轻资产和重资产的区别(商业轻资产和重资产的区别)

十大轻资产行业

最近在浙江，有关国家部委发布了一系列政策来鼓励租赁市场的发展，从租赁房屋的供应到优惠金融政策。北京还将建立统一的租赁平台，规范租赁市场行为，同时开始逐步推广同等的购房权。 这意味着标准化和大规模租赁市场的时代正在逐步打开。租赁市场的长期租赁公寓的新角色自然会带来新的发展机会。 本文整理并分析了长期租赁公寓行业的概况和主要运营模式，并对未来市场做出了一定的预测。最后，它提出了信托公司参与该行业的机会和方法。思维。 长租公寓工业电影产业分散，市场份额低，行业处于起步阶段根据中国饭店业协会公寓委员会的统计，到2015年底，共有500多家公寓公司在中国，公寓数量超过100万。 最大的长期出租公寓品牌是免费的。截至2016年9月，管理的客房数量为250，000间。截至2016年底，其他大品牌（如Rubik’s Cube Apartment）拥有22，000个，而优科依加拥有近30，000个。 。因此，整个行业的集中度较低，该行业正处于抢占市场份额的初期。 求量大长期租赁公寓的要求假设流动人口由非登记人口定义，我们发现2005年至2015年之间，一线和二线核心城市的流动人口比例（ （常住人口户籍人口）/常住人口前十个核心城市的流动人口比例从24％增加到36％，其中，北方，北方和南方到深圳的流动人口比例从34％至45％。此外，流动人口的总体年龄相对较小，2014年的平均年龄仅为28。1岁，他们的积蓄有限，导致对房屋租赁的需求增加。根据《中国流动人口发展报告（2016）》的调查数据，流动人口的平均居住时间为56。9个月，其中一半的流动人口愿意继续在流动的地方居住五年以上，其中包括上海和北京。生活意愿的比例高于全国平均水平，分别为67。4％和62。7％。 一线和二线核心城市的流动人口比例增加数据流动人口年龄分布数据同时，由于人口净流入，一线和二线城市的房价过高，但租金相对较低。租房是大多数人解决住房问题的唯一选择。 以购买第一栋100平方米的房屋为例，根据计算，厦门，南京，杭州等地的月供量也接近甚至超过月薪的100％。 与此同时，这些城市的平均月租金仅为月付额的58％，这表明这些城市的住房价格已超过大多数工人阶级的负担，租金已成为他们解决的唯一选择住房问题。 城市平均每月供应量/月薪的一部分（100平方米）数据政策支持，持续的优惠政策一般来说，政府从以下五个方面进行支持。 鼓励机构机构发展住房租赁企业，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作开发租赁房地产。 增加供应量鼓励当地通过新土地建设和新商品住房项目中的租赁房屋建设来增加新租赁房屋的供应。允许商业建筑物等按照规定转换为租赁房屋。 税收轴

