深圳新房最新出售楼盘(深圳新房最新出售楼盘备案查询)

深圳房价这么高谁买

“没有什么比正确回答错误问题更危险的了。” （彼得·德鲁克（Peter Drucker，未作文字研究））在这种流行病的笼罩下，全球经济急剧下滑，国民收入下降，失业压力增加，深圳的豪宅“清淡”，引发了人们对房价上涨的担忧。问题出在哪里？如何纠正深圳楼市被炒的问题？深圳市监管部门风头正劲，着力于纠正房地产经纪人的恶意炒作，抬高房价，收取“茶饮费”和“重命名费”，要求删除虚假的高价房屋信息，并严厉打击新房。市场的“掩盖和不愿出售”。暂停某些项目的净签约，并专注于监视红色净房地产。这是一个正确的答案，但这是一个错误的问题。错误的问题，偏离了方向，模糊了本质，正确的答案使问题变得更糟。在过去的十年中，中国已实施了100多次房地产市场调整，但房价仍按其自身情况计算。为什么？因为我们提出的问题总是错的，导致无法清楚地了解房地产市场的本质，所以根本的问题和解决方案大不相同，房价与预期背道而驰。本文从土地供求的角度探讨了深圳房地产市场和城市的“根本问题”。报告指出，土地供应的结构性失衡正在推动深圳发展成为“权力法制社会”。本文的逻辑：1。深圳房地产市场的根本问题：土地供应的结构失衡2。深圳城市的根本问题：中产阶级崩溃的权力法制城市3。深圳转型的根本问题：以人为本的橄榄社会，读书时间30分钟，大量文章和分享收藏）01深圳房地产市场的根本问题是土地供应的结构失衡。许多人将深圳的高房价归咎于人数众多和人数较少的人群。根据国家统计局的公开数据，2019年深圳常住人口为1343。8万（加上流动人口，预计总人口为2000万），土地面积为1996。85平方公里。 2019年，深圳的永久人口密度为每平方公里6730人，远高于北京的1313，广州的2059和上海的3830。人们推断出深圳高房价的合理性，并得出了扩大深圳，合并惠州或东莞的解决方案。这也是正确的答案，但也是错误的问题。深圳的人口密度确实比北京，上海和广州高得多，这是土地供需紧张的基础。但这不是问题的根源，
换句话说，深圳不是没有土地，而是土地不被用于住房。证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用地交易面积为431。5万平方米，排在103个城市排行榜第四位，不到北京的十分之一和上海的5。8％。 【1】从2012年到2017年，深圳新增了超过700万平方米的商业和工业用地供应，仅占住宅用地的8％。深圳住宅用地仅占整个市区的11％。与国际大都市相比，该数据令人惊讶地低，伦敦，纽约和东京的住宅用地占50％以上。这个数字低于北上光，仅略高于香港的8％。从2014年到2018年的五年中，深圳的常住人口增加了225万，而新住房供应量仅为24万套。新住房的供应远远落后于新人口的规模，人为地造成了供需矛盾。此外，在新供应的住房中，豪华住房和专业住房的比例增加，加剧了商品住房的短缺。深圳的土地在哪里？ 2015年，深圳市制定了《城市建设和土地利用“十三五”规划（2016-2020年）》：1。到2020年，深圳基本生态控制线保持不变，即不少于974平方公里；土地面积约占深圳1997年平方公里的一半。其次，到2020年，城市工业用地的比例应不低于建设用地的30％，并划定270平方公里的“工业用地红线”。图：“十三五”城市建设与土地利用规划。深圳市规划和国土资源委员会从这份文件中可以看到，深圳已经开发了一条生态控制线和一条工业用地红线，总长为1，244平方公里，占深圳国土面积的62％，给予了生态保护和工业利用。剩余的750平方公里的土地由耕地，住宅，商业，运输和公共服务设施共同使用。可以看出，深圳提供的工业和商业服务用地比住宅用地要多得多。图：过去十年深圳的土地交易区。 《证券时报》，《数据宝证券时报》和《数据宝》显示，在过去的十年中，深圳的工业用地交易达到了1147。78万平方米，交易面积位居全国第82位。在全国排名第52位。商业用地销售量达到394。2万平方米，
