房地产经营与估价(女生学房地产开发与管理好吗)

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干货：关于房地产项目经济估算培训的讲座（知道是做事的想法，行动是知道的努力。知道是行动的开始，而行动是知道是否会得到的方法。它众所周知，投资成本和费用为：对于一般租赁和出售房地产开发项目，投资成本和费用由以下部分组成：土地费用和房屋开发费用（建筑安装工程费，基础设施建设费，公共支持设施建设）费用）开发过程中的税费和其他不可预见的费用。项目投资1。土地成本土地出让价格的多少取决于城市，地区，地段，土地使用和使用条件等许多因素。许多城市已经制定了土地基准地价，特定地块的土地出让价格应适当调整，并根据土地价格确定。土地出让金：是指土地出让人向土地出让方支付的土地使用权出让金。通过转让方式获得的土地使用权可以转让给其他合法用户。地上建筑物和其他附件的所有权也相应转移。土地出让金：指土地出让金支付给出租人的费用。通过租赁获得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但相对较少。土地投资折扣：房地产项目的土地使用权可以来自一个或多个投资者对房地产项目的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金来支付获得土地使用权的成本，但是通常需要对土地使用权评估进行定价。项目投资的特殊说明：开发间接成本含义：指直接组织和管理开发项目所发生的成本，包括工资，员工福利成本，折旧成本，维修成本，办公费用，水电费和人工保护费，旋转房屋（板房）等的摊销（工程部门产生的相关费用）和资本化利息。问题：外联产生的费用； ，集体分配，准确核算单个项目的成本和收益；对于税收（结算调整毛利率差距）和土地增值税（清算计算增值税率链接）有更好的计划。区别：管理成本是期间成本，差异仍然比较大，但是如何将这两个成本划分一个明确的标准。在实际工作中，通常根据是否要建立站点管理机构来进行划分。
发生的费用可以直接计入企业的管理费用，企业管理部门（总部）组织生产经营活动的费用应作为期间费用计入管理费用。项目投资4。管理费用管理费：是指房地产开发企业管理部门（例如华南市总部或行政部门）组织和管理开发经营活动所发生的各种支出。主要包括：管理人员工资，职工福利费，办公费，差旅费，折旧费，维修费，工会费，职工教育费，社会保险费，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，排污费，实物费用。遗产税，土地使用税，技术转让费，技术开发费，无形资产摊销，启动费摊销，商业娱乐，坏账损失，存货损失，损坏和报废损失以及其他管理费用。提示：可以根据项目（建设前成本）（房屋开发费）估算管理费。注：房地产开发企业同时开发多个房地产项目的，应当在项目之间合理分配管理费。项目投资五，财务费用的定义：是指企业为筹集资金而发生的各种费用，主要是借款或债券的利息，还包括金融机构手续费，融资代理费，承诺费，汇兑净损益及企业融资发生的其他财务费用。公司存款利息和理财收入冲抵。如果列出了单独的开发间接费用，则仅占开发之前，项目完成之后和过程中的异常中断超过一个月。利息计算：可以根据复利计算，参考金融市场利率和基金的阶段性投资；计算基础（1）（2）融资费用：除利息外的其他融资费用一般计入利息。项目投资的定义是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各种费用，以及专门销售代理机构或委托销售代理机构的各种支出。包括销售人员的薪金，奖金，福利支出，差旅支出，折旧支出，维修支出，材料消耗费，广告支出，代理费，销售服务费和销售许可申请费，样板房，销售部门的摊位销售等。广告和营销费用通常与销售收入有关。销售代理费通常与销售收入有关。其他销售费用通常与销售收入有关。提示：销售费用约占销售收入。
当房地产开发项目以租赁或自营方式完工时，还应当估算项目运营期间的运营费用。运营成本通常包括：人工成本，公共设施和设备运营成本，维修和维护成本，绿地管理费，卫生和安保成本，办公费，保险费，财产税，广告和营销费，租赁代理费，而非预期费用费用。项目收入项目收入的关键要素。收入估算：要估算房地产开发项目的收入，我们首先必须制定实用的租赁和销售计划，包括销售，租赁和自雇计划。出租和出售计划的内容通常包括：出租和出售财产的种类，时间和相应数量，出租和出售价格，出租和出售收入以及收取方式。租赁和销售计划应遵守政府关于租赁，销售和运营的规定，并应与开发商的投资策略相协调。开发计划：整个开发期间要开发和建设的物业的类型和数量。租赁和销售计划：对于特定的房地产开发项目，此时必须清楚：每年，半年，季度的整个租赁期内，租赁和出售区域的数量及其与建筑物的对应关系，月要出售或出租的财产的类型和数量。综合利用型房地产开发项目应根据用途或功能进行划分。租金价格：租金价格应根据对房地产市场的分析来确定租金的单价或单价。项目收入三。价格估算-市场比较法（适用于价格受外部环境影响较大的交易性房地产）定义：根据市场比较法的替代原理，选择与供求圈子相同的房地产作为评估对象如在比较情况下，在对交易情况，交易日期，区域因素和个别因素进行校正之后，获得了评估对象的标准价格。市场比较法的定价过程：①收集交易实例，②选择比较实例的房地产，③建立价格比较依据，④比较实例的比较与修正，⑤确定计算房地产标准价格的公式：=××××。
然后，使用收益率或资本化率将其转换为价值就是从未来的角度评估房地产价格。公式：房地产价格预期净收益率或资本化率。注：在实际的经营过程中，估计的纯收入应包括土地使用权的价值和地面建筑物的价值。应综合考虑经济年龄，空缺率和残值率等综合因素。考虑净现值因子，这里仅理解概念，不解释。项目收益三。价格估算－成本法新建：获取房地产开发用地用于房屋建设，然后出售已建成的商品房。以典型的房地产开发和管理方法为例，从易于计算各组成项目的数量的角度出发，划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常包括以下主要项目：①土地购置成本； ②开发费用； ③管理费用； ④投资利息； ⑤销售费用； ⑥营业税费； ⑦发展利润。基本公式：新房地产价值土地购置成本开发成本管理成本投资利息销售费用营业税开发利润（开发商预期平均利润）项目收益概念：反房地产暴利税，是指房地产经营企业及其他单位和个人，有偿转让国有土地使用权和房屋买卖中获得的收入，扣除开发成本和其他费用后的增值部分，是应按一定比例向国家缴纳的税款。预税：土地增值税在取得收入时预售。预付款根据预付款的特定税率计算。在南昌市税务局征税。非普通住所；符合清算条件的非居民住宅将被清算。步骤：计算增值额：增值收入额减去项目额后算出增值率：增值率增值额减去项目额后按适用额计算应纳税额税率：应税增值税金额适用税率扣除项目快速计算扣除因子添加请注意姓名单位位置）免责声明免责声明