建业重资产和轻资产区别

个人租赁房屋享受增值税优惠；公司出租房屋享有其他优惠政策。 金融政策加大对房屋租赁公司的资金支持，拓宽直接融资渠道，积极发展房地产投资信托基金。 加强监督住房建设部将与有关部门合作，建设政府住房租赁交易服务平台，提供租赁信息发布服务。 与此同时，一线城市表示将增加租赁住房的土地供应：广州提议，在未来五年中，计划用于普通商品住房的土地供应将达到2375万平方米，计划提供的租赁住房土地面积为825万平方米； 500，000单位； 上海拟在“十三五”期间增加700，000套租赁住房。 此外，住房和城乡建设部表示将立法制定“平等的租赁权和销售权”，建立稳定的租赁期和租金制度，并逐步让租房者在基本租用方面享有与买主相同的待遇。公共服务。这将进一步促进租赁住房需求的发展。 盈利能力有限尽管依靠政策的东风，租赁市场具有极其广阔的前景，但不赚钱是行业中的普遍现象。 以世界联盟对公寓市场进行了两年以上的测试为例，该行业仍处于亏损阶段。由于业务规模小，公开信息有限，但我们仍然可以通过分析得出某些结论。 我们选择了世界银行2014-2016年年度报告和2017年中期报告中的数据。根据其年度报告，世界银行于2014年底进入了长期租赁公寓市场。从数据可以看出，世界银行的公寓管理业务和资产服务业务的收入自2015年以来迅速增长，公寓管理收入在资产服务业务中的比例持续增长，但同期，资产服务业务的利润一直在快速增长。下降，假设其他资产服务业务条件保持不变，我们可以推断出世界银行的长期出租公寓业务处于亏损状态。 国内长期租赁公寓公司简介行业分类和概述中国对长期租赁公寓市场的最早探索可以追溯到2010年。当时，YOU +公寓和Rubik’s Cube公寓经过长期测试广州和北京的出租公寓。 在过去的两年中，随着房价的上涨，人们对租赁市场的关注不断增加，并且出现了各种有利于租赁的政策，这逐渐增加了长期租赁公寓的市场。 当前，长期租赁公寓市场的参与者可以根据来源分为四种类型：创业公司，房地产开发商，房地产服务提供商和经济连锁酒店。 运作模式从资本运作的角度来看，它可以分为重资产和轻资产重资源模型重资产模型，即企业通过收购和/或自我构造获得资产的商业模型并在装修后出租。在重资产模型中，企业拥有租赁物业，因此，他们不仅可以获得租金收入，而且拥有资产时也可以获得资产增值收入。 但是，重资产模型在建筑物购置和建设的早期阶段具有较高的投资，具有大量的早期资本存款，并且对企业的资本实力，成本和期限要求很高。 轻资产模式

哪些行业属于轻资产

通过与资产所有者（房东）签订租约，企业获得了在一定时期内经营资产的权利，但实际上并未持有该资产，因此无法享受资产增值的好处。 在租赁期内，企业可以出租以取得租金。租金减去移交给房东的最低租金就是企业赚取的实际租金收入。 在轻资产模式下，公司通常可以与房东沟通以进行一定程度的装修和升级，但是由于与房东的租赁协议期限有限（通常为3-5年），因此公司要改造的房子不大。租金上涨的空间很小，公司可能会承担装修费用。 轻资产模式由于初期存入的资金相对较少，因此采用“薄利多销”的模式，因此可以在短时间内迅速扩展。 从资产集中的角度来看，长期租赁公寓的运营分为集中式和分散式两种：集中式租赁公司将整个建筑物改造成公寓楼，集中企业纳迪企业家企业V Guest Youth Apartment将位于深圳宝安区的一座5，000平方米的旧厂房改造成拥有175个房间的Maker公寓。现有住宅楼。 分散的出租公司拥有的房间分散在不同的社区和建筑物中，通常跨度很大。 集中式和分散式的优缺点如下：通过比较集中式和分散式两种模式，我们可以发现集中式和分散式都有各自的优点和缺点。 集中式清单的优势集中式清单易于翻新，不仅可以减少由于大规模翻新而引起的单位翻新成本，而且还可以进行微调以使总租金收入最大化；重建和综合配套设施使其保险费率普遍高于分散式保险费率； 集中式列表的赠款通常比分散式列表大，这使得集中式成本更低且有利可图。 集中式住房的弊端大而笨重。它的大尺寸在早期就导致了漫长的审批，翻新，零售和服务过程。尽管长期租赁公寓公司可以在征地阶段采用轻资产模式，但长期的早期净投资仍会影响公司。造成一些压力。 在这方面，分散式公寓正好位于中央公寓。分散式快速高效，最大限度地减少了早期工作，可以尽快完成一批房屋的租赁，以收回租金并加快周转速度。 根据美国最大的公寓房地产投资信托基金运营商EQR的资料，自1993年上市以来，它始终以重资产模式运作，但在2008年金融危机之前增加了在核心城市的布局，并退出了非核心城市。 受益于美国成熟的房地产投资信托基金市场，EQR正在以极低的融资成本迅速发展。同时，其IT平台和外围服务（家具，搬家）等为租户提供了极大的便利，从而提高了他们的入住率。率。 结合EQR的示例，我们认为尽管短期内预计将在中国推出房地产投资信托基金，但要考虑到实施该政策所需的时间和中国市场的特点（集中上市的分散性较低） ），我们预计中国的未来增长租赁公寓行业将分散和集中化，但集中化将比分散式服务更好，因此保费收入将更高。 四种长期租赁公寓参与公司长期租赁公寓参与公司可以分为以下四种类型：利润模型利润批次零租金差异这是大多数低端长期租赁公寓的主要利润。当前

