奉贤二手房(上海奉贤楼盘)

上海第二地王奉贤未来是否需要5万套公寓？

今天，奉贤南桥出售了两处宅基地，其位于奉贤区南桥新城10单元01D-03的地块被奉贤发展以240%的溢价和每平方米人民币的底价中标，创下了区域溢价和底价的新纪录。奉贤区南桥新城15单元23A-01A地块被翔宇地产以193%的溢价和每平方米人民币的底价中标。

以上两块土地的平均升水率已经超过200%，上海业界认为房地产企业征地进入疯狂模式。可见今天征地有个国企。奉贤发展是2015年成立的国有企业。

上海中原地产市场分析师卢文喜表示，奉贤开发属于国企，所以应该说该地区的房地产开发是理所当然的，也表现出了对这块板块发展前景的乐观态度。不过从底价来算，未来保护价至少是元/平米。价格与周边产品的差距达到70%，也就是说如果未来1-2年房价涨幅不超过70%，就会面临亏损的风险，所以未来的盈利空间会大大缩小。如何在如此高溢价的地块上盈利，将是一个不可回避的门槛。

目前周边只有汤臣镇远在卖新房，均价在人民币/m2左右。一些酒店式公寓，如大岳南郊的泰和杜明、合景万景峰和花都，售价更低，为每平方米-元。二手房方面，附近的房子基本都是近几年刚交付使用的次新房，如卓越世纪中心、银河荔湾、苏宁荣跃、恒盛湖滨豪庭等项目。均价一般在3万/m2，苗晶村唯一的动迁房也是人民币/m2。

翔宇地产拿的地虽然便宜，但是压力很大。

上海市国土资源局称，奉贤南桥新城15单元23A-01A总用地面积为0.8平方米，规划建筑面积为平方米，起拍价为万元。根据转让文件公告，南桥新城15单元23A-01A地块为纯宅基地，容积率2.2，绿化率35%。限高80米，以高层住宅为主，不得修建低层住宅。普通商品房单元平均建筑面积90平方米，以中小户型为主。

卢文西说，这个地块虽然位于南桥，但不是核心位置。周边主要是经济适用房和安置房。虽然有一定的生活氛围，但整体素质不高。由于该地区开发较晚，商业配套稍显薄弱。但BRT建在小区附近，有利于出行和交通。从底价算，未来保护价至少4.5万元/平米。虽然周围没有新房，但一些二手房的挂牌价格大多在-元/平米。从这个角度来看，价格差距高达150%。虽然区域内没有什么好的具有独占优势的商品房，但是差距巨大或者发展压力很大。

在此之前，上海奉贤已经做了几个地王。

2016年5月11日，奉贤南桥迎来首个纯宅基地出售，翔宇达成21.5亿，拿下南桥新城16单元36-03地块。楼层价格为人民币/平，中小型户型不低于住宅总建筑面积的60%。

2015年11月6日，奉贤南桥新城15单元05A-02A区地块被禹州以23.15亿元中标，底价为人民币/平，升水率为65.52%。

据中原地产研究部统计，截至2016年6月28日，50个主要城市土地出让金总额达到9655.9亿元，同比增长38.5%。其中，国有企业拿到土地王项目的一半以上。

中原地产首席分析师张大伟表示，2016年是中国历史上最密集的一年。三高地块一般出现在一二线城市，总价高、单价高、升水率高的地块继续刺激房地产市场。据说地价超过了100英镑