个人房屋租赁合同下载(个人租房合同范本2019)

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提交电子邮件：zhishantougao@163。com首席内容官：智善祖父（）在破产业务中，房屋出租人作为债务人被法院裁定接受破产申请后，房屋租赁即仍处于租赁期内对于合同，为了保留破产财产的价值，大多数管理人员将根据《企业破产法》第18条行使撤销权。关于管理人对租赁期限尚未届满的租赁合同行使撤销权的问题，《企业破产法》仅通过了第十八条和第五十三条，原则上规定了行使撤销权和因合同解除而引起的损害赔偿权在司法实践中，它仍然引起了很多争议。实际上，以下问题值得进一步讨论：对于尚未到期的合同，且承租人已全额支付租金，这是双方未根据第18条履行的合同吗？如果经理未及时发出终止通知，租赁合同是否一定会终止？如果确定终止合同，是否应优先退还预付租金？是否应优先偿还其他固定资产和装修费用？房客是否应及时撤离房屋，是否应支付房屋使用费？ 针对以上问题，笔者梳理了近年来的相关司法判例，并试图总结所建立的审判规则，为类似案件提供指导。 定一

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经理是否有权终止租赁期限尚未到期且承租人已全额支付租金的合同？ 【判决书概要】租赁合同为延续合同。在合同期限内，承租人将继续使用并通过支付租金作为对价获得租赁财产。同时，承租人应当妥善保管和使用租赁财产。在收取租金的同时，应交付租赁财产，并在租赁期内按照约定用途保存租赁财产。租赁期满前，合同双方均未履行合同，管理人可以依法终止符合《破产法》第十八条规定的合同。 【案情摘要】2015年5月10日，浙江立精机械有限公司（以下简称立精公司，一审原告，二审上诉人）与石小超签订了租赁协议。 （一审被告和二审上诉人）。同意丽景公司将其办公大楼一楼的800层房屋出租给史小超使用；租赁期为三年，租金为每年80，000元。该年的租金将在协议签署后的一个月内支付。同年5月10日，董小宽出具收据，确认他于2015年5月至2016年5月收到石小超的租金80，000元。同年10月10日，董小宽出具另一张收据，确认他已收到租金。史小超在2016年5月至2018年5月交纳了16万元的费用。石小超一直在租赁和使用该工厂。诉讼期间，石小超已退休。 2016年9月22日，法院裁定受理原告的破产清算案，并指定了管理人。此外，李静公司由董小宽和陆伯霞投资设立，董小宽担任公司监事。关于管理人关于租赁合同已在破产受理日后两个月终止的说法，史小超认为，管理人无权单方面终止租赁付款。 【法院的判决】《中华人民共和国破产法》第18条第1款规定，人民法院受理破产申请后，管理人应具有在破产申请被接受且债务人和另一方尚未完成之前成立的权利决定终止或继续执行并通知另一方的权利。如果管理员在接受破产申请之日起两个月内未通知另一方，或者在收到另一方的催告之日起三十日内未做出回应，则视为合同已终止。该规定使经理可以选择处理合同的履行，经理可以选择终止合同或继续履行合同。此选项的限制是目标合同应该是债务人和交易双方均未执行的合同。被告辩称已支付房租，原告不能单方面终止合同，也无法确立辩护意见。租赁合同是延续合同。在合同期限内，承租人将继续使用租赁物业，并支付租金作为对价。同时，承租人应当妥善保管和使用租赁财产。并在租赁期内使租赁财产与协议用途保持一致。租赁期满前，合同双方均未履行合同，管理人可以依法终止符合《破产法》第十八条规定的合同。被告提供了两张收据，以证明他已支付了直到2018年5月的租赁费。尽管收款人没有原告的印章，但考虑到董小宽是原告的股东和监事，并且原告已被投资成立。董小宽夫妇和董小宽夫妇签发了收据以确认租金收据，该收据应视为公司的确认书。杭州市中级人民法院还认为，企业进入破产清算程序后，破产企业的管理人有权决定在接受破产申请前决定解除尚未履行的合同，并终止合同。是正常现象，在规定时间内尚不清楚。取消可以被视为取消通知，或者对于是否取消没有明确的答案。在这种情况下，昭丰公司的破产管理人已在规定的期限内向兴汇源公司发出了终止合同的通知。该通知明确了合同终止的含义，并且通知还告知该公司Xinghuiyuan Company可能将损失索赔报告给管理员。星汇源有限公司认为，经理没有及时归还房租，也没有要求他退房。他认为，终止合同的含义不明确，其原因尚未确定。取消合同后，房租的返还和房屋的返还是原始状态的内容。 【案例索引】

