房产营业税(子女房产过户给父母新政策)

房产企业开发时涉及到哪些税金问题?

答：房地产开发企业主要涉及的税费有11种：

营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税、契税。

1.营业税

(1)税目税率

营业税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目，税率都是5%。

(2)特别规定

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。(《营业税暂行条例实施细则》第四条)

销售房地产时，转让房地产占用土地使用权的行为，按照销售房地产征税。

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

土地租赁和房地产租赁不按无形资产转让和房地产出售征税，按租赁行业的税目征税。

对土地所有者出让土地使用权、土地使用者将土地使用权返还给土地所有者的行为不征收营业税。

销售房地产时，连同房地产占用土地使用权一并转让的行为，按照销售房地产征税。

房地产企业该如何缴纳增值税?

营改增后，原房地产企业营业税改为增值税，税率也相应改变，其他税种基本不变。目前涉及的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城市土地使用税、所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。下面我们重点梳理一下增值税的会计处理。

根据营改增后的最新规定，房地产开发企业实行分类管理，以年应税销售额500万元为基础分为一般纳税人和小规模纳税人。对于销售收入不达标，但会计制度健全，纳税资料齐全的企业，可以申请成为一般纳税人。

一般纳税人适用一般计税方法，适用税率为11%；小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率为5%。在税率划分上，有一种特殊情况，老房地产项目可以普遍征税，也可以简单征税。其中，所谓老房地产项目，是指《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》中注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。针对这种情况，开发商可以选择自己的纳税方式。