排名第41。 【1】2019年12月，为吸引公司总部，深圳启动了一次性30平方公里的工业用地。这个概念是什么？上海面积是深圳的两倍多，``十三五’’期间新增工业用地不到30平方公里。生态和工业用地很多，居住用地稀缺是什么结果？壳牌研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》 2019年10月显示，深圳的住房拥有率仅为23。7％，在大湾11个城市中最低面积，远低于香港的49％，广州的54。9％和全国的73。9％。 【2】图片：壳牌研究所最近在大湾区的城市住房自住率，由中国中央银行统计调查部《中国金融城市居民家庭资产和负债调查工作队》发表的一篇文章指出，中国的城市住房的自住率达到96％，而深圳的住房拥有率却远远低于这个水平。根据广发证券的估计，截至2016年底，深圳的可出售房屋面积为1。52亿平方米，约166万套。其中，商品房1。29亿平方米，138。5万套；经济适用住房12亿平方米，15。1万套；自建住房1。111亿平方米，约合13万套。根据过去三年估计的40，000套新房屋的年营业额，该市的商品房约为150万套，覆盖500万至600万人口，约占深圳目前实际管理人口的25％。 2000万（常住人口+流动人口）〜30％。 【1】由于房屋很少，大量年轻人只能在城市的乡村租房。目前，深圳的租房者比例为80％，约有1600万人租房，其中约有1100万人在城市村庄租房（壳牌研究院估计，有1500万人居住在城市村庄）。深圳的人均居住面积仅为19。7平方米，低于广州的25平方米。与东京的32。4平方米，纽约的40平方米和旧金山的46。5平方米相比，差距很大，仅高于香港的15平方米。土地供应的严重失衡导致房地产市场出现“两管齐下的天空”：一方面，住宅用地极为稀缺，供需矛盾严重，商品房价格暴涨。深圳已成为中国大陆房价最高的城市。图片：2005年至2020年1月，广州，广州和深圳的二手房销售价格指数
空缺率继续攀升。根据戴德梁行的最新数据，深圳商业办公楼的空置率在今年第一季度上升至24。6％。深圳最大，最活跃的经济体-南山区的办公楼空置率上升至34。8％。前海办公楼空置率高达66％。 【3】今年也将迎来甲级写字楼的高峰供应期。全年共交付了134万平方米的新办公空间，未来五年的新供应量将达到507万平方米。深圳写字楼的空置率，空置率增长率和租金下降率均高于北上光。图表：2020年第一季度京深广深写字楼租金和空置率，数据戴良行今年第一季度深圳办公楼空置率是24。6％，高于北京的13。8％，上海占21％，广州为5。2％；深圳的空置率上升速度为2。6％，高于北京的0。4％，上海的1。4％和广州的-0。3％;深圳的办公楼租金下降了3％，降幅大于北京的1。3％，上海和广州的0。6％。 【3】综上所述，可以看出，深圳房地产市场的问题不是土地短缺，而是土地供应造成的严重结构性失衡。大资本，房地产开发商和投资者敢于猜测深圳房地产市场，因为他们看到了深圳如此严重的供应冲突。只有在大流行中，深圳的豪宅才能成为国家资本避险的目标。 02深圳的土地供应结构失衡正在削弱城市的人口吸引力，并正在改变城市的产业结构和竞争力。我在“深圳，我该怎么办？”古典政治经济学家理查德·坎蒂隆（Richard Cantillon）使用“土地决定论”。他曾在他著名的《商业性质简介》中指出：“土地所有者决定一个国家的人口和市场价格。”今天，深圳的土地政策决定了这座城市的未来，也影响着这座城市的未来以及成千上万家庭的生活，土地供应的不平衡将深圳推向了一个权力法则的城市，两极分化，中产阶级化，加剧了阶级化。固化，促销渠道受阻图：深圳的住房供应结构为“权法型”，深圳的“多生态土地，多产业用地，少有居住用地”土地供应导致一种“幂律型”住房结构：普通商品住房的存量和增量很少，城市中的村庄和工厂宿舍也很多；