商业轻资产和重资产的区别

一是全部租金通过出租房间而实现的溢价是公寓公司相对于房主和房客的讨价还价能力差的本质。 2是通过分隔隔间和增加房间数量而实现的其他好处。我们调查了北京的多个地点。已发现分散式住宅可以切断客厅并增加房间数量。 装饰预价通过统一的装饰风格使房间标准化，翻新一些陈旧不便的房屋装饰，并提高房屋的使用价值。 租金增长收入是指分散的长期出租公寓公司的溢价，因为第二个房东向其租户收取的年租金涨幅高于向房东支付的租金。由长期出租公寓公司在向房东租房时签署的租赁协议通常至少为3-5年，并且合同期和年租金的增加已在租赁开始时确定。 出租房屋的租期通常为一年或更短。公寓公司可以根据市场价格完全调整租金，以享受租金上涨带来的好处。在目前较低的租金与销售比率的情况下，租金价格上涨的可能性远大于下降的可能性，这使得该收入成为长期租赁公寓公司的未来收入增长点。 衍生服务收入在提供租赁住房的附近，租赁公司还可以提供增值服务，例如清洁，维修，搬家等。以独立式公寓“中如友家”为例，它推出了一系列的周边服务，例如39元的房间打扫，紫如友品家具城，紫如安新。 可以预计，随着品牌价值的增加和长期租赁公寓规模的扩大，公寓公司将从此类业务中获得更多收入。与传统的第二代房东相比，这也是长期出租公寓公司的专业化。区别。 利润周期随着规模（管理的房屋数量）的增加，长期出租公寓的平均成本先上升然后下降，这导致了三个阶段的特征，即高利润率和低中间利润率。随着管理房屋数量的增加，长期租赁公寓公司的盈利能力可分为三个阶段：第一阶段然后是上升阶段：第一阶段是因为管理房屋数量不大。主要成本仅是装修成本，盈利能力高； 第二阶段的住房管理室数量已增加到一定数量，长期租赁公寓公司需要增加对营销和运营的投资。这导致成本显着增加，平均利润率下降； 从第三阶段开始，公司对市场营销和运营的早期投资已开始显示其效果（例如通过在线支付租金可以大大降低人工成本），公司实现了规模成本优势。同时，一些公司已经开始通过出口经营模式和品牌出口来加速扩张，这增加了租金差距，在仅赚房租的基础上增加了周边服务的收入，从而增加了公司的总利润。 目前，大多数行业公司仍处于大规模初期的运营和营销投资阶段，只能生存或亏损。 对市场辩论土地供应将更加丰富，预计将颁布更多政策。 从目前的市场情况来看，所有长期租赁公寓品牌都面临着土地购置成本高的问题。该集团的住房也不例外，土地购置成本过高直接导致该行业的盈利能力差，并且严重依赖集团公司或投资者进行输血。 8月28日实行新的集体土地政策后，集体土地将合法成为新的租赁土地，其低廉的价格为长期租赁公寓公司带来了新的获利方式。 但是热门城市及其周围的集体土地数量有限。这类土地的进入不能解决整个行业的根本问题：地租比率太低。为了使租赁市场有长远的发展，必须给租赁公司和租赁市场更多的支持，以解决盈利困难的问题。 因此，我们期望在国家支持租赁住房市场的假设下，未来将有更优惠的政策，包括土地，财政和税收，这将对整个行业有利，也将建立信任。公司参与市场。基础。 短期持有能力，中长期运营能力尽管目前有几家公司声称以生活和社区综合服务取代纯粹的租金收入模式，但其现金流量仍受到租金收入的支持。面对长期租赁住房的完全竞争市场，控制每个公司自己的成本是扩大利润差距甚至确定生死的根本原因。 在目前的“常规”土地获取方法中，由于极低的土地获取成本，集体财产用地的成本将变得昂贵，因此短期内各公司的经营状况将因土地而异采集能力。产生差异。在这方面，与房地产服务提供者和房地产公司相比，企业家和酒店公司将具有明显的劣势。 中长期主要原因是强大的运营能力可以有效提高长期租赁公寓公司的盈利能力，因此他们承受的成本很高，并且可以实现快速扩张。快速扩张带来的规模效应，例如高品牌知名度和强大的议价能力，也将培育公司，降低平均成本，实现正向流通并在行业中脱颖而出。

