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上海，2018年10月12日-金融服务，科技新媒体和联合办事处公司仍然是需求的主要驱动力。仲量联行华东和上海董事总经理吴云正说：“由于租赁需求的增加，空置率下降了，浦西中央商务区的租金增长加快了。”在零售方面，消费持续上升，导致市场需求更加细分和多样化，包括新的零售概念店，电动汽车和商务休闲服装品牌正在共同努力推动租金需求。在住房方面，由于新开业物业的增加，销售额继续回升。在物流方面，由于完成了三个新项目，净吸收立即增加。 办公楼金融服务，新技术和联合办公室公司正在推动办公室需求。资产管理公司和保险公司活跃在浦东中央商务区。金融业的开放改革增加了外资银行将其代表处升级为分支机构的需求。在浦西的中央商务区，联合办公环境不断扩展，开发商开始投资自己的联合办公品牌。除资产管理公司和专业服务公司外，零售品牌还正在浦西中央商务区寻找扩张机会。非中央商务区市场的租赁势头仍然强劲，对技术和媒体公司的升级和扩展的需求仍在继续。仲量联行上海商业房地产部总监张静指出：“尽管非中央商务区各行业的新供应量仍然很高，但新兴行业得益于其明确的定位和行业定位，以及具有出色的租赁性能。” 三个项目为甲级办公楼市场增加了约173，000平方米。浦东中央商务区的泰康保险大厦，浦西中央商务区徐家汇中心二期的一号楼和浦东非洲中央商务区世贸中心的三期已竣工并于本季度进入市场。浦东中央商务区的空置率环比上升0。6个百分点至11。1％。浦西中央商务区的空置率有所改善，环比下降2。2个百分点至8。7％。在客户流失非中心商务区之后，该地区的甲级办公楼逐渐吸引了新客户。由于非中央商务区的新落成项目继续吸引需要升级的租户，非中央商务区的整体空置率下降了2。2个百分点至23。9％。 空置率提高，浦西中央商务区的租金上涨。空置率的下降增强了浦西中央商务区业主的心态，租金环比上涨1。2％至每天每平方米人民币9。7元。浦东中央商务区的租金微升0。5％。在非中央商务区市场，持续的新增供应减缓了租金的增长。中央商务区的稳定租金迫使新兴的中央商务区的租金增速放缓，而一些较新的细分市场因其精确的定位而表现良好。 销售型办公楼新项目陆续进入市场，上海优质销售型办公楼销售有所回升。经过连续六个月的供应短缺，2018年第三季度共有六个项目开工，总计约203，642平方米。交易量恢复至164，799平方米，比去年同期增长161。0％，并且增长比上一季度增长70。0％。本季度大量交易仍集中在虹桥商务枢纽领域，主要是因为该地区有更多优质待售物业，并且商业氛围和商业支持设施不断改善。由于虹桥商务枢纽靠近高铁站，国内制造企业，尤其是总部位于长三角地区的制造企业，将这一地区作为购买物业的首选。其他地区的需求保持稳定。整体市场价格比上月上涨0。5％。预计明年将有大量新项目开张，这将刺激市场的购买需求，交易量有望增加。 工业区

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多种需求推动核心工业园区的净吸收。 2018年第三季度完成了五个新项目，总建筑面积282，000平方米。尽管供应量很大，但强劲的需求帮助整体市场空置率比上一季度下降了1。1个百分点，至12。1％。科技和新媒体，制药和医疗公司继续寻求扩张。例如，音响公司喜马拉雅山在张江建腾租赁26，000平方米，以满足其扩展需求。制药研究公司Covance在张江雅兰德租赁7，000平方米的办公空间。此外，联合办公室的运营商将继续扩大工业园区的市场。氪在he河jing科技绿洲租赁约6000平方米的空间，而WeWork在张江嘉里大厦开设新的7，000平方米。 租金继续上涨。工业园区的整体租金环比微升0。3％至人民币每平方米每天4。4元。新完成的项目具有强劲的租赁业绩，鉴于良好的租赁势头和交通便利性的改善，Ca河jing和张江两地的部分房东继续提高租金预期。 营销零售商正在改变自己，以适应消费者对升级和新办公室装潢标准的期望。本季度，电子商务和实体购物中心继续整合，越来越多的在线收藏商店开设了实体商店，以扩展其线下购物体验。仲量联行上海房地产部总监和中国地区负责人指出：“许多公司已开始提倡更多的休闲办公室着装标准，这引起了商务休闲和运动服装品牌的强烈需求。”来自电动汽车的品牌租赁需求也在增加，这主要是由于较低的关税和对车牌配额的预期，这导致了消费者对此类电动汽车的兴趣增加。 五个核心区域项目和五个非核心区域项目进入市场，总建筑面积56。9万平方米。本季度新开业的项目大多数是位于周边家庭的社区企业。格式比例主要是餐饮和生活服务。嘉德置地广场（CapitaLand Plaza）包括更多时尚的零售租户，以为其商业区提供服务。大量具有较高消费能力的人。此外，上海世茂广场完成了装修并于本季度末开业。受一些新开工项目空置率高于平均水平的影响，核心地区的空置率从10。2％微升至10。6％。由于普陀和新疆湾市的强劲表现，非核心区域的空置率从9。