特别是城市中的村庄租金更高。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，2018年深圳的住房总数为1065万。以深圳2000万管理人口为基础，1000万套住房足以满足需求。但是，存量住房的结构矛盾突出。在1065万套住房中，城镇村庄为510万套，工业区为183万栋宿舍，商品房仅为181万套，经济适用房仅为43万套，自建房为55万套，酒店其他930，000套。图片：深圳市现有住房结构，深圳市规划和国土资源委员会市村民住房和工业区配套宿舍共693万套，占比高达65％，是深圳最重要的住宅。商品住房仅占17％，成为稀缺商品。由于普通住房的土地供应不足以及住房的自有率低，深圳的大多数住宅模式都是以租金为基础的。在这1065万套住房中，有783万套出租，占73。5％。在783万套出租房中，有490万套是在城市村的民居中出租的，有160万套是工业区的宿舍，占总数的83​​％。因此，有人说深圳是城市中一个村庄的“游荡城市”。城市乡村住宅属于小产权，工业区的配套宿舍属于工业用地的性质。财产权受到限制，流通受到阻碍。无法向商品房交易市场供应住房。可以转移到深圳市场的仅存量房屋（商品房，自建房屋等）的25％导致大型存量房屋的流通率非常低，仅为0。6％，即智本社的土地供应结构决定了财富和社会结构，远低于国际大都市的4％【2】图片：幂律城市。深圳的土地供应结构决定了住房供应结构呈现“权力法类型”，而住房供应的“权力法类型”决定了城市的财富和社会阶级结构呈现“权力法类型”。最典型的现象是中产阶级的崩溃，跌至下层中产阶级。深圳已经成为全国最难购房的城市。今年4月，深圳二手房的平均价格为袁一平，其中南山达到8。6万，福田达到7。78万。根据深圳市统计局发布的数据，2019年深圳市人均可支配收入为6。25万元。图：2018年大湾区城市房价与收入之比，
深圳的价格收入比为30，高于香港的21，广州的14。这是在大湾区乃至整个国家买房压力最大的城市。在深圳，大多数人买不到一平方米一年的普通房屋。自2015年以来，深圳大多数人的收入跟不上房价。根据目前深圳的平均房价和人均可支配收入，一个人需要连续工作100年才能买得起普通房屋。深圳的高房价使大多数人脱离了中产阶级，也使一些中产阶级沦为中低收入阶层。看看精英基层。高房价支撑的大规模生态土地，工业用地，人才住房和金融资产，使富裕和社会精英可以享受房价的升值，财富的扩张和工业投资的红利，同时还可以享受森林城市和城市的红利。花园城市。高房价迫使深圳发展成为一个权力法制社会：阶级巩固，财富分化，中产阶级崩溃，精英财富扩张，低收入基层群众规模大，促销渠道逐步关闭。为什么要强调中产阶级的重要性？中产阶级的崛起是现代世界经济发展和社会进步的成功经验，也是一个国家政治和工业文明的象征。第二次世界大战后，全球中产阶级激增。大规模的工业工人，工程师，职业经理人和知识工人打破了财富阶层的巩固，并晋升为中产阶级。全球中产阶级人口所占比例从1950年的23。5％增加到2006年的50。2％，占世界人口的一半以上。在美国，日本，欧盟和其他国家，中产阶级占整个社会家庭总数的70％以上，并已发展成为以中产阶级为主体的“活跃社会”。主体。庞大的中产阶级是社会稳定的支撑，是经济发展和技术创新的支柱，也是市场消费和内需的主力军。他们拥有一定的文化知识和财富实力，可以平衡社会力量，并促进社会和经济的良性循环。泡沫危机，特别是房地产和债务危机，容易破坏中产阶级。 2008年的金融危机导致欧美国家的许多中产阶级家庭破产。根据斯坦福大学一项调查的数据，2008年金融危机期间，美国中产阶级遭受了严重损失，约占财产总数的四分之一。房地产泡沫，债务危机和金融危机导致中产阶级崩溃，“集体下沉”，富人的财富没有增加，反而增加了。