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1。浙江省绍兴市中级人民法院：浙江立晶机械有限公司，石晓超房屋租赁合同纠纷案，二审民事判决书，案号：（2017）浙江06闽湾3688。2 。浙江省杭州市中级人民法院：厦门星辉源金属制品有限公司与杭州兆丰电池有限公司之间的租赁合同纠纷二审民事判决，案号：（2013）浙江杭州民字第3086号【实施细则】1。租赁期限未届满的房屋的租赁合同，管理人应行使解除合同的权利。破产过程中的租赁合同不仅涉及债务人和承租人的合法权益，还涉及“买卖租赁”规则下的房屋价值，这与所有债权人的利益息息相关。 。因此，管理人在行使终止权时应考虑各方的利益和破产财产的价值。 从域外立法的角度来看，大多数房地产租赁被指定为破产中的特殊未决合同。例如，《美国破产法》第365条（h）限制了当债务人是不动产的出租人时，拒绝不动产租赁的效力。尽管债务人（房地产的出租人）有权拒绝租赁，但除非承租人自愿离开，出租人不得收回财产。德国和日本的破产法有类似的规定。因此，有学者提出，中国的破产立法还应当规定，出租人破产后，必须限制管理人终止房地产租赁合同的权利，可以提出动议以解除租赁合同。经理无权单方面释放它。 【1】鉴于此，在中国的破产法没有特别规定的情况下，管理人应谨慎行使解除权，并充分考虑债务人，承租人和债权人之间的利益平衡。例如，《联合国国际贸易法委员会破产立法指南》建议该标准“最大化破产财产的价值并减少债务，并且在进行重组的情况下，使债务人能够继续生产，并且业务将继续。” 【2 】2。对于已全部或部分支付的租赁合同，租赁仍然是双方在租赁期限届满之前尚未履行的合同，并且管理人有权行使以下权利：终止。如果支付了部分租金，则租赁合同无疑是双方均未履行的合同。但是，在承租人已经支付了全部租金的情况下，承租人通常声称，此时的租赁付款合同不属于双方未履行的合同，其理由是已经履行了租金支付义务。实现。 实际上，房屋租赁合同是连续的履约合同。承租人除了履行支付租金的义务外，还必须履行保留租赁财产，合理使用财产并在租赁期满或合同终止后归还房屋的义务。出租人应在收取租金的同时交付租赁财产，并在租赁期内使租赁财产与约定用途保持一致。可以看出，对于此类纠纷，法院认定承租人支付了全部租金的租赁合同是双方均未履行的合同，因此是合理的。因此，适用《公司破产法》第18条来处理它是不合适的。

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3。在经理明确行使撤销权的情况下，承租人认为终止合同的含义不明确，并且不足以为经理的法定终止辩护，理由是经理没有及时归还房租或不要求他退房的权利。 4。在实践中，为了维护债务人的合法权益并维持租赁关系和业务关系的稳定性，债务人可以提前与管理人或债务人进行沟通和谈判，从而对债务人形成合理的期望。合同是否将继续按时执行，并最大程度降低经理人因单方面取消而造成的损失。 JU规则定之二管理人疏忽通知会导致租赁合同的终止【裁判定目的】2。1如果管理人在接受裁定之日起两个月内未通知承租人，则该裁决接受后，租赁合同即告终止。两个月的期限依法届满。债务人和管理人有权敦促房子辞职，但应给予合理的辞职期限。应承担相应的使用费。 2。2债务人进入破产程序后，管理人不会向承租人发送取消或继续履行租赁合同的通知。相反，管理人员继续收取承租人的租金，根据实际行为，这被视为连续履行租赁合同；然后，管理人向承租人屈服。如果有人单方面取消通知，则取消通知无效。 【案例简介】

