中国城市人口排名(2019最新城市主城区人口排名)

中国城市人口排名2019

泽平宏观文本：恒大研究院的任泽平，熊柴，颜凯，李振辉，白雪松，实习生姜永松，顾才新，徐浩等对此作了贡献。我们引入了一个在行业中广泛使用的标准分析框架：，中期看土地，短期看财务。 “目前，中国的城市化正在进入城市群时代。房地产市场进入了总量均衡，区域差异化的新发展阶段。长效房地产机制建设得到了加快和发展。实施“一城一策”的研究尤为重要，这一主题是我们对经典框架进行了一年多的细化和量化，在60多个指标和10万多个数据的基础上前期筛选出27项指标和约50，000项数据，建立了多维和多维A级可验证的城市发展潜力基础+市场评估模型，客观地对336个地级行政单位的发展潜力进行了排名。除三沙以外的其他国家/地区，该研究对了解城市的发展潜力具有参考价值。政府建立长效机制，促进房地产市场，居民生活和企业投资决策的稳定健康发展。摘要研究背景和分析框架：房地产市场已进入城市集聚时代，总量与区域差异之间取得了平衡。 1）背景：房地产进入了一个新的周期，城市发展进入了城市群时代。中国20至50岁的人口在2013年达到顶峰。股票住房比率接近1。1，长期房地产机制的建设也在加速，标志着中国房地产市场告别了高增长阶段并进入了新时代，高质量发展的新周期。从中长期来看，城市化，住房改善和城市更新的三大红利将支持未来中国房地产市场的稳定发展。从区域角度看，中国已进入城市群化大都市时代，区域差异化突出，城市发展潜力巨大差异，城市研究价值更加突出。 2）分析框架：基本分析趋势和市场分析时机。基本面分析是研究和判断城市发展潜力的核心。关键是确定人口。逻辑链条是：人们遵循行业，行业决定城市的兴衰，位置因素（例如规模经济和运输成本）决定工业布局。我们关注需求方的人口状况，人口潜力和购买力以及供应方的住房存量和土地财政依存度的基本要素，其中涉及23个指标。在市场方面，房屋价格周期，需求透支率，库存放松管制和土地价格比率等四个具有较大波动的短期指标被用来确定市场的受欢迎程度，从而确定入市时机。基础分析。
准确度是75％。基础知识：2019年中国城市发展潜力排名。1）清单概述：2019年，沉北，上海和广州在中长期发展潜力清单中排名前四，成都，南京，武汉，重庆，天津和杭州在二线城市中排名前十；东部地区有32个城市进入前50名，特别是在长三角和珠三角地区。东北地区超过80％的城市落后于200个城市。排名前100位的城市使用该国13％的土地来聚集50％的人口并创造GDP的73％，占该国商品住宅销售的62％。 2）人口状况：人口继续聚集在大城市，中西部地区的核心城市正在上升。从区域角度来看，当前的人口流向万川，贵屿等中西部省份，以及广东和浙江等东部省份并存，北京，上海，天津，江苏，黑河和辽宁的人口增长呆滞甚至消极。从二线城市的角度来看，人口继续流入一线和二线大型城市，三线城市的流入和流出基本平衡，四线城市的流出仍在继续。从重点城市的角度看，深圳，广州和杭州的常住人口大幅增长，西安，成都，长沙等中西部核心城市日益增多，东部城市如北京的人口增长北京，上海，天津，苏州和无锡已经放缓。 3）人口潜力：人们紧随行业，一，二线产业的基础和潜力十分突出。一二线城市创造了GDP的46。5％，人口为25。5％，人口集聚潜力巨大。在产业创新方面，一线和二线城市具有显着的负面效应，上市公司的比例和发明专利授权总量分别约占70％和75％，其中北京，上海而深圳则占据了绝对的制高点，杭州，广州，苏州，南京，成都等地都位居前列。在交通位置上，一二线城市占据着交通枢纽的地位。从头到尾的高速铁路数量分别高达740条和149条。东部地区得益于自然地理，并率先发展了战略交通基础设施。在公共资源方面，一线和二线城市的优质教育和医疗资源十分密集，城市轨道交通提高了城市运营的效率。 4）购买力：一，二线城市的绝对购买力较高，相对购买力较低。从绝对水平上看，一线城市的人均储蓄存款和可支配收入分别高达11。5万元和6。6万元，远高于其他城市。从相对水平来看，一线，二线，三线和四线城市的住房价格收入比分别为20。8、10。6、8。4和6。0年。但是，由于一线城市的供应不足，房价不是由中等收入人口决定的，而是由高收入人群决定的。
第二层和第三层土地在财务上高度依赖。一线和二线城市的住房供应紧张，家庭与房屋比率分别为0。97和1。02。东北地区风险过高，家庭住户比例超过1。1。东部和中部土地对财政的依赖程度很高，分别为57％和52％；二线和三线城市相对较高，分别为64％和50％。市场：2019年排名前100位的城市何时将是最佳布局？ 1）清单概述：在基本面分析的基础上，根据市场情况将排名前100位的发展潜力分为3个等级。其中，沉北上光等15个城市处于一等年级，成都和武汉等25个城市处于二等年级，徐州和徐州等兰州60个城市处于三等年级。 2）成交量趋势：一些三线和四线城市的需求已被严重透支，而在某些一线和二线城市，交易量有所回升，预计市场将趋于稳定。一些一线和二线城市已经进行了重大调整，周围的房价将逐渐趋于稳定，例如供应不足或一定的上涨压力；一些三线和四线城市在初期受到棚屋改革货币化的刺激，并且缺乏基本支撑。调整风险。 3）去库存：西部地区和四线城市的总体库存风险较高。从可用库存的角度来看，2019年1月一线，二线，三线和四线城市样本城市的去库存周期分别为11。