轻资产创业项目推荐

这还要求信托公司在参与该行业时必须谨慎选择其合作伙伴。有必要考虑双方的实力，以便双方在合作时可以获得更多的优惠条件，并在合作时尝试选择质量更好的项目。并保证公司安全。 短期一线城市更安全租赁市场的定位是补充市场，而不是替代市场，因此，对长期公寓公司的需求将不可避免地被市场吸引。 在目前各种公司的土地购置（非集体产权）成本很高的情况下，其财务状况对租赁率和租金价格非常敏感。由于租户收入增长率和购房抵押贷款数量的限制，因此无法交换价格。 因此，二线和三线城市的长期出租公寓项目一旦面临需求下降，很可能会遇到财务问题。 信托公司在确定长期出租公寓项目以识别项目风险时应充分调查该项目的城市和特定位置。 信托公司参与长期租赁公寓的机会参与资产证券化模型当前的长期租赁公寓品牌，无论是采用整个建筑物还是整个土地的集中式或分散式经营，都处于早期阶段。大量的资本存款和现金流量压力的问题。 另一方面，这些公司还持有大量稳定的现金流量租赁。这两个因素使长期租赁公寓公司具有将租赁证券化的基础和动机：2017年1月4日，Rubik’s Cube发行了首个国内长期租赁公寓资产证券化产品，并在上海证券交易所上市交易。该产品使用4014个房间的租金收入作为基础资产来形成单一基金信托计划，然后将该信托计划作为要在上海证券交易所交易的基本资产发行资产管理计划。 2017年8月10日，ZLZ的长期租赁公寓品牌紫软在上海证券交易所发布了长期租赁公寓的第二种ABS产品。除了租金收入外，产品的基础资产还包括租赁时的免费服务费（类似于通过中介租用房屋时支付的中介费）以及衍生的收入，例如清洁，维护和搬迁。 观察两个现有产品，信托计划的主要作用是隔离租赁并将其出售给SPV。由于这两种产品都是上海证券交易所发行的资产证券化产品，因此必须在发行结构的最后一层嵌套特殊计划。 在实践中，两个单一的ABS产品以经纪人为主承销商，因此信托公司主要充当渠道。 但将来，信托公司除了可以充当渠道外，还可以探索其他参与方式，例如Pre-ABS模式：信托公司可以向公寓公司发放信托贷款以获取更多房源，然后进行装修，装修，升级和升级列表。租赁，以租赁为基础发行ABS。 将来，如果信托公司获得经销商协会ABN的主承销商资格，它将进一步加强信托公司在经销商协会市场中参与公寓品牌资产证券化产品的地位。 此外，信托公司在经销商协会市场上发行ABN产品时，可以尝试发行单个SPV产品，这不仅可以降低公寓公司的发行成本，而且可以进一步增强信托公司的控制能力。产品发行。 类Reits模型企业家长期出租公寓公司通常实力较弱，土地收购能力较弱，但同时需要快速扩张和更大的品牌，信托公司可以利用强大的发行能力来使用Reits样的模型。帮助公寓公司获得土地。 此类项目可参考新派公寓与SAIF投资基金之间的合作：2013 SAIP和SAIF的创始人于2013年推出了SAIF房地产基金，并收购了位于北京CBD核心区的日光大厦的全部物业它将转变为新型公寓的国家旗舰店。 当时的交易结构如下：新派公寓和SAIF投资基金的创始人出资1％成立了有限合伙公司，共同作为有限合伙人的普通合伙人，并筹集了99％的股份作为有限合伙人有限合伙制。随后，赛富房地产基金将购买全部房产，并租用新公寓作为房产经理。四年后，该基金的第一阶段到期，并且LP的股票将成批出售或全部出售。 根据传闻，赛孚房地产一期基金以22，000 /㎡的低价购买了北京CBD的顺德大厦，以及后续的装修费用，共计1。65亿元。 此外，赛富房地产已经就出售LP股权达成了一项股票回购协议，并同意以40，000元/平方米的价格回购。这样，Saifu的一​​期产品收率的粗略估算为上述值的15％，新派公寓和赛富投资基金的联合结构信息

