重庆房价能涨到2万吗(重庆未来5年房价是涨还是跌)

重庆大学城房价将暴涨

作者|重庆市前市长，中国国际经济交流中心副主席黄奇帆|世界华人房地产协会7月13日，世界华人房地产协会和国际房地产业高质量转型与发展国际研讨会在上海举行。经济交流中心副主任出席并发表了精彩演讲。如何判断房价走势？哪些城市在房地产市场上仍具有投资价值？未来十年，中国房地产将如何重组？ “中国最有经济意识的市长”做出了自己的判断，意识形态趋向向读者致辞。女士们，先生们，我很高兴参加今天的“世界华人房地产协会暨房地产业高质量转型与发展国际研讨会”。我意识到这次会议已经举行了十年。根据会议主题，我将讨论当今房地产业的高质量发展要求，并讨论中国房地产的未来发展趋势。我今天谈论的趋势是总体内部趋势，长期，长期，基本面和基本面趋势。 1中国房地产市场的规模是多少？未来十年，新房销量将出现较大幅度的下降。这种变化是从过去几年的顶点到拐点，以及总量减少的趋势。在过去的20年中，中国的房地产销售量已从近1亿平方米增加到每年17亿平方米，增长了两倍多。因此，在未来十年中，将会是保持每年17亿平方米的现状，保持10年以上，还是继续每5年翻一番，而10年之后，则17亿平方米将变为3。十亿平方米，三十四亿平方米？我的判断是，在未来十年中，中国房地产和新房的年交易量不仅将使总增长不翻一番，而且还将每年缩小一小部分，增长率为零或负增长。十多年后，房地产新房销售的年销售量可能会下降到不足10亿平方米，从而使总数减少约40％。在未来十多年的漫长岁月中，中国的房地产不堪重负，每年有17亿平方米的新房建成并出售。这个时代结束了。去年仅比上年增长1。8％，这是一个迹象。因为从1998年到2008年，年增长率约为25％，所以三年内可能翻一番，十年内可能翻三番。从2008年到2012年，年增长率约为15％，是五到六年的两倍。从2012年到2018年，
增长率进一步下降，去年增长率为1。8％。我的意思是，未来十年左右的房地产业发展趋势将不会是17亿，18亿，20亿或30亿平方米，而是会逐渐缩小。当然，这种收缩不会在一年之内增长。规模分别缩小了20％和30％，经过十多年的发展，并逐渐下降。经过十多年的发展，已建成建筑的年销售量下降到不足10亿平方米。 2总额缩水后，无论是沿海发达地区还是中西部地区，近十年来中国房地产建设的重点地区在哪里？简而言之，无论是大城市，中型城市，还是小城市，区级城​​市，全面发展，房地产随处可见，是全国住房运动的时代。从现在开始，在未来十年左右的时间里，房地产将不会四面八方出现，并且在东，西，南，北，中，中将处于全热状态，但仍然会房地产热点。我们提到的总量是每年17亿平方米，并且可能会变成每年15亿或12亿平方米。这个建设量和生产量主要体现在三个热点。一是中心城市。所谓的中心城市，是指省会城市以外的一些同级中心城市。例如，除了济南以外，山东省省会城市青岛也有区域中心城市。除了省会城市，广东省广州市还拥有与深圳同级的中心城市。深圳的第二个夜景是都市圈。超级城市的辐射将形成城市圈，城市圈中的中小城市将成为房地产开发的热点。第三个热点是城市群。未来十年，城市群中的大中城市通常是房地产开发的热点。在我国，人口少于50万的城市称为小城市，五十万至一百万的城市称为中型城市，一百万至五百万的城市是大城市，五百万至一千万的人口是非常大的城市，而十个百万人被称为超级大城市。在省会城市中，有郑州，济南，杭州，南京，合肥，武汉，成都和西安等人口超千万的超级城市。这些城市还将发展到1500万和2000万。现在，一些省会城市的人口为500万或600万，将来可能会达到1000万。是什么促使了这一点？中国各省会城市的发展规律一般遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”，
一般为5％-10％；但其人口通常等于该省总人口的20％；其GDP可能达到全省GDP的30％；其服务业，无论是学校，医院，文化和其他政府占主导地位的公共服务，或诸如金融，商业和旅游业的市场服务，通常占全省GDP的40％。从这个意义上讲，您可以关注已跨入1000万个国家的近10个国家超大型城市。根据这些省的总经济人口，他们有可能在十年以上的时间内人口增长超过500万。 。只要人口增长，城市住宅房地产就会跟上。因此，我刚才提到的大城市和特大城市中有1000万到2000万之间的城市将要扩展。如果数量超过2000万，则可以设置上限，但1000万至2000万之间则不设置上限。形成趋势。如果它已经是一个拥有超过2000万个超级城市的城市，那么这个超级城市的核心圈将触及天花板，其发展将集中在大都市区。大都市区不是行政区域，而是其经济辐射范围。大都市区的辐射面积一般在15，000到20，000平方公里之间。通常，围绕一个圆的50公里至70公里的半径构成一个大都市区。