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案例2。1 2013年11月14日，中国铁路总公司与第三方通茂公司签署了商铺租赁协议，并同意由第三方租赁部分商铺进行商业运营。租赁面积暂定为4，000平方米。从双方正式签署商店交货确认之日起，双方同意租赁期从商店交货之日起至第十二个自然年。中国铁路总公司认为已于2014年10月正式移交。2016年3月21日，第三人称同茂有限公司和芙蓉商业有限公司戴温州签订了明贵园商铺的租赁合同，并同意第三方将位于杭州贵明市杭州市，建筑面积约50平方米，租赁期从2015年5月12日至2018年6月26日，租金将在租赁期满后的第二天开始计算。免装修期。合同签订后，通茂公司于2016年6月27日之前收取了芙蓉商业银行的租金，并于2016年6月27日另行收取了租金，其余租金未付。 2016年5月19日，杭州市上城区人民法院作出（2016）浙0102民法一号民事裁定，裁定接受中国铁路总公司的破产申请。 2016年9月22日，中国铁路总公司经理向通茂公司和芙蓉商业银行发布了注销通知，但芙蓉商业银行拒绝退休。中国铁路总公司于2017年2月17日向法院提起诉讼，敦促芙蓉商业银行立即停止侵权行为，撤离并返回明归院区4号楼5-2号铺;并要求芙蓉商业银行根据与通茂的租赁进行租赁。该价格由2016年7月20日起至提款退还之日止的使用费。 案例2。2 1998年11月11日，电视厂与吉发商业签订了租赁办公楼的协议。协议规定电视厂将办公楼出租给吉发商业，用于办公。租赁期限为15年。 1999年1月至2013年12月31日，月租金为6。8万元。在2000年8月30日，协议签署后，双方均按照协议履行了约定的义务。 2005年12月，电视工厂申请破产后，电视工厂收取了租赁费，然后将其更改为管理者的费用，直到2009年7月为止。2009年7月31日，管理者发布了《关于终止协议的通知》办公楼出租给吉发业务。 2009年8月17日，Jifa Commercial向法院提起诉讼，要求确认电视工厂经理向Jifa Commercial发出的终止通知无效。 案例2。1中国铁路总公司的破产管理人于2016年5月19日接受中国铁路总公司的破产申请后，未能在两个月内通知通茂继续履行该店铺的租赁协议。根据《企业破产法》第十八条的规定，中铁公司与通茂公司之间的租赁合同和补充协议已于2016年7月19日依法终止，中铁公司有权收回该店铺。芙蓉商业银行是该案所涉商业商店的转租人。中铁与通茂的商业租赁合同依法终止并经中铁书面通知后，无权继续占用该房屋，中铁有权要求其退役。中国铁路总公司要求芙蓉商业银行支付涉案店铺的所有权费用，这是有充分根据的，但考虑到芙蓉商业银行已于2016年6月27日支付了第三人的租金（占89天）租金），确定芙蓉商业银行应自2016年9月24日起至实际退休之日向中国铁路公司支付占用费。考虑到中铁的损失作为一个公平的标准，考虑到诚实和公平的原则，建议参考中铁与第三方之间的零售场所租赁协议中商定的租金计算标准来计算使用量。所涉及房屋的费用。 案例2。2电视工厂与Jifa Business之间的“租赁办公室协议”是一项在申请破产之前建立的合同，但并非由债务人和另一方执行。无论是《公司破产法》第18条，还是《最高人民法院关于在执行《中华人民共和国企业破产法》时未曾尝试过的有关企业破产案件的若干问题上适用法律的规定》中国“”是针对破产程序的。合同双方的权利和义务应尽快阐明。如果管理员未在法定期限内行使选择继续履行合同的权利，则要求另一方继续履行合同的权利将丧失。电视厂于2005年12月进入破产程序后，租金首先由监管部门收取，然后由管理员更改。但是，无论租金是由监督小组还是由管理员收取，都是代表电视工厂收取的，其收益应归功于电视工厂的财产。该电视工厂接受破产申请后继续向集发收取商业租金，这表明该电视工厂和集发的业务继续执行双方在1999年签署的“租赁办公楼协议”。因此，合同中，电视厂经理在接受破产申请近四年后单方面通过通知取消了《租赁协议》，因此终止通知应无效。 【章节索引】

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案例2。1浙江省杭州市中级人民法院：杭州市江干区武荣通信设备有限公司与浙江中铁房地产集团有限公司第二次民事诉讼返回关于归还案件的争议实例。数。 案例2。2最高人民法院：关于重审石家庄宝石集团电视厂与石家庄吉发贸易有限公司之间的租赁合同纠纷的民事裁定（2012）民体字第73号。【实施细则】 1。经理未通知租赁合同终止或继续履行并不一定导致合同终止。通过对以上两个判例的比较，可以发现，由于破产管理人行为方式的不同表现，在破产前已经建立并正在履行的租赁合同也将产生不同的法律后果。 一一，尽管管理员在破产接受之日起两个月内未发出终止通知，但在通知终止后，及时的书面通知确认终止并要求承租人及时退休。法定终止的效力。在案例2。1中，武戎商业银行和中国铁路股份有限公司返回了争议。根据《企业破产法》第18条，法院在受理或收到破产申请后的两个月内未通知另一方。如果当事方在催款之日起30天内未作出回应，则该合同应被视为被终止。双方之间的租赁协议应视为在接受破产申请之日起两个月后依法终止。在撤回的情况下，承租人无权继续占用房屋。 其次，如果管理员在破产接受之日起两个月内未发出终止或继续履行的通知，而是继续向承租人收取租金，在《法律杂志》 2015年第3期。 【2】联合国国际贸易法委员会，《破产法立法指南》，2006年版，第1页。 109。

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