橄榄社会趋向于发展为权利法社会。有人说中产阶级买房，财富不大量增加吗？我曾经说过：“房子是富人的财富，但它是中产阶级的“纸牌屋”的债务。中产阶级房地产的背面是债务，债务是真实的，而财富是根据中国人民银行统计局《城镇居民家庭资产和负债调查》的调查，抵押贷款是家庭债务的基本组成部分，在有债务的家庭中，有76。8％的家庭拥有债务住房贷款：平均每户家庭住房贷款余额为38。9万元，占家庭债务总额的75。9％【4】图：2019年城市二手房贷款交易比例，联嘉，壳牌研究院深圳的购房杠杆率为根据联佳交易数据，2018年深圳二手房交易中贷款交易占比达到92。4％，高于北京的77。6％和上海的76。3％。深圳的收入比率达到90％，居民的杠杆比率达到82。3％，均高于北上光。中产阶级几乎将所有终生财富集中在房地产上。一旦房价暴跌，中产阶级的财富就可能成为负资产。如果在流行病或房地产泡沫危机期间中产阶级失业，那么家庭债务的风险将大大增加。深圳的高房价使大多数人无法进入中产阶级之门，使一些中产阶级陷入“高负债，低消费，低幸福指数”的生活环境，并推动该市发展成为有权力的城市03权力法社会的最大弊端是阶级的巩固，狭窄的晋升渠道，大量的人处于中低收入阶层，甚至陷入“贫困陷阱”。在深圳，有两种类型的人：一种是龙华区的“三大神”（不克减）。在深圳龙华，三河人才市场周围有一群临时工。这些90年代后的年轻人通常工作一天或两天，每天支付两三百美元的工资，然后在网吧里呆几天，吃方便面，玩游戏，然后在网吧里睡觉。工资用完后，他们又“出山了”，做一两天的工作，然后在收到工资后去网吧。他们的生活陷入了“贫困陷阱”的恶性循环，高房价是沉重的铁锁。房子是植根于城市中心的不安感，是渴望改变命运的真正冲动。但是，一旦房价上涨到难以企及的水平，他们就会失去战斗精神，
其次是南山区的数字货币投机者（不减损）。在深圳南山区，您可能遇到了另一批90后的青年。与“三大神”不同的是，他们充满激情和斗志，雄辩而偶尔地变化。他们是一群数字货币投机者。深圳的高房价已将改变命运的标准提高到了很高的水平。这一群年轻人不想当工业工人，而是选择冒险，想像孙玉晨一样在一夜之间致富。值得注意的是，许多人将中产阶级定义为白领，技术工程师和职业经理人。实际上，上世纪许多工业工人是由工业工人诞生的，例如1950年代和1960年代美国大湖区的汽车工人以及香港黄大仙工业区的工业工人。在1970年代和1980年代。香港的中产阶级始于狮子山下的黄大仙工业区。 1970年代，有90，000名低收入人口居住在屋地区，其中大多数是移民和非原住民。香港政府实施了一项“抵抗政策”，以吸引移民在黄大仙工业区工作。到1980年第三季度，黄大仙工业区的工人开设了3634家工厂，并雇用了大量员工。绝大多数工人来自棚户区。 1972年，香港政​​府发布的1971年香港年报显示：“香港的社会似乎日益繁荣，中产阶级也越来越大。它的状况与其他发达国家一样。” 【5】在香港在工业化浪潮中，他们坚信“命中三分，七分有赖于勤奋工作”，勤奋工作和勤奋工作，改善了家庭，晋升为中产阶级，真正做到了不屈不挠的香港精神和“东方明珠”的荣耀。这群工业工人的中产阶级梦想已成为狮山精神的最佳脚注。当时，位于香港九龙荔枝角的美孚新房成为香港第一代中产阶级家庭。有了房子，中产阶级才是城市的真正主人。然而，香港人的中产阶级梦想在1997年的亚洲金融风暴中结束，许多中产阶级财产已成为不良资产。今天，香港的高房价阻碍了香港社会阶层的进步。每个城市似乎都有代表中产阶级的“新美孚”。但是，深圳没有。深圳的中产阶级尚未长大，大量的工业工人还没有真正认识这座城市。该市的房价已上涨到他们无法预期的水平。这两种类型的青年可能行为极端，但很有代表性。