7、10。5和11。4个月。自2018年下半年以来，三线和四线城市有所上升。从广义盘点的角度来看，2017年西部地区和四线城市的土地消化周期分别为2。5年和2。1年。 4）征地成本：2018年土地价格和房价总体下降，一些城市仍然相对较高。 2019年3月，在100个城市的样本中，一线，二线，三线和四线城市的住宅土地溢价率分别为4。2％，21。6％和21。4％。上游的。 2018年，一线，二线，三线和四线城市的价格比分别为29％，25％，19％和13％。除了一线城市比2017年略微上升了1个百分点外，二线，三线和四线城市均有所下降。 7、5、2个百分点。拥抱城市群，把握大趋势。以中心城市为主导的大都市集聚生产力更高，并节省土地和能源。它是支持中国经济高质量发展的主要平台，也是中国当前和未来发展的重点。 2019年，最具发展潜力的前100个城市中有96个位于19个主要城市群中，有54个位于1000万个级别的24个大都市区中。从人均生产率的角度来看，
它是拥有1300万人口的城市的2。1倍，是不到20万人口的城市的5倍。在城市群水平上，这19个城市群的核心是五个城市群，包括京津冀，长三角，珠三角，长江中游和成渝。据估计，到2030年，中国2亿新增城市人口中约有80％将分布在19个城市群中，其中约60％将分布在长江三角洲，珠江三角洲，北京-天津-河北，长江中游，成渝，中原，山东半岛等七大城市群。在大都市区水平上，人口超过1000万人的24个大都市区聚集了6。7％的土地和33％的人口，约占GDP的54％。其中，上海，北京，深广惠，赵广佛等都会区具有明显的发展潜力。在大都市区之外，仍然有两种类型的三线和四线城市值得关注：一种是东部沿海地区经济实力相对较强的三线和四线城市，另一种是人口规模远离中心城市，辖区或内陆地区大多数内陆较大的中心城市都位于城市群中。真正的长期房地产机制的实施，将有助于市场稳定健康发展。这也是人民，政府和企业的共同期望。长效机制的关键是人地联系，金融稳定和针对城市的政策。对于由于持续的人口流入和土地供应不足而导致房价上涨的城市，增加土地供应；对于由于人口不断外流和土地供应过多而人口众多的城市，减少土地供应；通过人与地之间的联系实现供需之间的平衡，以解决先前的问题由于地域分离和供需不匹配而导致的第一和第二层房屋价格过高以及第三和第四层房屋库存过多的问题。根据美国，英国，德国，日本，香港，新加坡等的经验，房地产的过度金融杠杆是风险的来源，而货币和金融稳定是根本原因。为了避免发行过多的货币，过度的杠杆作用和居民的过度借贷，通过货币，金融，税收和土地等各种手段来支持刚性需求和改善需求，并抑制投机需求。风险提示：模型预测存在一定偏差；一些指标尚未发布2018年数据，影响模型估算;旅游城市的逻辑与其他城市不同，因此未单独考虑该模型。表1研究背景与分析框架：房地产市场进入总体规模均衡，区域差异化的城市群时代1。1研究背景：房地产进入新周期，城市发展进入城市群时代都市圈1。2分析框架：基本面分析趋势，市场分析机会2基本面：2019年中国城市发展潜力排行榜2。1概述：深北上光位居榜首，
东北地区整体落后2。2人口状况：大城市人口持续聚集，中西部核心城市不断上升2。3人口潜力：人们紧随行业，一，二线产业的基础和潜力突出2。5住房供应：一线和二线城市的住房供应紧张，对二线和三线土地的财务依赖程度很高3市场领域：2019年排名前100位的城市何时最佳布局？ 3。1清单概述：3个级别的前100个发展潜力3。2价格和数量趋势：一些三线和四线城市的需求被严重透支，一些一线和二线城市的交易量有所增加。房价趋于稳定3。3去库存：西部地区，四线城市库存风险较高3。4土地购置成本：土地价格和房价比率总体下降，少数城市仍较高4拥抱城市群，把握大趋势1研究背景分析框架：房地产市场进入城市集聚时代，总体平衡和区域差异化为1。1研究背景：房地产进入新的周期，城市发展进入城市集聚时代。从总体上看，20-50岁的人口在2013年达到顶峰，高峰需求已经过去，存量住房比率接近1。1，长效房地产机制的建设加速，标志着中国房地产市场的发展告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代和新周期。在需求方面，中国20至50岁的主要购房者的规模在2013年达到顶峰。2011年和2013年，住宅建筑的新建筑面积达到了超过14亿平方米的双顶峰2018年商品住宅销售面积达到14。8亿平方米。根据目前的人口发展趋势，中国的总人口将在2024年左右达到顶峰。如果鼓励以后的生育，高峰时期将被推迟到2031年。在供给方面，自1978年改革开放以来，特别是自在1998年的住房改革中，中国城市居民从钉子房到基本居住，从桶形房屋到居民区，基本上实现了历史性的飞跃。到了0。8，它上升到接近1。1，表明住房短缺时代已经结束。在政策层面，房地产调控思想发生了重大变化，从短期调控政策逐步过渡到长效机制建设。在过去的20年中，中国的房地产调控目标在稳定增长和房价控制之间反复出现。上升。
