西安首创国际城(西安华润未来城值得投资吗)

首个商业地产收纳架REITs -资本大网点100亿ABS获批

12月13日，资本大宣布中联一创-资本大网点资产支持专项计划获批，规模100亿元，将在深交所上市发行。据悉，这是国内首家以网点为底层资产的REITs产品。

观点地产新媒体了解到，首都大学之前的融资主要以银行贷款和担保票据为主。

于2018年6月60日，首创钜大自银行及其他金融机构的借款约为55.4亿元；银行借款以土地使用权及投资物业作抵押，部分由首创置业提供担保。此外，首创钜大担保票据的摊余成本约为13.28亿元，计入流动负债。

截至今年年中，已率先拓展青岛、南宁等项目，共持有和管理16个网点项目。

开拓：成为中国最大的直放站综合运营商

Ole从2011年开始在中国迅速复制。这种以“名品”和“折扣”为重点的格式，在房地产开发商和零售企业集团中非常流行。奥特莱斯业务最初推出时，奥勒在中国仍处于发展的初级阶段。

有业内人士指出，奥特莱斯旗下部分商场定位、品牌布局、配套设施参差不齐。一些商场的产品质量和品牌知名度远低于消费者的心理预期，也不符合奥特莱斯的标准经营管理要求，如业态比例、品牌幅度、价格折扣等。同质化严重，名字不真实。

如何打造自己的IP是商业文化旅游品牌运营商不得不面对的问题。2014年，开拓者奥勒提出了“奥勒情结”的概念。

“奥莱综合体”结合“微度假”的理念，打造旅游+购物的模式，结合各项目所在地的城市特点，进一步提升集购物餐饮、体育健身、休闲娱乐等社交体验为一体的奥特莱斯模式，打造的北京、万宁项目便是这一模式的体现。

第一家公司工大向视点地产新媒体介绍，为了实现上述目标，公司更倾向于靠近国家级景点，通过与酒店、游艇俱乐部等横向联盟合作，打造一个旅游Ole。

为了获得目标城市和优质的项目资源，首都大学不仅以传统的自建方式积极收购土地，还尝试了并购、小股交易、管理产出等形式。实现了扩张方式的多样化。

先锋工大向视点地产新媒体透露，公司立志成为中国最大的网点运营商，目标公司是全球最大的Ole运营商美国西蒙公司。

据报道，“五年20个城市”的目标是巨大的，预计到2020年，目标的20个首批网点将全部开业运营。

资产轻重平衡

目前，我国零售业已经进入高速规模化阶段，但零售业的规模不仅仅是形式上的复制粘贴。企业在扩大规模的同时，更应该注重转型升级。

对于传统的零售百货店来说，经营模式多是收购旧物业，改造并持有，或者拿地建设再持有。

诚然，这种模式有利于资产本身的升值，但需要较大的总投资和较长的资金存放时间，对风险控制和资本运营能力提出了更高的要求。

2016年11月，首创钜大通过定向增发约7.03亿股引入国际知名投资集团KKR及远洋集团。按全摊薄口径，认购后远洋集团持有首创钜大约16%的股份，为第二大股东，KKR将持有首创钜大约11.6%的股份。

主动改变传统零售业态的以资产为导向的模式，通过引入新的合作伙伴、轻资产与重资产相结合的方式开发运营其Ole综合体。

当时首创表示，此次认购可以筹集资金开发运营奥特莱斯综合商业 “

随后，2017年7月，首都大学为正在开发建设的南昌首都奥特莱斯B座项目引进了新的合作伙伴，该项目A座的权益仍由首都大学100%持有。

改革商业模式，有业内人士分析：“战略股东的引入，不仅实现了公司股东结构的多元化，也促进了公司与全球商业资源关系网络的快速对接，直接将公司推向了发展的快车道。”

得益于这种体重和体重的平衡，首都大学在2015年后迎来了快速成长期。

首创钜大在2015年的营业收入收为6.9亿元，2016年达到了9.98亿元，同比增长44.64%。

2017年，Xi首都国际城进入后期销售阶段，交付面积减少，导致业绩下滑。但从投资物业开发和经营收入水平来看，首套大型奥莱商业综合体的规模和利润均呈上升趋势。

数据为第一份财务报告

2016年，首创钜大的投资物业收入额为1.95亿元，2017年，在整体营收回落的情况下，其投资物业收入仍达到了2.24亿元，同比增长了14.87%。2018年上半年，首创钜大录得营业收入约为人民币3.91亿元，同比增长30%，其中，投资物业的租金收入为1.57亿元，同比增长50.72%。

引进外援只是第一所大学转型升级的第一步。

2017年，首都大学启动了REITs产品发行的前期调研和准备工作，以期实现“投融资商退”业务的闭环发展，完成从重资产模式向轻资产模式的转型升级。

观点地产（