我担心这种流行病会成为深圳人口流入的拐点，也可能成为深圳城市竞争力的拐点。尽管深圳在过去几年中一直是全国最具吸引力的城市，但有迹象表明越来越多的人正在逃离深圳：2019年，深圳的新增人口仅为41万人，比上年同期减少了41万。 150，000，少于广州的437，000。 2019年，深圳移动网络用户数量从2018年的2904万下降到2518万，一年内消失了424万。从2008年到2018年，深圳小学生人数增长率达到75。5％，远高于北上光。然而，在2019年，深圳的小学生入学率实际上呈现负增长（-1。1％），幼儿园的入学率下降了7。1％。在今年的流行病期间，在微信指数上，“逃离深圳”出现了三个小高峰，最显着的是在四月份，一群深drift的流浪者正在转租和清理出租房屋以离开深圳。图片：微信指数“逃离深圳”，微信指数，直本沙根据人力资源和社会保障部的数据，截至3月19日，约有25-30百万农民工尚未返回城市。一些研究认为，有5000万农民工尚未返回城市。其中，深圳有几个？ 5月1日之后，您可以回来吗？这种流行病对深圳的影响可能大于上海，广州和其他一线城市（北京受到隔离政策的特殊性影响）。在这种流行病的笼罩下，对外贸易受阻，深圳的支柱产业的对外贸易，出口制造和国际物流遭受了损失。深圳经济的对外依存度达到110。6％，远高于上海的89。2％，北京的81％和广州的42。3％。外贸受阻，投资效率低下，内需似乎是唯一的增长动力。但是，深圳的中产阶级薄弱，中产阶级的消费受到房价的挤压，城市的内需受到抑制。人均年度总消费仅占人均GDP的27％，远低于北京的41％，上海的39％和广州的44％。庞大的中产阶级可以提供强劲的内需动力，美国消费者对经济增长的贡献平均超过70％。中国，特别是深圳，中产阶级消费不足，经济体系无法产生内部循环和内生动力的可持续增长。如何打破比赛？只有提出正确的问题，我们才能以正确的方向找到答案。我们从深圳的土地供应开始，回到原始点，
再次解决问题。 4月28日，深圳市住房和城乡建设局领导表示，深圳有很多解决房价问题的措施，例如在交易过程中对高房价征收高额税收，征收房地产税，“五个限制”（购买，价格和限制的限制），贷款，限制销售，限制住户）的控制措施和增加供应。这些都是好的答案，但是我们的问题是错误的。正确回答错误的问题会使情况更糟。例如，关于新房的价格限制，深圳的新房要比二手房低数万美元，这毫不犹豫地吸引了资金。这样，调节越多，失真就越大。深圳的根本问题不是高房价，而是土地供应的结构性失衡。从这个正确的问题开始，答案无非是能力问题，而不是方向问题。今年是“十三五”规划的最后一年，即“城市建设和土地利用十三五规划（2016-2020年）”实施的最后一年。 1。重新进行科学评估，确定基本生态控制线（不少于974平方公里）。香港有23个郊野公园，15个特别地区，4个海岸公园和1个海岸保护区。香港的总面积超过香港总面积的38％，以环境保护的名义明确禁止发展。香港政府曾尝试发展大屿山，为市民提供公共房屋，但大型房地产开发商已采取极端环保主义的态度来阻碍土地供应。因此，香港的土地开发率仅为3。7％，住宅用地仅占6。8％。深圳政府需要为生态控制线提出科学的评估依据，以便能够更合理地控制土地资源，同时减少房地产开发商，业主与大批无产者之间的矛盾。其次，重新进行科学评估并确定工业用地的红线（工业用地不应少于建筑用地的30％，即270平方公里），工业用地的30％比例是否有科学依据？ 30％的工业红线可能是根据工业产值的比例计算的。根据深圳市统计局的数据，2019年第二产业产值占全市GDP的38。9％，与工业用地30％的比例相当。问题是，如今工业用地已经严重过剩，办公楼的空置率持续上升，更不用说第二产业产值的比重在下降。在下一个五年计划中，我们可以充分考虑减少工业用地的比例。 3。试点土地改革，以增加城市乡村的土地供应。