开始提出建立促进房地产业稳定健康发展的基本制度和长效机制。房地产调控的思想逐渐从短期调控政策转变为长期机制建设，从全民博弈过渡到以城市为基础的战略。具有居住属性的住房系统的过渡。从中长期来看，城市化，住房改善和城市更新的三大红利将支持未来中国房地产市场的稳定发展。一种是城市化红利。 2018年，中国常住人口的城市化率为59。6％，与发达国家的约80％的平均城市化水平相比，增长空间仍然很大，登记人口的城市化率仅为43。4％，而城市化空间巨大。第二是住房改善奖金。目前，带有厨房和卫生间的城市住房的住房率仅为85％，而20％的家庭居住在建造不佳的平房中。人均住房面积不到25平方米，与发达经济体之间存在明显差距。随着中国经济的持续增长和收入的增加，以及家庭规模的缩小，人均住房面积将进一步增加。第三是市区重建红利。随着住房存量市场的扩大，住房存量的更新，拆除和重建的规模将继续增加。总体而言，到2030年，中国房地产市场的年均需求量将约为1。1-13亿平方米。尽管需求量有所下降，但规模仍然很大。 （请参阅恒大研究院2018年12月的报告《传统周期的延续，还是长效机制的突破？-2019年房地产市场展望》）从地区角度来看，中国已进入城市集聚时代，具有明显的地区差异和城市发展潜力的差异城市研究的价值更加突出。在住房紧缺的时代，城市的发展潜力没有太大的不同，但是在总体住房平衡的时代，城市的发展潜力却明显不同。住房存量比低，工业活力强，人口持续流入的城市显然具有更大的发展潜力，而住房存量比高，产业薄弱和人口持续流出的城市则缺乏发展潜力。在这种情况下，至关重要的是判断不同城市的发展潜力。从国际和中国经验的角度来看，人口迁移分为两个阶段：从农村到城市的迁移，到城市化中期和后期的明显迁移到城市群。尽管自2006年“十一五”以来，中国已提出将城市群作为城市化的主要形式，但城市群的建设显然始于2014年新的城市化建设，已经有19个城市群计划出台。先后发行。
国务院的《关于建立区域协调发展的新有效机制的意见》要求建立一种新的模式，以城市为中心引导城市群发展和以中心城市为中心的城市群区域发展，并促进区域部门的融合和互动发展。鉴于当前大多数城市群的不成熟发展，中央政府把以大城市为中心的大都市区作为城市群建设的突破点和起点。 2019年2月，国家发展和改革委员会发布了《关于培育和发展现代都市圈的指导意见》，要求朝着城市化的方向建设一个一小时的通勤圈，标志着中国进入了城市时代集聚。实际上，在过去的几年中，一线，二线，三线和四线城市的房价趋势明显不同，这直接反映了城市发展潜力的明显差异。由于人口大量涌入和土地供应不足，一线和二线城市的房价在2015-2016年暴涨。在三线和四线城市，库存曾经很高，后来由于去库存政策等，在2017-2018年急剧上升。 1。2分析框架：基本分析趋势，市场分析机会基于经典框架“房地产从长远来看人口，中期是土地，短期是金融”，我们从27个指标中分“基础+市场”观点研究2019年中国336个地级行政单位（不包括三沙）的发展潜力，特别是根据基本面判断城市的中长期发展潜力，并协助市场定时。基本面分析是研究和判断城市发展潜力的核心。关键在于人口趋势的研究和判断。逻辑链条是：人们跟随产业，产业布局取决于地理位置。首先，房地产长期取决于人口，而人口决定了需求。人口是一切经济和社会活动的基础，也是房地产市场发展的根本支撑。由于出生人口的急剧减少，2018年中国人口仅增加了530万，总人口将在2024年至2031年达到顶峰，各个地区逐渐进入了以人口竞争为由的股票竞争时代。人口迁移的根本动力在于实际收入与生活水平之间的差距。一般规则是，人们追随行业，人才更高。其次，工业决定城市的兴衰，工业上升和城市崛起，工业聚集和人口聚集。当前，中国经济已经从高速增长阶段过渡到高质量发展阶段，全球价值链从低端向高端转型升级，区域产业结构已经形成。变化很大。从区域角度来看，东部沿海的许多制造业都受到成本上涨的影响，并且已经并且正在转移到中国大陆和东南亚。从城市群的角度来看，
发展中大都市区的城市群制造业集群继续聚集在核心城市，城市群以外的一般城市产业结构往往是低端制造业和低端服务业。第三，位置决定工业布局，规模经济和运输成本决定位置。企业的工业布局旨在使利润最大化，而选址至关重要。但是，位置因素并不是一成不变的，并且会随着规模经济和运输成本等因素而变化。中国东部沿海地区发展的关键不是第一个对外开放政策，而是沿海地区的地理位置有利于出口。从全球角度来看，约60％的经济总量集中在沿海100公里以内。高端制造业和高端服务业集中在核心城市，主要是由于规模经济带来的成本降低和效率提高。具体而言，我们关注基本面人口的人口状况，人口潜力和购买力，以及供应面的住房存量和土地财政依赖性，共涉及23个指标。其中，人口的现状分为两个维度：总人口和结构。后者包括外国人口，人口年龄结构，城市化率，小学生人数等指标。基于“人民紧随行业，人民兴旺”的基本逻辑，我们从经济实力，产业创新，交通区位和公共资源等方面分析了人口潜力。除总经济量外，我们使用经济人口比率（区域经济份额/人口份额）作为经济水平的总体经济吸引力，A + H股上市公司的数量和发明专利的数量区域先进产业和创新能力，交通位置由高速列车的数量，行程的次数，公路网的密度以及与市中心的距离来反映。公共资源，如公共交通工具。在购买力方面，我们关注人均储蓄存款的绝对水平，人均可支配收入以及房价与收入之比的相对水平。在供给方面，我们关注两个指标：家庭比例和土地财政依赖度。其中，家庭比率反映了住房市场的总体平衡，土地财政依赖性反映了地方政府对房地产和相关土地转让偏好的依赖性。在市场方面，使用四个波动较大的短期指标（例如库存放松管制，住房价格周期，需求透支率和土地价格比）来确定城市市场的短期波动，从而确定根据基本分析确定进入的时间和优先级。尽管某些城市具有中长期发展的巨大潜力，但如果短期需求严重超支，
