位图，一张配套图。置业顾问坦言距离最近的地铁站要1.7公里，需要坐公交车。周边值得说一下的似乎只有胶南最好的那座高中。

有人说离高中近没用，因为高中要根据能力考，所以不是学区。老王对这个观点有不同的看法。高中老师戴着戴月的星星，工作很辛苦，所以大部分人都喜欢住在学校附近，很多家长可能会租房给高三学生陪读。

所以高中周围的房产还是有保值增值的属性。问题是在万科之前，很多开发商就已经意识到了这一点。一中附近已经有各种充满书香气息的社区，这些先入为主的社区可以满足老师们的生活需求。目前沿海万科城和胶南一中之间的居住区是一个城市。从沿海万科城到胶南一中，业主需要从在建的水城路绕过凌海路。

从距离上来说，与一中同街的这些小区相比，滨海万科城有明显的劣势。目前项目基础还在挖。虽然工地如火如荼，但老王还没有看到施工标志，哪个施工企业不得而知。

经过实地考察，老王发现周边名校的卖点并没有那么硬。对于这个位置，老胶南人心中有一杆秤，绝大多数人对玩得不亦乐乎。

3.低价是唯一杀手

下限规划，距离名校还有地理劣势，所以价格可能是唯一有吸引力的地方。物业顾问表示，沿海万科城的开盘价可能会低于周边二手房。

如果是这样的话，总房价85/89平米的迷你精装套房可能在一百万左右，确实够吸引人的。

问题是，胶南现在有这种质量的房子吗？从鲍莉灵秀山到灵溪

如果万科像胶州华润一样第一次凉了，胶南楼市会怎么走？会不会是2019年第四季度胶州楼市的翻版？

今天开车的时候，刚在软件里输入了一个房产的名字，马上就有一个渠道经销商打来电话，求我在报纸上看到他的名字。老王感叹科技强大的同时，对胶南楼市的了解也更深了。

海滨万科城上市时间应该在5月底6月初。我觉得胶南那些刚刚需要的人，还是静静的等这个月吧。对于熟悉胶南市场的人来说，老胶南不喜欢这个地方，新人只需要偏爱地铁，外国投资者偏爱海景房。一旦一无所求的万科开始价格战，肯定会对周边房价产生重大影响。

6月，如果没有任何利好政策的对冲，胶南楼市万元线将进一步拉长。青岛房地产市场研究员

编辑：常远