为什么房产中介干不长(2020年房产中介好干吗)

千万不要做房产经纪人

最近，“油腻的中年”这一话题在互联网上引起了热烈的讨论。房地产界必须有很多“油腻的”人，但油腻的中年人并不多。因为从明远君联系的前100家房地产公司的角度来看，他们中的大多数人更喜欢和招募年轻员工，而为中年人留的地方不多。 10月28日，在房地产创新研究院的活动中，中国金茂公司营销管理部总经理李峰表示，今年的猎头公司不应对80岁以下的总部集团的营销以及区域营销负责。领导不应该在85之后。因为年轻人现在有很多想法和经验，所以他们的成长速度非常快。如果您可以给年轻人成长的空间，他将能够迅速成长。内地的市场注定只吃青年米吗？为什么香港的房屋顾问可以退休？房地产界中哪些职位有资格获得资历并且不能吃小米？如何摆脱吃青春饭的命运？ 01专业化欠欠欠使销售只能吃清春饭▿去年6月，明远军的一名中学老师拉开了一个微信群，说一个小女孩来深圳做购房顾问，这样更多的年轻女孩请明元俊当哥哥。当时，明远军只回了一句话：既然房子好卖，我怎么用？ 确实，正如明元君所说，那个小女孩从未找到明元君。因为她最初是在15年秋天进入大学并学习护理学。她觉得毕业后只能当护士或其他人。她赚不了几美元。最好卖掉房子并迅速赚钱，所以她辞职去了深圳。 根据她在团队中的夸耀，在最初的几个月中，她确实航行顺畅，报价高，运气好，佣金薄弱，这使她更加坚信退学的正确性。但是不幸的是，法规很快就来了，她的收入从顶峰跌落到了深渊，她觉得卖房子不好玩，想回到学校。 这基本上可以代表大多数销售的状态-当市场良好时，他们都是销售女神/女神；当市场不景气时，无事可做。如果市场不好又年轻（30岁基本上是房地产顾问的命脉），那么情况就更糟了-对于大多数人来说，除了职业以外，别无选择。 因此，在这个行业中，人员流动非常频繁。有些人去了金融业，继续从事销售或相关工作，还有一些人去了餐饮业（我不想了解我在餐饮业能做什么）。 相反，但我遇到了一位50岁以上的白发家庭顾问。当然，有人说这是因为香港基本上不歧视老人。例如，在香港，如果您坐老人的座位，人们很可能不会坐下，因为如果您接受它，那么您就老了，是一个弱势群体。内地正好相反。一些老人还因为没有放弃座位而责备其他人。此外，香港的生活压力很大，老人家还必须努力维持自己的生活。明远俊同意老人观念的差异；他不同意这种紧张的说法。内地一二线城市的生活压力不小。明远钧认为，更多的原因是大陆房地产销售的专业化还不够……很多人都像明远钧的姐姐和妹妹一样，虽然他们才华横溢，但技巧不高，但基本上只是接待员的角色。遇到一个好的市场，我觉得我在呼风唤雨。一旦市场有点疲软，我立即死亡。 明远俊觉得物业顾问不仅非常专业，而且非常热情周到。因为可以在网上找到他出售的房屋，所以可以轻松获得单价/总价，面积和其他信息，并且您很难与客户解决信息不对称的问题。在这种情况下，如果您想打动客户，就必须依靠您的专业和热情。 我们知道过去营销的重要作用是实现梦想，因为出售了计划外的物业。现在，越来越多的地方正在缓慢地要求现有的房屋销售，您仍然如何梦想？此外，移动Internet +人工智能使Internet上可以获得大量销售信息。基于不对称信息获取客户越来越困难。 目前，您希望客户相信您并购买您的东西。真正有用的是为客户提供专业见解。如果您缺乏降水（专业人士需要积累），并且不坚持不断学习（客户的喜好和消费趋势在不断变化），那么这个水平是不可能的。 明远军不时踩到磁盘上，问一个比较专业的问题，对方无法回答，只能尴尬地讲话。。。这很容易引起人们的注意，您之前所说的一切都是闪烁的印象。 至于一般房地产经纪人，他们更有可能被解雇。例如，在阿里进入租赁市场后，他可以使大量从事这项工作的中介人失业。 和建筑师/设计师。各种措施表明，租赁市场将在未来蓬勃发展。但是，新学校公寓的创始人王格宏非常沮丧，因为他找不到合适的建筑师/设计师。让我们设计一个30平方米，一间卧室，一间客厅，一间浴室的产品，这些产品根本无法设计，我也不知道如何制作大衣柜。。。面积为30平方米，但功能齐全，感觉像家。单身白领迫切需要的产品。我遇到了一些跨界人士，并且做得很好。如果您从科学班毕业后就没有这么做，为什么您要依靠年资来吃饭？ ！！