我们通过四个短期指标反映市场，包括土地消化周期，房价周期，需求透支率，土地价格对房价比率等。由于可用库存数据不完整，我们使用广义库存降级指数，土地消化周期，以反映城市住房存量。住房价格周期反映了城市住房价格的当前状况，无论价格是上涨还是下跌，以及相对持续时间。需求透支率是当前住宅销售面积增长率与过去几年的增长率之间的偏离程度，如果与过去的平均值相差很大，则可能意味着风险更大。土地价格与价格之比可以大致反映出房屋公司当前的成本效益比。但是，如果缺乏人口和产业引进，那么地价比低的地区也就缺乏发展潜力。此外，短期财务指标大多具有国家特征，区域差异较小，因此未包含在模型中。金融政策（利率，流动性分配，信贷，首付比例等）不仅是各国宏观调控的主要工具之一，而且还是对实际短期波动产生最大影响的政策。房地产市场。住房的开发和购买在很大程度上取决于银行信贷的支持。利率，首付比例和信贷等政策将影响居民的支付能力，以及开发商的收益和对资金的期望，这将对住房供求的波动产生更大的影响。市场。本文中的所有数据均来自公共渠道，主要包括国家和地方统计局，政府公共信息，Wind和一些房地产专业数据机构。对于某些尚未公布2018年数据的地区或指标，我们将改用2017年数据。在数据处理方面，为了消除原始数据的尺寸差异，对原始数据采用“最大-最小”方法进行标准化。其中，对于单调递增的指标，线性转换为0-100，对于单调递减的指标，线性转换为0-100。在权重处理中，使用层次分析法从上到下在各个级别上设置索引权重，并通过对历史数据进行回测来优化权重设置。在2015-2016年的数据回测中，排名模型的准确性为75％，对指数的拟合优度为62％。 2基础知识：2019年中国城市发展潜力排名2。1名单概述：深圳和上海位居榜首，区域中心城市和长三角和珠江三角洲表现突出，东北地区总体落后根据GDP，城市居民人均可支配收入和城市政治地位等，将全国337个地级及以上单位划分为1、2、3、4
一线城市为北方至广深四个城市，2018年国内生产总值超过2万亿元;二线城市是一线城市以外的其他直辖市，大部分省会城市，计划中的城市，GDP超过7000亿元。拥有地级市4万元的35个城市。三线城市是国内生产总值超过2000亿元的少数省会城市和其他地级单位。二线城市是国内生产总值不足2000亿元的地级市。总共有213个单位。 2019年，沉北，上海和广州在中长期发展潜力清单中排名前四。在二线城市中，成都，南京，武汉，重庆，天津和杭州排在前十位。东部地区的32个城市进入前50名，而东北地区的城市中，超过80％的城市排在前200名之后。排名前100位的城市使用了该国13％的土地来收集50％的人口，并创造了约73％的城市GDP约占该国商品住宅销售额的62％。深圳在城市发展潜力列表中排名第一，其次是北京，上海和广州。在二线城市中，成都，南京，武汉，重庆，天津和杭州位居前十名。郑州，长沙，西安，济南，合肥等省会城市；厦门，青岛等规划城市；苏州，东莞，佛山等发达地区城市排名前20位。除呼和浩特，银川，西宁和拉萨外，其他省会城市均排名前50位。在前50位城市中，苏州有32位。东部地区，中部，西部和东北地区分别为6、8和4。除了中央直辖市，省会城市和单独列出的城市外，前50个地级市中的大多数分布在长江三角洲和珠江三角洲地区，其中包括长江三角洲的8个城市，4个城市。珠江三角洲城市，海西城市群，山东半岛2个城市群。从地区来看，东部，中部和西部地区的城市排在200位之后，分别占4。6％，22％和64。1％；东北地区有30个城市排在200位之后，占地级单位数量的83。3％，总体发展潜力较低。应该注意的是，每个指标在标准化后综合起来的发展潜力指标仅具有序数意义。 2。2人口状况：大城市人口继续聚集，中西部地区核心城市的崛起从区域层面来看，目前的人口流向中西部省份，如安徽，贵屿，广东和浙江和其他东部省份。人口增长缓慢甚至负增长。改革开放后至2010年左右，人口大规模迁移到以出口为导向的沿海发达地区。
随着沿海地区产业的转型升级，中西部地区的产业发展以及老一辈农民工的老龄化，一些人口逐渐回到中西部地区。东部地区的人口增长率总体上放缓了，而东北地区的人口开始出现负增长。当前的人口回归在安徽，四川，广西，河南，贵州等省很明显。安徽常住人口的年均增长率从2000-2010年的-33万增加到2010-2015年的370，000，然后又增加到2015-2018年。四川以每年60万的速度，从-560，000增长到320，000，然后增加到460，000。广东，浙江和其他省份的常住人口增长曾因人口回归而显着放缓，但2015-2018年人口已重新积累，目前年均增长分别为166万和66万。江苏省从2000-2010年的540，000下降至2010-2015的220，000和2015-2018的250，000，但没有明显改善。江苏和广东之间的人口集聚差异与经济发展的差异相似。 2016年，两地经济开始总量增长。