融科檀香山(长沙十大高端别墅楼盘)

【物业管理案例】就算是小区业主，也不能只是“住改商”！

小区里有业主把房子改成了商品房，开了一个美容社，一个小学生幼儿园。作为业主你会同意吗？近日，雨花区法院审理了一起物业公司起诉两名业主“易居经商”的案件。因为是该物业第一次起诉业主“易居经商”，具有较大的案件价值，法官没有当庭宣判。

案例：

两业主“住改商”成被告

2013年，周舫(化名)在柯荣东南部C区购买了一套房子。2014年12月25日交房后，周舫和丈夫把房子改成了小学生托管中心。

“我家是小区里第一个完成装修的业主，房子是按照托管教育的要求设计的。装修前，我们把装修设计图交给物业审核，取得了物业的许可。”周舫的丈夫在法庭上介绍说，托管中心实际上是在2015年下半年开始运营的，招收了15名学生。

原告第一太平柯荣物业管理(北京)有限公司长沙分公司代理人提出，被告周舫在签订物业管理服务协议后，违反《物权法》和小区临时管理协议，未经相关业主同意，将住宅变更为商品房。该代理人表示，周舫还在社区张贴广告，外国学生和家长频繁进出影响了社区质量和其他业主的日常生活。我希望法院能命令周舫恢复这栋房子的居住功能。

同一天，柯荣坛象山小区又发生了一起“改居为商”的案件。小区业主彭莫杰和母亲被物业公司起诉。彭某某把家改成了美容社，是他妈开的。物业公司认为，彭某某未经相关业主同意改变房屋用途，影响其他业主生活，要求恢复住宅功能。

疑问：

住房可以改成商业场所吗？

房子可以改造成商业场所吗？在法庭上，周舫出示了一份证据，是2015年6月长沙市政府办公室出具的《长沙市商事主体经营场所禁设区域清单》(以下简称《清单》)。

记者了解到，《清单》明确规定了15个重大商业项目的禁区。禁止酒吧、KTV、电玩城、音乐茶楼、网吧等商业活动进入居民楼。儿童保健中心、艺术培训班等营利性培训活动，虽然不禁止进入居民楼，但《清单》明确禁止改造居民楼。

"儿童护理中心和艺术培训学校没有被列入禁止名单."周舫在法庭上表示，他曾多次向有关部门申请营业执照，但有关部门表示目前无法办理。没有这个资格，在法庭上，周舫也显得有些底气不足。

关于物业公司在未征得相关业主同意的情况下提出的问题，周舫向法院提交了一份文件，文件上有同一栋楼内三个家庭的签名。“楼里有80多个业主，只有3个业主同意。显然，这不是多数人的意见。”物业公司的代理人不同意这一点。

调查：

“住改商”随处可见

昨天，记者在岳麓区几个小区、芙蓉区晚报大道附近几个小区、马王堆建材市场附近几个小区发现了改居经商的案例。他们中的一些人把住所改成了俱乐部，一些人变成了私人餐馆，一些人变成了教育和培训机构。一些居民还在门窗和楼下的电梯入口处张贴显眼的广告标志。

很多小区业主认为，小区业户随处可见，除了方便稳定的客户，租金相对便宜也是一个重要原因。对此，有小区业主表示，小部分居民转行经商是可以容忍的，转行到人流量大的餐饮场所和培训机构确实有影响，小区内经常出现矛盾纠纷。

根据相关司法解释，“有利害关系的业主”应认定为该建筑物的其他业主。另外，工商部门登记管理商户经营场所时，业主应提供经营场所所在地居民委员会出具的证明文件。

律师建议，如果小区内的经营活动出现扰民和违规行为，权利人可以先要求物业协调制止，向小区、街道、工商、公安等部门举报，并向法院起诉。

苏州大学