6％略降至9。3％。 租金增长正在加速。核心商圈首层租金同比上涨1。9％至人民币51。1元每天每平方米，非核心商圈首层租金同比上涨3。5％至人民币20。2元每天每平方米仪表。核心区域的租金增长主要由南京东路带动，而闵行区继续支持非核心区域的租金增长。 物流新项目竣工并进入市场，拉动了市场的净吸收。第三方物流和制造业需求强劲。仲量联行中国工业部主任斯图尔特·罗斯说：“奉贤是最活跃的子市场，部分原因是新供应的涌入为供应链管理公司提供了可出租的空间，第三方物流和租赁服务。” “鉴于此，非粘结净吸收量达到66，000平方米，比2018年第二季度增加了近10，000平方米。尽管吸收量略低于预期，随着新项目中预租的生效，使用量将增加。鉴于总体需求仍然强劲且咨询量仍然很高，我们预计随着时间的推移会消化新项目。 三个新项目为上海股市增加了275，000平方米的面积。经过几次延误，GLP奉贤和GLP临港项目在上海东部的奉贤完成。这两个项目为奉贤增加了235，000平方米的供应，奉贤市场的总库存增加到785，000平方米，成为仅次于上海西部松江市场的第二大子市场。非保税市场的整体空置率上升3。7个百分点至6。9％。上海东部市场的空置率上升至8。6％，主要是由于奉贤子市场的大量供应。此外，由于供应限制，上海西部市场的空置率降至近0。7％的低位。 租金增长进一步加快。尽管空置率上升，但市场租金仍以几年来最快的速度上升。 2018年第三季度，租金环比上涨1。5％至人民币1。38元每平方米每天。在上海西部，由于空置率低，供应有限和需求旺盛，租金增长尤其强劲，这使业主有信心增加租金。此外，国内外投资者也正在积极寻找上海物流项目的投资机会。尽管潜在投资者的数量持续增长，但可出售资产仍然有限，这导致一些投资者转向其他细分物流市场。例如，奉贤的冷链仓库已于本季度出售。

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居民新开业的房地产密集开放，推动交易量回升。供应的增加释放了市场的累积需求，这带动上海本季度的第一手商品住宅交易量增长59％，达到19，532套，成为过去两年中交易量最高的季度。在政府严格的限价措施下，大多数具有高性价比的新建筑在开业当天就被抢购一空。然而，大量进入市场的新房源也为购房者带来了更多选择，而摊薄的需求使其他项目的交易明显放缓。在高端住宅市场，根据限价政策，大多数房地产受到购房者的热烈追捧，第三季度共售出586套公寓，比上一季度增长190。1％。在租赁市场，需求继续保持稳定。 开发商加快了开放速度，供应量显着增加。越来越多的开发商受到资金的压力以加快开放速度，第三季度的供应量达到26594套，比上一季度增长120％。在高端住宅市场，八个项目向市场注入了1，034个新房源，这也是过去两年中开盘最多的季度。新开业的高端住宅项目大多数都销售良好。例如，前滩静瑶大厦的第一阶段在本季度推出了剩余的116套房屋，确定了1500多个客户。该项目在开放的几个小时内就被抢购一空。 （图片：静瑶名邸一期）二手房价格保持稳定，二手房价格持续下跌。在高端住宅市场，在政府严格的价格控制下，一手高端住宅的价格保持稳定。由于大量购买者被第一手的新价格限制所吸引，许多二手房所有者只能通过降低价格来吸引购买者。在上一季度高端二手房价格小幅下跌0。1％之后，该季度的价格跌幅扩大至1。5％。在租赁市场，新建成高端住宅项目的住房继续推向租赁市场。第三季度，高端住宅租金环比下降0。5％。在土地市场上，由于限价措施继续挤压开发商的利润，土地交易市场持续降温，本季度以底价出售了11个商业住宅用地。 严格的限价政策将继续遏制一手住房价格。预计上海的限价和限购等监管政策将在未来几个季度继续执行。由于没有价格上涨的预期，开发商将继续加快开放速度，以缓解资金压力。仲量联行上海公司销售部总监周静指出：“供应充足有助于缓解需求疲软，预计未来销售将继续复苏。但是，各种项目的销售速度将有所提高。继续分化，销售业绩将取决于产品的能力。“我们预计高端一手房的价格将在第四季度保持稳定，而二手房的价格将继续下降。 投资市场全国本季度全国交易量回升，上海仍然是中国主要房地产投资的首选。 2018年第三季度，全国交易总额536亿元，同比增长25％，其中上海交易总额321亿元，占全国的60％，同比增长90％同比和69％同比。鉴于目前正在进行几项主要交易，我们预计上海的交易将在未来2-3个季度保持活跃。第三季度，上海办公物业交易额为298亿元人民币，占上海总交易额的88％。由于租赁市场的强劲势头，投资者对非中央商务区的办公物业表现出了浓厚的兴趣。此外，本季度零售物业营业额为人民币21亿元。 外国投资者的活动正在逐步将市场推向买方市场。随着融资环境的持续收紧，市场环境正在从卖方市场转变为对买方友好的市场。但是，外国投资者变得更加活跃，他们正在加紧抓住当前的投资机会，以增加对中国的资本配置。外国机构的积极参与可以看到一些正在进行的重大交易。