从二线城市的角度来看，人口继续流入一线和二线大型城市，三线城市的流入和流出基本平衡，四线城市的流出仍在继续。从1982年到2017年，一线和二线城市的年均增长率显着高于全国平均水平，一线城市的增长率也较高，这表明人口长期处于净流入状态并且更多地集中在一线城市。其中，1991-2000年，2001-2010年和2011-2017年，一线城市人口年均增长率分别为3。9％，3。4％和1。5％，二线城市人口年均增长率为1。9％ ，1。8％和1％。自今年以来，一线和二线城市的人口流入速度有所放缓，但仍保持集中。增长放缓的原因包括京沪管制人员返回和农民工人口老龄化。在上述三个时期中，第三和第四条线总人口的年均增长率分别为0。63％，0。29％和0。44％，而全国人口的平均年增长率为1。04％，0。57％，和0。52％，表明尽管人口自2011年以来已经返回，但净流出仍在继续。其中，2001年至2010年以及2011-2017年三线城市年均增长率分别为0。50％和0。44％，与全国人口增长率0。57％和0。52％基本持平;四线城市人口年均增长率为0。14％，0。38％，明显低于全国平均水平。从重点城市的角度来看，
西安，成都，长沙和其他中西部核心城市日益增多，北京，上海，天津，苏州和无锡等东部城市的人口增长显着放缓。在过去的二十年中，城市人口的集聚格局发生了深刻的变化。除了北京和上海从2013年开始积极控制人口外，其他城市最近都在“抢劫人口”，但结果却有所不同。从2000年到2010年，上海，北京，苏州，深圳和天津的年均增长率最大的前五名城市分别为66、61、37、34和31万。从2010年到2015年，年平均人口增长最大的前五位城市是天津，北京，上海，深圳和郑州，年均增长50、42、22、20和18万。从2015年到2018年，人口年均增长最大的前五位城市是深圳，广州，杭州，长沙和西安，年均增长分别为55、47、26、24和23万。成都，郑州和重庆（主要城市）的常住人口年均增长也超过15万，而传统的人口集散城市北京，上海，天津，苏州和无锡的年均增长不到5万。北京在2017-2018年连续两年负增长，而天津在2017年曾经负增长。从户籍情况看，主要大城市有大量移民和较大的本地化空间。随着户籍制度改革的不断深入，预计将释放一些住房需求。中央政府要求，除北京和上海的一些特大城市外，其他城市也需要放宽开放定居的限制。目前，上海，北京，深圳，东莞，广州和天津等6个城市的常住人口与登记人口之差超过500万。在这2到500万人中，苏州，佛山，武汉，扬州，郑州和宁波有6个城市。有15个城市的人口在100万到200万之间，有18个城市的人口在50万到100万之间。上述35个城市为中央直辖市，省会城市，计划分开的城市，或长江三角洲，珠江三角洲和海峡西岸的发达城市。近年来，在户籍制度改革和“抢劫战争”的背景下，一些大城市的户籍人口迅速增长。 2018年，西安，成都，武汉和广州的登记人口分别增长了86。6、40。8、30。1和298，000，这主要是由于户籍的机械增长。 2。3人口潜力：人们紧随行业，一，二线产业的基础和潜力十分突出。一线和二线城市创造了GDP的46。5％，人口占25。5％，而且人口聚集的潜力很大。
二线城市创造了GDP的34。1％，占人口的20。3％，三线城市的人口份额与经济份额基本相同，分别为33。9％和34。0％，四线城市的人口份额分别显着低于经济份额，分别为39。7％，24。5％（由于统计问题，该地区的GDP总量不同于全国）。从经济人口比例来看，2017年一线，二线，三线和四线城市分别为2。4、1。7、1。0和0。6;从排除工业因素的第三产业人口比率的角度来看，第一，第二，第三和第四线城市分别为3。2、1。7、0。8和0。5。从经济增长的角度来看，2015年至2017年，一线，二线，三线和四线城市的年均经济增长率分别为7。5％，7。9％，7。8％和6。8％，分别。四线经济体基数较小，但增长率仍然疲软。从区域角度来看，近年来经济增长率较低的地区是辽宁，山西等数据密集型地区，东北，西部等偏远地区。经济增长率大多低于6％；而许多中部地区的经济增长率为-8％。-10％，而西南部分地区则超过10％。总体而言，未来的人口将继续聚集在大城市和区域中心城市，并且三，四线城市的全部人口将来将继续流出。在产业创新方面，一二线城市产生了明显的负面影响。北京，上海和深圳占据了绝对的制高点，杭州，广州，苏州，南京和成都等城市处于前列。工业创新的城市差异比经济实力更为明显，这主要是因为创新需要高度集中才能提高效率。从反映领先企业的A + H上市公司数量来看，北京占全国的10。7％，北京，上海和深圳合计占27。5％，一线和二线城市占69。9％。从授予的发明专利数量来看，北京在消耗生产，教育和研究资源方面具有优势，因此占据了全国14。4％的份额。北京，上海和深圳合计占26。8％，一线和二线城市占75。5％。工业创新排名前三位的城市主要是长三角和珠江三角洲的城市，如绍兴，常州，台州，嘉兴和珠海。在交通位置上，一二线城市占据着交通枢纽的地位。从头到尾的高铁轨数分别高达740趟和149趟。东部地区得益于自然地理，并率先发展了战略交通。基本条件较好。从自然地理的角度来看，东部沿海地区具有先发优势。在东方的第一个发展战略下，
