000031中粮地产(000031股票历史交易数据)

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中粮房地产业务长期以来的长期跨市场整合已经跟随市场，这已迈出了关键的一步。 此前，中粮房地产（000031。SZ）计划以非公开发行股票的方式收购大悦城房地产（0207。HK）的股份，该发行已获得国资委的批准，并由上市公司正式披露。 中粮房地产对大悦城的收购是A股上市公司对横跨两个市场的香港上市公司的收购，涉及从母公司购买股权的相关交易。可以看到复杂性。 。 中粮房地产发布报告后，交易所发出了一封询问信，询问了18个问题，涉及非公开发行股票的定价到大悦城的估值。 尽管这是中粮集团的内部整合，但毕竟是两家上市公司，每家在二级市场上都有大量的小股东。核心问题是：交易价格公平吗？根据相关公告，总购买价高达147亿美元，比基准日期最近交易日的相应市值高出50％以上。保费约为人民币49亿元。 并且自交易宣布以来，不仅中粮房地产的A股股价随着大盘调整而下跌，甚至被溢价收购的大悦城房地产也处于低迷状态。 为什么市场上会有这样的反应？除了市场趋势外，这是否与两家上市房屋公司的资产质量有关？ 让我们简要了解双方在此次并购中的情况。 中粮房地产业务整合：中粮房地产持有大悦城147亿股，溢价50％根据中粮房地产披露的收购报告，中粮房地产计划增发股票以收购大悦城房地产91。34亿股由明义持有，占大悦城房地产普通股总数的64。18％，占已发行普通股和可转换优先股总数的59。59％。 交易对手明义为中粮的全资附属公司，中粮也是中粮房地产的控股公司。 简单地说，这是A股上市公司中粮房地产，以固定增资方式收购控股公司的全资子公司，以收购该子公司持有的香港上市公司大悦城的股份。交易完成后，大悦城将成为中粮房地产的子公司。该交易被业内人士解释为中粮内部房地产业务的整合。

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交易价为人民币147。56亿元，约合173。54亿港元，相当于基准日最近交易日的市值约115。08亿港元，溢价约50。8％。根据2018年6月20日悦城的收盘价，与二级市场股价的溢价相比，它也导致了交易所的询价。中粮房地产给出的解释是，获得控制权将导致一定的控制权溢价。 Bread Finance的主要业务是阅读财务报告，让我们看一下将要整合的两家房地产公司的结构？ 首先看中粮房地产。 中粮房地产：负债率攀升，债务融资空间逼近2017年中粮房地产净利润为9。45亿元，2017年同比增长31。27％，主要是由于毛利率的提高。然而，作为房地产企业拓展团队的一员，中粮房地产的收入在2017年一直落后。2017年，中粮房地产的营业收入为140。44亿元，同比下降22。1％。 分析住房企业，资产负债表比收益表更为重要。 中粮房地产的总债务从2013年末的316。32亿元增加到2018年一季度末的686。87亿元，增加370亿元，增长117％。同期，资产负债率从77。91％攀升至85。21％，自2015年以来连续三年增长。根据中粮房地产在报告中的披露，公司的资产负债率为高于行业平均水平，其屏幕截图如下：68。59％，该公司的资产负债率为84。5％，高于同行的平均水平。 尽管截至2017年底，中粮房地产仍有约102。83亿元的货币资金，但这些资金主要用于支付土地购置款或偿还债务。没有闲置和未使用的情况。中粮地产自身披露的可用于支付的流动资金为负8。33亿元。 因此，在中粮地产收购大悦城的同时，还将提供不超过24。26亿元的配套资金，用于中粮地标项目和杭州大悦城购物中心项目的建设。 那么大悦城房地产资产的质量如何？

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大悦城房产：调整簿记方法后，净利润下降了60％首先让我们看看中粮如何评估大悦城的资本，或者看一下屏幕截图：这里的目标公司是指大悦城。中粮房地产表示，大悦城“具有巨大的财务压力”，并且大悦城的资产负债率与行业相比也很高。截至报告期末，大悦城的资产负债率为64。25％。大悦城主要商业房地产，包括出租和销售。港股商业房地产公司的财务特征是投资房地产的账面价值通常很大。 根据大悦城在香港证券市场披露的财务报告数据，截至2017年末，投资房地产资产542。68亿元，总资产863。71亿元，投资房地产占比62。83％总资产。 在香港股票上市的商业房地产公司通常每年都会对投资房地产进行重估。如果估值增加，则这些资产的账面价值将增加，同时，损益表中将有更多的重估利润。但是这种重估不会带来真正的现金流入。 因此，我们可以看到大悦城在香港股票的收益稳步上升：2015年初，0207。HK从中粮置地正式更名为大悦城房地产。从那时起，大悦城的收入和利润开始恢复增长。从2015年到2017年，大悦城的收入从53。74亿元增加到116。58亿元，增长了1。17倍。 2017年归属于母公司所有者的净利润从7。26亿元增加至11。53亿元，增长58。82％。 由于这些年来人民币重估带来的账面价值的增加，香港股票商业房地产公司通常的市盈率和市净率较低。大悦城房地产目前的市净率仅为0。52倍，即使以中粮的收购价计算，其市净率也不到两倍。但这并不意味着购买价格确实很便宜。 中粮房地产公告显示，由于中粮房地产将成为大悦城的母公司，根据中国会计准则的要求，子公司应根据母公司的会计政策对报表进行调整。由于中粮房地产的投资房地产采用成本法计量，大悦城也将需要改变相关政策。 从上图可以看出，调整后大悦城2016年应占净利润亏损1。54亿元，2017年实现利润4。5亿元，下降近60％与调整前的净利润相比。 这在一定程度上解释了为何大悦城的股价长期以来一直低于其账面净值。即使中粮房地产的购买价格比二级市场的当前价格高得多，股价走势仍然疲弱。

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中粮房地产的高负债加上高负债的大悦城，1 + 1真的可以大于2吗？