轻资产高利润行业

参照新派公寓与赛富投资基金的合作模式，信托公司可以充分利用其子公司的私募股权证以类似方式投资土地并与之合作。公寓品牌。 。 除了收购现有财产的方式外，信托公司还可以参考8月28日发布的集体土地使用政策，积极探索获得集体土地使用权以控制成本或进一步扩大盈利能力。 延伸阅读：北京发布房屋租赁新政9月29日晚，北京多部门联合发布了《关于加快发展和规范城市房屋租赁市场管理的通知》（以下简称“ 《通知》），研究制定和鼓励房地产投资信托基金发展优惠政策，协调和指导金融机构积极参与，支持住房租赁公司使用房地产投资信托基金进行融资。经过一个月的缓冲期，自2017年10月31日起实施。《通知》主要内容《通知》在四个方面提出了要求，包括增加出租房屋的供应，建立房屋租赁监督平台，明确住房租赁行为规范，加强对市场主体的监督，涵盖16个具体问题。自从该文件于8月中下旬征求了社区的意见以来，发现了许多热门问题，包括儿童的入学，户籍和安置以及房租管理。 今年7月，住房和建设部等9个部委联合发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，并选择了12个有净流入的中型城市进行试点。北京就是其中之一。一。 考虑到过去两年来，租赁市场的价值得到了极大的重视，并且租赁政策的发布更加频繁。通知信号的重要性不容忽视。几位受访者向《 21世纪经济报道》指出，租赁市场的建设是房地产调控长期机制的重要组成部分。如果实施效果良好，那么本北京文档中的许多文章都会得到推广。其中，REITs政策被打破的线索已经出现在该文件中。 《通知》可操作性强今年8月17日至25日，北京市住房和城乡建设委员会公开征求了社会各界对《通知》的意见。在收到的403份反馈中，义务教育和户籍更加集中。 “通知”明确了。关于义务教育问题，根据《通知》，其学龄儿童可以在该地区接受义务教育。 与咨询草案中更为严格的政策相比，该措施更为宽松，并被认为对北京非户籍人口产生了明显的积极影响。 关于户籍迁移，《通知》遵循``可出租房屋可以进行户籍迁移’’的思想，规定``作为城市户口的承租人，出租公租房和直接管理的公共住房，可以根据住房租赁监督平台注册信息。依法申请户籍登记和搬迁手续。 “”还提到了“在城市建立统一的房屋租赁监督平台”。北京市住房和城乡建设委员会表示，住房和城乡建设委员会已经加大了住房建设的准备力度。租赁监管平台和房屋租赁合同范本的制定，据报道，这不仅是租赁信息发布，网上签约，登记申请，交易资金监管，信用信息查询的主要平台，而且决策监督的主要平台另外，根据《通知》，市住房城乡建设部门应当建立房屋租金发布制度，及时发布房屋租赁市场实际交易租金水平等信息。但是，上述租金“参考价”不是房东和业主的强制性要求。租户以这种方式租用，但可以作为参考。 《通知》还明确了房屋租赁的行为规范，并在订立合同，租赁期限，租金收取和支付以及转租行为方面提出了非常详细的规定。关于住房供应的规定也很详细。例如，“如果常住人口达到一定规模，并且步行15分钟内没有医疗机构，则应根据标准和计划进行设置。”它被认为具有很强的可操作性。 