特别是在珠三角，长三角，北京，天津和河北。从高铁通行的角度来看，一线，二线，三线和四线城市的高铁每日平均频率分别为974、460、155和54。目前有107个城市尚未开通高铁，主要分布在中西部地区。从高铁的起点到终点再到旅行次数，一线，二线，三线和四线城市的平均值分别为740、149、17和6。其中，广州，上海，北京，深圳，成都，武汉，重庆，天津，长沙西安位居全国前十名。从高速公路的角度来看，一线和二线城市与三线和四线城市之间的路网密度差异仍然非常明显，分别为每10，000平方公里1001、506、330和99公里，第四一线城市仅占一线城市的10％。 2016年，国家发改委《中长期铁路网规划》要求，在“四纵四横”高速铁路的基础上，建设“八纵四纵”铁路。以“八横”主干道为骨架，连接区域连接线，并补充城际铁路的高速铁路网。其中，八个垂直方向是指沿海航道，京沪航道，京港（台湾）航道，京哈-京港-港澳航道，湖南航道，京昆航道，宝（银）海航道和兰（西）广州通道； Baheng指的是隋曼通道，景兰通道，青音通道，滨江通道，沪昆通道，厦重庆通道和广昆通道。在公共资源方面，一线和二线城市的优质教育和医疗资源十分密集，城市轨道交通提高了城市运营的效率。公共资源是工业发展的辅助，高质量的公共资源显然对人口有吸引力。从教育的角度来看，大多数直辖市和省会城市拥有该地区最优质的中小学和高等教育资源。 985/211所大学的总数占全国的81％，在校大学生人数占全国的58％。 ，北京，天津和上海位居全国前三名。从医疗资源的角度来看，一线，二线，三线和四线城市每千人口中的执业（助理）医生人数分别为3。2、3。1、2。2和1。9，医疗质量资源差异很大。全国最高质量的医疗资源主要集中在一线和二线城市。从城市轨道交通的角度来看，根据各城市地铁公司官方网站和国家发改委的最新批准，到2019年3月，已有35个城市通过了城市轨道交通（电车除外），已批准但尚未开放的城市数量达到45个。在二线城市中，太原，呼和浩特，南通，泉州和烟台尚未开放城市轨道交通。
除了太原，呼和浩特和南通这三个二线城市外，尚未批准地铁运营的城市还包括包头，徐州，常州，绍兴，金华，芜湖和洛阳等七个三线城市。 2。4购买力：一，二线城市的绝对购买力较高，相对购买力较低。一线城市的人均储蓄存款和可支配收入分别高达11。5万元和66000元，远高于其他城市。绝对购买力不仅是可支配收入，还应包括人均储蓄存款。尽管目前的“流动存款”现象很明显，但仍可以反映有关情况。从城乡居民人均储蓄存款来看，2017年一线和二线城市分别为11。5万元和6。6万元，三线和四线城市分别为4。1万元和3。2万元。从城镇居民可支配收入来看，2017年一线和二线城市分别为6。4万元和4。5万元，三线和四线城市分别为3。6万元和3。1万元。此外，包头，鄂尔多斯，呼和浩特等资源型城市也有较高的人均储蓄存款和可支配收入。在一线，二线，三线和四线城市中，住房价格收入比分别为20。8、10。6、8。4和6。0年。但是，由于一线城市土地供应不足，房价的上涨不是由中等收入群体决定的，而是由高收入群体决定的。 2017年，一线，二线，三线和四线城市的价格收入比分别为20。8、10。6、8。4和6。0，城市之间的差异显着，与世界其他经济体核心城市的房价相对较高。其中，北京，上海和深圳的住房价格收入比分别为26。5、22和21。4年。三亚，厦门和福州的二线和三线城市的住房收入比也很高，分别为31。2、24。2和21。5岁，三亚是全国旅游城市。3．房价主要受到以下因素的影响：局外人购买房屋。原则上，在供需基本平衡的市场中，房价由收入中位数确定；在供大于求的市场中，房价由低收入群体决定；在供大于求的市场中，房价由高收入群体决定。而且，它明显不同于外国。由于文化传统，中国购房中有“六个钱夹”，也就是说，父母经常为子女提供更大的经济支持，这使得对传统房屋收入比的衡量存在一定偏差。但是，鉴于没有更好的指标和数据来衡量相对购买力，因此本文仍然使用房价与收入之比。
二线和三线土地对金融的依赖程度很高，一线和二线城市的住房供应紧张，家庭比率分别为0。97和1。02。东北地区风险过高，家庭比例超过1。1。我们在2018年11月报告了“中国住房存量估计：盈余还是短缺？” 》估算了2017年省及地级单位城市居住单位的比重。按地区划分，2017年东部，中部和西部地区包括学生及其宿舍在内的城市家庭比例为0。99、1。05、1。03，和1。13在东北地区；东部，中部和西部地区不包括学生及其宿舍。东北地区的比率分别为1。02、1。09和1。08，以及1。17。从每条线来看，2017年一线，二线，三线和四线城市的家庭比例（包括学生及其宿舍）分别为0。97、1。02和1。06，而住房供应量一线和二线城市比较紧张。全国336个地级单位（三沙县除外）中，有89个城市的家庭比不到1，占26。5％；家庭比例不到1。 157个城市的家庭比例为1。0-1。1，占72个城市的家庭比例在1。1-1。2之间，占21。4％。 18个城市的家庭比例高于1。2，占5。4％。东部和中部土地对财务的依赖程度很高，分别为57％和52％。二线和三线城市分别为64％和50％，高于一线和四线城市。在一定程度上，土地财政依赖意味着地方政府对房价的依赖。就不同地区而言，过去三年中东部和中部地区对土地的财务依赖性（土地转让收入/地方一般公共预算收入）分别为57％和51。7％，高于西部和东北部地区。分别为31。6％和19。4％。这是由于西部和东北地区的需求相对疲弱，以及房地产推动经济发展的能力有限。从每条线来看，过去三年中二线和三线城市的土地财政依赖性分别为64。2％和49。5％，高于一线城市的42。2％和四线城市的35％ ％。其中，上海和深圳的土地财政依赖性分别为25％和26％，而北京和广州分别为50％和68％。在全国336个地级单位（不包括三沙市）中，有16个城市的土地财政依存度超过100％，占4。8％。 31个城市在70％至100％之间，占9。2％；有98个城市介于40％和70％之间，