开了家房产中介亏了

02投（取地）的融资，收购和收购等。需要更专业的沉淀是可以拼写资的的当然，有人会说整个房地产行业还很年轻，因为现在排名前100位的房屋公司基本上都比较喜欢年轻员工。 例如，据媒体报道，碧桂园必须给新进的优秀学生双重优惠政策以进行后续投资，并防止老员工抱怨和正确面对他们。 最近，由于布局的变化，某些排名前30位的房屋公司的人员发生了急剧变化。据悉，除了公司融资行中的人员外，其他专业行中的员工也受到了很大的影响……以上都不是专业的，只有很少的人可以幸免。但是，一切都是相对的。就房地产行业而言，投资（土地购置）融资领域的专业人员相对辛勤工作。在过去两年中，猎头公司和房地产公司的人力资源员工的薪水也有所上涨。 以土地为例。当前，在诸如一线和二线城市之类的热点城市中，用于竞标和拍卖的土地越来越少。想要进入这些城市的房地产公司必须寻求通过并购，旧改革和其他方法来获得土地。 一些高级猎头请明远军推荐投资，要么他们必须有经验（有能力和合格），要么是第二代官员（有资源）。因为如果您想买便宜和便宜的东西，就需要一支非常专业的团队。否则，接收不良资产将很痛苦。对于上述排名前30位的房屋公司，只有融资额度（我们将在后面讨论）是安全的唯一原因是，在过去几年中，购并的并购可能会收到不良资产，并且战略调整，并购将被削弱，相关人员和其他人自然处于危险之中。 对于大型企业，不良资产将阻碍规模扩张，影响品牌影响力；对于中小型企业，可能会直接杀死他们。另一方面，做得好的可以赚很多钱。明远军举了一个例子，大家都很清楚。 今年5月，融创以102。54亿元人民币收购了天津星耀80％的股权和债务。该项目总占地面积约263万平方米，总建筑面积约412万平方米。容积比是1。1。其中，售出面积仅为65万平方米，未售出面积高达235万平方米。 简而言之，融创斥资102。54亿，获得了225万平方米的超级市场，折合楼面价4363元/平方米。与天津的火锅市场相比，不要太便宜！ 融创（Sunac）接管市场后，迅速进行了社区绿色植物的移植和种植以及建筑物的外展维护工作，并改变了以前的废墟状态。 今年8月29日，融创兴业梧州开业，共有70套房源上市，其中包括高层和宁静的别墅产品。开幕当天下午，该项目的所有高级产品都已售出！这种速度确实是狼融合的风格。 请注意，该项目已经运行了多年，并且没有人在接受订单。不仅因为磁盘太大，而且因为项目背后的复杂关系不容易理顺。 关于明远军所接触的案例，无论是生意不好还是管理不善，资金短缺只是一个肤浅的原因，而项目背后的原因往往与持续的裁员和混乱有关，这是最严重的。难。 因此，开发人员在收购不良项目时必须阐明财务纠纷的来龙去脉。例如，坏尾巴项目本身的债务，坏尾巴建筑物的建成部分是否已抵押，抵押担保的范围是多少，还款期限是多长时间？因为如果有抵押，则抵押权人将拥有优先处理权。要解决这些问题，您可以避免不必要的麻烦。 这些都是对专业技能的考验。例如，如果对方想卖出好价钱，他们当然会试图向您展示好一面而掩盖坏面。这时，您可以像汽车修理厂的负责人一样，有人可以说我的汽车坏了吗，一旦撞到引擎，您就可以知道是什么东西坏了。此外，如果存在一定风险，您可以量化风险并进行压力测试吗？ 自2007年底以来，Star Yaot委托中信信托（CITIC Trust）制定了一系列信托计划，使用信托链从旧资金中借钱为新资金，为项目提供资金，年化收益率高达到25％！到项目结束时，各种内部股权和债务关系变得一团糟。 融创仅收购了37。87亿元人民币的股权，而偿还给第三方投资者（即中信信托）的借款和利息分别达到54。82亿元人民币和8。95亿元人民币。 荣创可以这么快地打开旧的坏项目，关键是要解决项目内部复杂的股权债务关系。但是，实际上，一些开发商只是获得了股权，以为项目复活后，债务与债务关系就会理顺。这样的操作通常以失败而告终。

