未来五年县城房价走势(县城房价在4000合理么)

县城房价未来五年翻番

文/史晨晨再次颠覆了认知！房地产投资方面，李嘉诚有句名言：很多很多！每个人都知道，当您购买房屋时，会选择核心城市和核心位置。北京和上海将永远崛起，黄金地段是最有价值的。这种看法已被颠覆！据媒体报道，位于上海陆家嘴的花旗银行大楼仅以56亿元人民币的价格被售出。什么概念这幢建筑长180米，有42层。建筑面积为12万平方米。价格为人民币/平方米。要知道，2010年11月，陆家嘴花旗银行大楼也试图出售，报价高达12万元/平方米。十年来，房价下跌了60％！令人难以置信的是，这是中国的核心城市上海；这是上海陆家嘴的核心地区！这是中国房地产市场的未来吗？高房价正在摧毁这座城市的未来！十年来，陆家嘴的花旗银行大楼房价下跌了60％。当然不是！上海还是中国经济规模最大的城市，是中国经济，金融，贸易，航运，技术创新的中心，也是中国国际化程度最高的城市。经济仍在快速发展，GDP已从1。68万亿猛增到3。8万亿，十年来翻了一番。中国城市的国际影响力，商业环境的排名，金融中心的地位等等，都依靠上海来支撑立面！有什么问题？在过去的几十年中，房地产业得到了发展，“一个人会赚很多钱”，高房价，高租金和高成本已成为癌症。良好的经济≠高房价！未来，有希望的城市只有一种方法：消除高房价并发展新兴产业。随着房价下跌，再加上当前的政策趋势，我们对上海更加乐观！ 4月10日，上海制定了《扩大有效投资，稳定经济发展的若干政策措施》，似乎放宽了房地产，实际上是在支持工业发展！该文件分为四个部分，每个部分都有具体条款，表示需要放松土地控制和增加土地供应。甚至许多政策都明确指出：降低土地使用成本。特别是在第三部分中，共有7项政策，其中6项与房地产相关，而另一半与土地交易直接相关。增加土地供应和减少土地使用成本一直是上海政策的大趋势。上海领导人甚至直接说：好项目，不缺土地！上海的政策目标根本不是房地产，而是发展工业！良好的经济≠高房价，让我们看看最典型的例子长沙。一言以蔽之：经济超强，房价超低。
长沙的GDP只有728亿元，排名第27位。 2017年，长沙的GDP超过万亿美元，增长1300％，排名第14位。从27日到14日，它跨越了全国最快的13个城市。那长沙的房价呢？ 2019年，长沙市的房价收入比仅为6。4，而全国50个城市的房价收入率倒数第二。工作了六年，很高兴能在长沙买房！三流城市抢房屋，二流城市抢人，一流城市抢产业。房价不是城市的荣耀，而是城市的“十字架”。摆脱噩梦取决于这两种方法！从客户的角度来看，如果花旗银行大楼的报价确实是56亿元，那么这个价格确实值得！我们可以算出一个帐户：1。目前，花旗银行大楼的租金为11-12元/天。如果按12个块计算，则一年的租金为5。26亿（12 * 365 * 12 /），一年的收益率为9。4％（5。26 / 56）。这项投资将在近11年内收回成本。 2。花旗银行大厦还设有一个面向外滩的139米LED广告屏，每小时收费790，000。如果一年的十分之一被点燃，那么每年的广告费用将近6。9亿元人民币（0。1 * 79 * 24 * 365 /）。算上租金收入和广告费用，这项投资将在近五年内收回成本。为什么办公室估值这么低？我们看一下行业情况。近年来，办公楼出现了趋势，空置率不断上升。根据世邦魏理仕的报告，2019年，一线城市办公楼的空置率显着提高，连续创下多个“历史新高”。其中，北京为15。9％，上海为19。3％，深圳为22。04％，广州为5。5％。在正常情况下，将空缺率保持在10％以下是正常水平，而超过20％则太异常了。 2020年第一季度，一线城市的空置率再创新高！戴德梁行数据显示，一季度深圳办公楼空置率为24。6％，比上月提高2。6个百分点，空置率在四大一线城市中排名第一。同期，上海的空置率为21％，北京为13。8％，广州为5。2％。为什么？需求下降，供应过多！以深圳为例。从2017年到2019年，深圳的GDP增长率从8。8％降至6。7％。 2020年1月至2月，