占56。8％。 3市场：排名前100位的城市何时将在2019年拥有最佳布局？ 3。1清单概述：前100个发展潜力分为3个等级。在基本面分析的基础上，我们根据市场情况将前100个发展潜力分为3个等级。其中，沉北，上海，广州等15个城市排在第一位，成都，武汉等地25个城市排在第二位，兰州和徐州排在第三位。市场由四个指标组成：库存放松管制周期，需求透支率，住房价格周期以及土地价格与住房价格之比。我们首先根据发展潜力指数将排名前100位的城市发展潜力分为三个等级，然后分析市场指标以升级具有当前市场趋势的城市，而其他城市则保持不变。 3。2数量和价格趋势：一些三线和四线城市的需求被严重透支，一些一线和二线城市已经反弹。需求透支风险。例如，过去3-5年，一个城市的销售增长率一直低于20％。在基本面变化不大的情况下，一年的销售增长率突然飙升，例如达到50％或更高。这些城市短期内存在。需求透支风险主要来自棚改革货币化刺激的三，四线城市。自2017年以来，一线城市的商品房销售大幅下降，二线城市基本持平，三，四线城市的货币化安置比例持续飙升。二线城市销售快速增长的时期表现出旋转特征。一线城市商品房销售面积2015年同比增长14％，二线城市2015年和2016年分别增长10％和26％，三，四线城市城市在2016年和2017年分别增长了22％和13％，一些缺乏基本支撑的三线和四线城市显然被透支了。从房价周期的角度来看，一些一二线城市及周边地区在前期经历重大调整的房价将逐渐趋于稳定，例如供应不足或一定的上涨压力。根据历史经验，过去许多城市的房价仅存在大约三年的小周期，并在一段时间内不断上涨和调整。小周期的背后是房地产监管，当地对土地融资的依赖，需求释放和透支。 2015-2016年，北京，天津，河北，长三角，珠江三角洲的一些城市以及部分省会城市的房价连续两年下跌。目前，交易量已经恢复，市场逐渐稳定。这种类型的城市位于一线城市的北至广州和深圳，
三线城市包括廊坊，温州，嘉兴，珠海，惠州和中山。在初期，一些主要受到棚屋改革货币化刺激并导致房价同时上涨的三四线城市缺乏基本的支持。 3。3库存去库存：西部地区和四线城市的总体库存风险较高自2018年下半年以来，四线城市的库存放松管制周期有所增加。可售商品住房的数据可用性差，并且我们选择一个样本城市进行分析。一线城市选择4个城市：北京，上海，广州，深圳，二线城市选择16个城市：天津，重庆，南京，武汉，成都，苏州，厦门，西安，长沙，宁波，福州，青岛，长春，杭州，济南，南昌，三四线城市中的9个城市：徐州，Put田，东营，芜湖，焦作，南平，三明，Chu州，安庆。自2015年以来，由于棚改革的货币化政策，三线和四线城市的可售库存的减售周期持续减少。 2018年5月至6月的最低值不到7个月，但它逐渐增加了。 2019年3月，一线，二线，三线和四线城市的商品房销售周期分别为11。7个月，10。5个月和11。4个月。应该注意的是，库存清除周期对销售非常敏感。例如，一些城市的商品房销售量目前处于历史低位。一旦交易开始，清除周期将明显减少。从广义存量的角度来看，西部地区和四线城市存量较高，2017年的土地消化周期分别为2。5年和2。1年。从地区来看，东部，中部和东北地区的库存继续改善，而西部地区的库存改善明显不足。 2017年，东部，中部和东北地区的土地消化周期在1。15至1。35年之间，而西部地区的土地消化周期为2。5年。按路线看城市，2017年第一，第二，第三和第四线城市的土地消化周期分别为0。8、0。9、1。2和2。1。虽然一线城市受2016年开始的930条法规的收紧影响，但市场销售持续降温，但土地消化周期基本不到1个。四线城市销售疲软，土地供应持续增加，并且仍然存在较大的库存风险。 3。4土地购置成本：土地价格和住房价格普遍下降，少数城市仍然相对较高。土地交易最近有所增加。
两者均显着低于2017年的21。9％，38。3％和45。3％。但是，从最近六个月的数据来看，土地交易有所增加。 2019年3月，在100个城市样本中的一线，二线，三线和四线城市的住宅土地交易溢价率为4。2％，21。6％和21。4％，其中二线城市连续四个月上升，三，四线城市连续五个月上升。土地价格和住房价格总体上有所下降，但是在一些城市，土地价格的成本仍然相对较高。在2018年，一线，二线，三线和四线城市的价格比分别为29％，25％，19％和13％。一线城市自2017年以来略有增长1％，二线，三线和四线城市下降了7、5、2个百分点（由于该县新房价格数据不完整）级别，此处使用二手房价格分析，估计的土地价格与房价之比可能较低）。虽然一线城市的土地价格和房价与一般城市的价格没有太大差异，但特定城市之间的差异是巨大的。