北京住房协会秘书长陈智告诉《 21世纪经济报道》记者，该政策的具体实施是高度可操作的。政策方针强调“真正赋予承租人权力”。大多数受访者还认为，这是已引入的本地租赁政策中更详细的部分。 关于规范房地产经纪服务惯例的“通知”，券商普遍认为这是积极的。北京市住房和城乡建设委员会还表示，将来，这些租赁房屋将由更多专业机构经营。该市鼓励发展大型专业住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁和购买等多种途径筹集住房，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业进行长期经营，并满足多层次房屋租赁需求。 REITs迎来利好大势在过去两年中，租赁行业的政策红利一直在不断释放。加快制度化，大型租赁企业的发展。 2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快住房租赁市场培育和发展的若干意见》（国办发【2016】 39号），对住房的建设和发展提出了具体要求。租赁市场。在这种背景下，在集体土地上建造租赁房屋的政策也完全打破了僵局。 自今年下半年以来，全国有30多个城市发布了有关租赁的政策。中原地产首席分析师表示，这些政策措施比较全面，政策思路也在鼓励“同时售卖”的大框架内，但在具体内容上并没有很多突破性亮点。点。 陈志说，发展和规范住房租赁是建立房地产开发的长期机制之一。无论是最近推出的普通财产住房还是新的住房租赁政策，这都是北京逐步建立房地产开发长效机制的一项具体措施。有鉴于此，这份在北京运作良好的文件具有重要的信号意义和参考价值。 在上面的“通知”中，除了众多的着陆条款外，最大的突破被认为是财政支持。根据规定，北京将“研究制定优惠政策，以鼓励房地产投资信托基金的发展，协调和指导金融机构积极参与，支持住房租赁公司使用房地产投资信托基金进行融资。”在已经发布租赁政策的城市中，这方面很少提及。 REITs已被业界称为多年。根据国外经验，其在增强融资能力和增加资本收益方面的作用是显而易见的，并且被认为是发展租赁市场的关键政策。如果房地产投资信托基金能够打破常规，那无疑将对租赁市场产生重大利好。 Zhonglianglianxing的特别报告指出，在长期供应短缺，人口红利和政府支持等因素的推动下，租赁住房有望成为中国的下一个市场焦点。但是，以下三个问题需要紧急解决：回报率，融资和税收以及租房者享受当地公共服务的权利。前两点与房地产投资信托基金有关。 该机构指出，回报是开发商和投资者进入市场的最大挑战。在许多城市，单一物业的租金收益率仅为2％，不足以激励开发商和投资者。自今年7月以来，上海已将6块土地列为纯租赁房屋，所有土地均以诱人的底价出售给了政府支持的开发商。

专业解读轻资产和重资产

在融资方面，以美国为例，租赁房屋（多户住宅）市场的投资已达到历史最高水平。 2016年，该市场的投资占美国商业房地产投资总额的1/3，其中房地产投资信托（REIT）已成为该市场的最大投资者。相比之下，中国仍然缺乏有效的融资和税收制度来促进租赁住房市场的发展。 更多令人兴奋的干货内容，请继续关注我们，如果您想找到郑州合租房，请致电。