降幅大于全国平均水平的13。5％。在计算机，通信和其他电子设备制造业等许多行业中，呈下降趋势的行业数量占一半以上。深圳的经济动荡，加上产业结构调整，已导致许多公司撤回租赁，或改变大型租赁并减少市场需求。另一方面，深圳的办公楼供应大幅增加！根据戴德梁行的报告，第一季度深圳共有三座甲级写字楼投入使用，带来了约30万平方米的新供应，使该市的存量达到了582。4万平方米。根据第一太平洋戴维斯分公司的统计，深圳将在未来五年迎来甲级写字楼的高峰供应。今年，预计将交付134万平方米的办公楼。未来五年，新供应面积将达到507万平方米。供过于求，深圳写字楼的未来形势不容乐观。请注意，当我们分析办公行业时，该如何分析？首先是计算账目并计算租金回报率。这是办公投资的铁律。任何办公室投资都必须有一个计算器，计算出可能性，租金，最后计算出赚多少钱。第二个是看行业趋势，即供求关系。随着供应的增加，空置率上升，租金下降，估价下降。反之亦然。因此，在市场环境不好的情况下，即使是最佳的投资目标，也不会在10年内上升，还会下降60％。对于城市来说，这不是一件坏事。但对于其投资者而言，这绝对是一场噩梦！实际上，写字楼市场是非常成熟和面向市场的。这是一个“正常”市场。什么是异常市场？住宅市场。如果将这座建筑改建为住宅，价格是多少？ 20万/平方米！整个建筑价值超过200亿元，翻了两番！相反，如果周围的房屋像这栋办公楼，那么价格必须下降75％！那么，最后一个关键问题是，住宅市场会像办公楼吗？剥夺房地产市场的教育和财政属性，并挤破泡沫！住宅市场会像办公楼吗？我们必须弄清楚这两个主题之间的本质区别是什么。无论住宅或办公楼是钢筋混凝土，区别主要在于不同的用途。办公大楼用于办公室工作。做生意和收取租金的其他用途很少。因此，定价逻辑非常清晰，取决于租金回报率，取决于供求关系。那住所呢？除居住功能外，它还承担着重要的任务，例如户籍，教育，金融投资等。我们的房子受了很多苦
该帐户的价值是多少？教育的价值是什么？财务属性的价值是多少？这些都是空的，根本无法测量！现在，您如何判断房屋是亏损还是盈利？租金收益率？市盈率？市场供求关系？都没有！您只能看到相同社区，楼层和公寓类型中其他房屋的交易价格。在流动性非常差的市场中，此方法根本不能代表市场价值，而是庞氏骗局或傻瓜。因此，现在很明显，办公大楼和住宅之间的本质区别在于，办公大楼除了办公室以外没有任何附属物，并且该住宅除了具有住宅功能外，还具有其他功能，例如教育和户籍。将来，该住宅会像办公楼吗？关键取决于房屋上的其他物业是否会被剥离，仅留下住宅物业！那么，住宅物业是否会被其他物业剥夺，只会有住宅物业吗？当然，住房不是推测，这是大势所趋！住房不是投机活动，第一步是消除住房的财务属性。一是控制杠杆，严格控制杠杆资金进入房地产。然后限制销售和购买，并冻结房地产市场交易。没有杠杆，也没有交易，房地产基本上已经消除了其财务属性。没有推测房屋。在第二阶段，删除房屋的其他属性。最重要的是教育属性。首先，从学区住房，“多区”，“六年制和一个学位”开始，向高质量的教育资源发展；然后租用同等权利，也可以租房子上学，促进通识教育资源的公平。这也意味着，与办公楼一样，住宅价格也在挤压泡沫。最后，房价是合理和不合理的。不仅仅是关注同一个社区中的交易价格，而是关注价格与收入之比和租金回报率。不相信？从商品房来看，北京和上海的商品房剥夺了教育和财政属性，价格仅相当于周围普通住房的40％-50％。房地产泡沫几乎被挤压了！资源稀缺，优质资源稀缺。并非每个人都是逆浪，大多数人只是韭菜。最后一个问题，分裂的教育属性是否会平均分配给公众？如果没有，这些高质量的资源将流向何方？欢迎凉鞋留言！来自网络的图片