此外，一些城市实行的现行“限价，有竞争力的地价”土地出让模式有效地稳定了新房价格，但在供应不足的情况下，很容易导致新房抢购。 4拥抱城市群并把握主要趋势以中心城市为主导的大都市区生产力更高，并节省土地和能源。它们是支持中国经济高质量发展的主要平台，也是中国当前和未来发展的重点。根据基本面排名，2019年最具发展潜力的100个城市中，有96个位于19个大都市区，其中54个位于24个特大城市地区。 2018年11月，国务院《关于建立更有效的区域协调发展新机制的意见》要求以中心城市为主导，区域集聚为主导的新型城市发展模式，以促进区域部门的融合与互动发展。以住房和建设部城市地区的常住人口为标准，该城市分为七个类别：超过1000万，5-10百万，3-5百万，1-3百万，500，000 -1百万，200，000-500，000和少于200，000。从人均生产效率的角度看，规模创造的人均国内生产总值呈现从大到小的下降趋势。人口超过1000万人的城市创造的人均GDP为14万元，是人口1到300万人的城市的2。1倍，人口20万人，是以下城市的5倍。从城市人均建设用地的角度来看，大城市的土地节约明显更多，按规模创造的人均GDP从大到小呈现出增加的现象。
1到300万和不到20万的城市分别为117。3和135。5平方米。在城市群水平上，这19个城市群的核心是五个城市群，包括京津冀，长三角，珠三角，长江中游和成渝。 2014年，《国家新城市化规划（2014-2020年）》和“十三五”规划要求建设长江三角洲，珠江三角洲，京津冀，山东半岛，海峡西岸，哈昌，辽中南，中原和成渝，关中平原，北部湾，山西中部，呼宝鄂豫，贵州中部，云南中部，兰州-西宁，宁夏盐黄，扬子北坡等19个城市群的长江中游天山，其中包括长江三角洲，珠江三角洲，北京和天津。河北三个最大的城市群是其中三个最成熟的城市群。土地面积占全国的5％，已经收集了23。3％的人口，创造了GDP的39。3％。这已经成为中国高质量经济发展和参与国际经济合作与竞争的主要动力。该平台现已成为一项国家战略。在三大城市群之外，成都，重庆，武汉和成渝以及长江中游最具发展潜力，而这两个主要城市群则以5。2％的土地面积集聚，占总土地面积的15。5％。人口创造了GDP的15。6％。其次是山东半岛，海峡西岸，中原，关中平原，哈昌，辽中南等城市群。估计到2030年，中国将有2亿新城市居民分布在19个城市群中，其中约60％将分布在长江三角洲，珠江三角洲等7个主要城市群中，京津冀，长江中游，成渝，中原和山东半岛（见恒大研究院）于2018年7月报告了“中国人口迁移”。在大都市层面，有超过1000万人口的24个大都市聚集了6。7％的土地，而33％的人口创造了约54％的GDP，其中上海，北京，深圳冠辉，赵广佛等大都市地区明显发展潜力。鉴于当前大多数城市群还不成熟，并且一些核心城市生产要素显然已经扩散到周边地区，因此中央政府将大城市地区作为城市群建设的核心。突破点和抓手。 2019年2月，国家发改委发布了《关于培育和发展现代大都市的指导意见》，这是中国第一个以“大都市”为主题的中央文件，需要大城市和周边地区。城镇化是促进基础设施一体化，加强城市之间分工合作的方向，加快统一开放市场建设，促进公共服务的联合建设和共享等方向。
根据相关的城市群规划和相关的地方规划，目前上海，北京，广州，佛山，杭州，深圳和关惠有10个人口超过2000万的大都市区，而重庆，青岛，下泉漳，大埔，大屿山等14个城市，等10，000到2000万个城市区域。 24个特大城市圈聚集了约33％的常住人口，占该国6。7％的土地，并创造了约54％的GDP。从发展潜力的角度来看，上海，北京，深广惠和广佛赵等大都市区位居第一，其次是苏锡常，天津，南京，长株潭，杭州和重庆。需要说明的是，一些大都市区是重叠的，例如，上海大都市区与杭州大都市区和苏西常州大都市区是重叠的。在24个大都市区之外，仍然有两种类型的三线和四线城市值得关注：第一类是东部地区经济实力相对较强的三线和四线城市，其中大部分位于温州，珠海，中山和徐州等城市群。 ，海口，金华，唐山，台州，保定，威海等。珠海和中山是珠江口西岸的中心城市。截至2017年底，竹忠河大都市区人口达到958。7万，有望成为下一千万级的大都市圈。温州和威海是经济发达的沿海工业和贸易城市。唐山和保定地处京津冀协调发展空间布局的“三轴”“北京，唐，秦”和“北京宝狮”工业发展带。该类别中唯一没有出现在19个最大城市群中的城市是淮海经济区的中心城市徐州。 2018年，国家发改委《淮河生态经济区发展规划》的``北部淮河经济区’’部分明确提出：``努力提高徐州中心城市的辐射驱动能力，发挥作用连云港新亚欧大陆桥经济走廊东部起点与陆海交汇处，促进淮海经济区的协调发展，并将淮海经济区界定为以徐州为中心的3省10市。核心，占地面积89，000平方公里。第二类是远离中心城市且在其辖区或内地人口众多的中西部区域中心城市，例如洛阳，包头，银川，鄂尔多斯，岳阳，绵阳，衡阳，安阳，广安，遂宁，柳州，南阳等地，大多数都位于城市群中。其中，银川是省会城市，洛阳，包头，鄂尔多斯，岳阳，衡阳，柳州和南阳是它们所在省份的省中心城市。此外，宜昌，常德，遵义，襄阳，赣州等地方中心城市目前不在前一百名具有发展潜力的城市之列，但从长远来看仍具有一定的发展潜力。