这个大都会地区将有一些中小型城市。这些通常单独发展的中小城市并不构成热点。但是，一旦进入大都市，这些中小城市将加速其发展。以超大型城市为中心的城市群通常是半径在四，五百公里之内的城市。相距太远的城市不构成城市群。例如，上海和天津与城市群没有关系，但是上海，南京，杭州和苏州构成了长三角地区的城市群。城市群中的大中城市将加快发展，互动并优化资源配置。简而言之，尽管未来十年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番，但回顾20年后，目前的17亿平方米是一个高点和拐点，并将逐渐成为未来分别为15亿和12亿。 ，每年10亿平方米。在未来十年左右的时间里，房地产开发将不再遍地开花并全面开花，而将相对集中在省会城市和同级的区域中心城市，大城市的中小城市以及大型城市。城市群中的中型城市。区域。 3决定未来十年房价走势的三个因素，
它既不会上升也不会下降，并且房价的平均增长率将低于GDP的增长率。 1998年，全国城市新建住房的平均交易价格为每平方米2000元。2018年，全国平均水平升至8800元。大客户说，它增长了三倍。这是东部，中部和西部地区每平方米城市住房开发的平均价格，在10年内翻了一番，在20年内翻了一番。如果本地比本地好，那么无论是东部还是西部，它的数量都增加了两倍多。例如，2000年成都主要城市的平均房价超过1000元。在2017年，它达到了1元多人民币，增长了两倍多。在北京，上海，深圳，广州，南京和杭州等沿海地区，一线热销城市的价格已基本翻了三倍，涨了八倍，有些特别热的地方甚至涨了十倍以上。通常，在一个特别炙手可热的一线城市中，家庭收入是30岁和40岁，如果不吃饭，喝酒或喝酒，就买不到房子。价格收入比很高，是世界上最高的。这句话的意思是，在过去十年中，中国的房价一直与房地产的开发和生产处于同一趋势。他们在五年中翻了一番，在十年中翻了两番，在十七或十八年中翻了三倍。状态。支持该状态的原因是什么？一般有三个规则，任何价格波动都不能跳出三个原因：第一个原因是供求关系，商品供求关系。在供不应求的情况下，价格将上涨，而在供不应求的情况下，价格将下降。可以说，在过去的十到二十年中，中国的房地产一直供不应求。人均从10平方米增加到20、30和40平方米的过程是弥补短缺经济中的缺点的过程，因此迫切需要改进。规模越来越支持它。在越来越多的过程中，供应仍然供不应求，这导致房价继续上涨等。第二个原因是房价上涨当然与货币有关，而通货膨胀是一种货币现象。自2004年和2005年以来，中国的M2在近整整十年的时间里都实现了两位数的增长，每年的增长率超过10％，在某些年份甚至超过20％。我们的M2于今年6月达到190万亿以上，而去年则超过180万亿。 2004年，M2实际上超过20万亿美元。换句话说，在过去十年中，M2增长了两倍，并且增长了8倍。当然，这笔钱会影响社会经济。幸运的是，房地产吸收了大量资本，房地产已成为M2增长的吸收者，
但是，住房价格每三年和每五年翻一番，因此这些年来的房价上涨也是通货膨胀的现象。第三个原因是，一国房地产的价格也将受到外部影响，汇率和国际购买力的影响。当然，它也将受到国际经济危机的影响。例如，当美国的房地产市场飞涨时，美国经济就很好，当然它将把世界经济拉到一起。美国的金融危机或其汇率的急剧波动也将影响中国市场。中国经济增长的过程还将吸引外国投资或在中国购买房地产。说到本段，我的意思是价格和房价与这三个因素有关。在过去十年中，我们的房地产价格翻了三番，这是这三种现象相结合的结果。从这个角度来看，我们可以预测未来。关于房地产的供求关系，我们进入了供不应求的局面，但总的来说，供不应求的时代已经结束，进入了盈余阶段。因此，在供不应求的情况下，房价上涨了，而房价的动力下降了。从通货膨胀的角度看，中国的M2已达到190万亿，未来10年M2是否会翻两番？不可能。在过去的两年中，该国的去杠杆化和金融稳定实现了M2的增长率大致等于GDP的增长率加上价格指数。近年来，GDP增长率略高于6个百分点，物价指数上涨了2个百分点，因此2017年和2018年的M2为8:00，今年1月至6月基本上为8。5。可以预见，在未来十年中，M2增长率将基本与GDP增长率加价格指数保持平衡。未来十年左右，中国GDP的平均增长率将约为5％，房地产价格的增长通常不会超过M2的增长率，并且通常不会超过GDP的增长率。通常它将低于家庭收入增长率。简而言之，中国的城市化仍处于发展过程中，城市化率仍有10％的增长空间。城市群，大都市区，国家中心城市和特大城市仍在发展。在中国，土地价格不可能急剧下跌，在中国，房价也不会急剧下跌。没有这样的经济基础；但没有一个历史现象会在五年内翻倍，在十年内翻两番，在过去十年内翻三番。在未来十年左右的时间里，房价将趋于稳定，既不会下降也不会上升。