还要向城市中的村庄索取土地。 4月9日，国务院发布《中共中央关于建立更加完善的市场化要素分配制度的意见》。声明说：“发展农村集体管理建设用地纳入市场引导。”深圳作为改革的先锋城市，应率先推动农村集体土地改革进入市场，激活庞大的城市集体土地，为商品住房供应提供大量土地。农村集体土地供应的方向应该是普通商品住房用地和经济适用住房用地，而不是豪华住房和高档商品住房，这反过来加剧了结构性矛盾。 2018年，深圳计划到2035年增加不少于700，000套新商品住房，占新住房供应总量的40％。但是，700，000套设备覆盖了超过200万的人口，这远远超出了市场需求。下一步，深圳必须增加普通商品住房的土地供应。农村集体土地进入市场，打破了供给主体过于单一的问题，促进了土地供应的多元化和市场化，并为更多的中产阶级提供了选择购房的机会。第四，大规模建设经济适用房，特别是居民住房和廉租住房。深圳还计划到2035年在深圳提供不少于100万套经济适用房，但将覆盖300万人。到2035年，深圳经济适用房的覆盖率可能仅为15％，远低于新加坡的85％，甚至低于香港的50％。市场化土地供应，增加土地供应，土地交易的自由竞争，让土地价格和房地产价格由市场决定，逐步打破过度监管，辅之以豪宅税等政策，增加住房供应保障。这是从正确的问题开始，以找到正确的答案。尽管深圳不太依赖土地融资，但作为金融城市，它倾向于支持高房价和增加金融资产。当前的高房价加剧了该行业的空洞化和经济泡沫，推高了债务比率，不利于经济转型和升级。图片：橄榄形的社会，直奔沙深圳的工业用地，人才住宅和城市乡村无法支撑“总部经济”和新兴产业。工业工人，技术工人，知识白领，工程师，管理人员和庞大的中产阶级是深圳经济转型和升级的核心动力。不仅是工业用地，豪华住宅和人才住宅，而且还有大型普通商品住宅，廉租房，住宅房屋以及医疗和教育等公共物品。深圳，
需要使用“土地决定论”来发现问题，而需要“人才决定论”来寻找答案：从以前的“输血”到“血液生产”，从“有工业的人口”到“有人口的工业”，核心是吸引人才1。保留和培养人才，建设以人为本的橄榄社会。有人说，深圳要立足于制高点，着眼全局，要承担示范区和大湾区的政治责任。但是，小平同志倡导的改革开放经验告诉我们，戴太多帽子，“发展才是硬道理”。 “中产阶级是现代社会开放的社会制度和环境的象征，它允许个人地位改变地位；是一个不依赖于背景和背景并且自力更生的成功人士。他是一个开放，进取和自由主义的代表是争取社会改革力量的温和，和平，渐进和改良主义者的手段；是一种社会的，客观的，理性的声音等。“【6】引用：【1】城镇住房自住率达到96％。 《证券时报》，陈建南，平均家庭资产超过300万。 【2】壳牌研究院《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》； 【3】深圳市商业市场回顾与展望，戴德良行研究所； 【4】《中国城市家庭资产负债状况调查》，中国人民银行调查统计司，中国金融； 2019年； 【5】《香港年报1971》，香港政府，香港天天日报有限公司； 【6】对香港中产阶级情况的观察，陆大乐，王志正，三联书店（香港）有限公司（感谢壳牌研究院，大德良兴研究院，证券时报，Databao等）为本文提供研究和数据支持；此外，本文中的观点不用作任何投资建议。）