房地产招新人的坑

融资更是如此。任何房地产公司都需要钱，特别是雄心勃勃的要收取1000亿元人民币，而3000亿房地产企业渴望廉价资金。无论是传统渠道（例如传统银行贷款）还是创新融资方法（例如REITs），都需要专业且合格的人才。这就是为什么上面提到的前30名住房公司中的一些仍在融资行中安全的原因。 以银行贷款为例，市场良好时可能并不明显，因为大型银行愿意向优质住房公司提供信贷，而新手可能会有所收获。但是，在当前的信贷紧缩情况下，普通人无法使用它。 至于通过创新融资，则需要更多经验。例如，不久前在业界引起广泛关注的“保利房屋房地产投资信托基金”（Poly Rental Housing REITs）的共同发起人中联钱源是一家专注于房地产投资信托业务的领先的国内基金管理公司，并且建立了房地产投资信托基金的运营平台由Poly Group-Poly Ruichi（横琴）提供。 Poly Ruichi的员工将来肯定会非常有价值。 03坐井观天，只坐吃等等死不断地跨界学习，您绝对可以争取年资▿实际上，吃年轻的饭菜不仅仅是房地产行业。许多行业的从业者远比房地产业者差。例如，媒体从业人员。由于移动互联网的影响，近年来关闭的报纸和杂志的数量众多，而且这一比例肯定大于该时期消失的中小型住房企业的比例。 资深人士在平面媒体领域工作了20多年，在新媒体领域工作了10多年，他仍然充满信心：当文学在1980年代开始流行时，他是该协会的主席。在1990年代，报纸报废时，他是该报纸的总编辑。 ; 2000年，Internet流行起来，他成为Internet公司的首席执行官； 2010年以来，由于媒体时代的兴起，他无意间播放了Internet V 。。。因为传播的载体正在发生变化，所以对高质量内容的渴望不变。它可以产生良好的内容并与时俱进。自然，它不会被时代粉碎，只会一路风景！ 房地产人也一样。房子是人们生活的物质载体，每个人对一所好房子的追求是无止境的。如果它专业且博大精深，将很难被鲜肉所击败。。。例如，作为进入房地产经纪人的最低障碍之一，大多数人依靠天空吃饭。但是，有些人可以坐在钓鱼台上数年。例如，中原房地产的全国销售王冠周淑菲持续了十年，并在深圳/中原地区赢得了六年的第一名。据说，当她第一次进入市场时，周树飞每天都花费超过一半的时间踩在磁盘上。她应该熟悉该地区每个区域中每栋建筑物的方向，类型，优缺点和平均价格。 当然，即使在内地，即使您决心要专业，作为房地产顾问/中介人仍然很难工作。毕竟，大环境不会在一段时间内发生变化，并且更多人仍在寻求跨国界。 在开发和销售模式下，项目的成功取决于4321-40％的定律（目前该比例估计高于40％）取决于征地，30％取决于产品定位，而20％取决于销售计划的能力，10％取决于市场的运气和机会。这意味着融资非常重要，因为决定是否要购买土地很重要；征地也很重要。销售计划能力的重要性不像土地收购那么重要，但这是其中之一。 北京的一个豪华住宅项目之前估计该地点的价值不到50亿，但是在介绍合作伙伴后，该合作伙伴的营销团队在整个过程中领导了产品开发和设计，并调整了先前的计划。最终，在监管的压力下，它成功售出了约80亿只。如果营销能够达到这个水平，它将被新来者取代。 但是，可能是为了获得身份，Ming Yuanjun注意到很多人都想给自己贴上标签，例如营销自称营销人员，工程自称工程人员……这确实获得了认同感，但是也很容易把自己囚禁。 Mingyuan Jun相信您就是您自己，您需要适应变化和不时的变化。您今天可能是购买者，明天将成为成本增加者。 作为销售人员，您每天都在第一线聆听客户的声音。您是否想过最喜欢哪种产品？如何用产品专业领域的人们可以理解的语言来表达它并将其变成一件作品？ 真正有实力的市场营销人员总能判断出哪里土地好，地理位置差，什么样的土地应该搭配什么样的产品，以便事先为投资和征地团队提供参考。高薪投资始终具有定位产品的能力，这有助于后续工作。 明远认识一位以前做得很好的营销经理。他负责项目开发！ 由于所谓的技术并没有压倒一切，所以一个人很强大，不是要在一生中吃一辈子的米，而是到处吃。没有一个职位是重要和有价值的。重要的是能够不断学习和跨越国界，以便您可以成为复合型人才。 在过去的几个月中，房地产行业的人们一直在问明远俊：我想学习如何获得土地进行投资。我可以买什么书？明元君认为，这样的人一定可以争取资格，每一个机会来了，他都不会缺席！ 作者：艾镇江明远房地产研究所副主编微信号：arunme编辑：