重庆房价为什么这么低(预测2020年重庆房价3万)

为啥国家担心重庆模式

重庆是一座建在山上的城市，但房价却与平原一样稳定。 重庆的经济与天气一样炎热，但房价不高； 本文使用商品住房市场数量和价格模型来分析市场价格和数量结构。长期评估和短期内增加政府政策因素将从供求结构的角度探讨影响房价的因素。同时，本文采用前十名城市的比较研究方法，使结论更有意义。 ▍供应：城市快速扩张下土地供应开始井喷图片：影响重庆房价的土地供应传递路径宽松的土地供应系统是城市快速扩张的必然趋势下图显示了城市的建设用地2014年中国十大城市重庆的建设用地面积和面积仅占总土地面积的1。5％，是前十名城市中最低的。前十个城市的平均建设用地水平为11。6％。重庆的城市发展速度显然不足。自2002年以来，重庆已开始进入快速扩张阶段。宽松的土地供应系统带来了巨大的土地需求。从2003年到2014年，重庆共交易了10，000平方米（约700平方公里）的各类土地。同期，城市建设用地面积增加了693平方公里，城市扩张的速度基本符合土地供应的趋势。特别是在此期间，重庆主城区的扩张显着加快。 2005年，主城区的城市建设总面积为465平方公里。根据重庆市的总体规划，到2020年，城市建设用地总面积将达到865平方公里，用时15年。届时将增加400平方公里的城市建设用地，重庆将再扩大近一平方公里。因此，从规划的角度看，重庆市政府加快扩张的思路十分明确。 图片：前十个城市中用于建设的土地面积及其在土地面积中的比例“多中心分组”的扩展模式提供了大规模供应土地的可能性与从中心向周围辐射的其他城市的城市扩展模式在重庆主城区，扩展模式是“多中心，分组模式”。这种扩张方式是由自然发展和历史发展共同决定的。不同之处在于，它逐渐承担了新的职能，一旦面临新的机遇，它将培养新的团队。同时，尽管各小组有自己的分工，但基本上是内部的。居住，工作和生活的功能确保了团体的相对完整。继续向四周散发光芒。从土地市场交易区域的角度来看，2003年至2007年，重庆市主要城市地区以群体之间的``填充’’扩张为主导。 2007年之后，城市扩张已进入“跳跃”阶段，并建立了相对相对独立的新区和城镇群。因此，这种“遍地开花”的扩展模型为大规模土地供应提供了可操作性。 城市的迅速扩张导致土地供应量急剧增加。 根据国土资源局的数据，从2011年到2015年，五年内重庆主城区共售出5673万平方米的住宅用地。 。从人均土地供应面积看，重庆主城区人均居住用地交易面积为16。12㎡。在排名前十的城市中，只有重庆和武汉（13。04㎡）超过了10㎡。该市人均土地供应面积在5至10平方米之间，四个一线城市甚至不到3平方米。从土地市场与房地产市场之间的协议角度来看，住宅用地的供应面积与房屋交易量之比为1。59，略低于武汉（1。68）而高于其他城市。 从成本角度来看，土地供应价格的上涨将不可避免地导致房地产商品成本的上涨。开发商需要投入更多的钱来提高房地产商品的价格；在不利影响下，住房价格上涨将增加房地产商品价格。在利益的驱动下，利润将加剧市场竞争，在土地供应缺乏弹性的环境下，土地价格将上升。在重庆，这种螺旋上升的法律不是很尝试。从地价和房价比的角度来看，重庆地价基本上是平均住宅成交价的1/3，与大多数参考城市相符，而溢价率仅为5。98％。它是前十大城市中最低的，比平均水平低近15点。原因是重庆土地市场的价格相对较少受市场机制的影响，而受到政府的管制更多。控制土地价格是重庆房地产调控政策的重要组成部分。它不仅通过增加供应来降低土地价格，而且还设定了土地价格刚性指标。例如，黄奇帆市长曾经提出重庆的土地价格不应超过房价的35％。 图片：十个城市的土地价格价格比和溢价水平▍需求：在需求主导下市场很难寻求新的突破重庆房地产市场位居世界最佳国家。人口结构，购买力和移民人口等人口因素限制了需求的进一步释放。 图片：影响重庆房价的需求结构传递路径

重庆房价这么低怎么办

重庆的老龄化率和抚养比最高，这限制了购房需求的释放人口结构的变化对房地产市场具有重要的指导意义。当劳动年龄人口（15-64岁）的比例增加时，社会抚养比降低，即“人口红利”将增加，这有利于房地产市场。特别是，对于城市房地产的未来发展，处于城市需求年龄（25-40岁）的人口比例在总人口中尤其重要。它显示了未来5至15年该城市的潜在实际住房总需求。相反，老年人口比例越大，住房总需求越低。一方面，一些老年人在他们年轻时就已经有了房子，不需要回购。另一方面，退休后老年人口收入趋于下降，住房能力提高。不足。 重庆市在1994年底进入老龄化人口，比该国早5年，老龄化人口继续增长。重庆60岁以上主要城市地区的人口从2010年的110万增加到2014年的141万，年均增长。增长率达到7％；与此同时，18岁以下的人口也在逐年增加。在老年人和年轻人的比例压缩下，中年人的比例有所下降。根据第六次全国人口普查的数据，重庆15-59岁年龄段的人口率为67。71％，在十大城市中排名倒数，同时也远低于该国的3。41个百分点。在全国十大城市中，北京，上海和天津的劳动年龄人口比例最高，接近80％，而重庆是唯一的比例低于70％的城市。 图片：2010年全国人口普查排名前十的城市的人口结构工作年龄人口减少的另一个影响是抚养比增加了。从这六个人口的统计数据可以看出，2010年重庆的总抚养比为47。7％，相当于需要抚养儿童或老人的平均人数，远高于全国的7。08个百分点，排名在十大城市中排名第一。在支持费用的负担下，购房者的购房能力大大降低，购房动机也将受到影响。 图片：排名前十的城市中有十个孩子的抚养率和老年人抚养率人均可支配收入最低，增长率缓慢，需求市场仍占主导地位下图显示，它是十大城市中唯一不超过3万元人民币的城市之一，同时也低于同期全国平均水平（元）。从增长率来看，2010年至2014年重庆市城镇居民可支配收入总体增长率为43％。也就是说，年均增长率保持在8％左右，其增长率仅高于深圳，广州和天津。与GDP连续两位数的增长率相比，收入水平的增长率并不令人满意。重庆市政府在2016年的``十三五’’规划中指出，到2020年，重庆城乡居民人均收入增长将达到全国平均水平。经测算，要实现这一目标，重庆的人均可支配收入需要比全国提高约2个百分点，难度仍然不小。 图片：2014年全球十大城市的城市居民人均可支配收入和增长率高净值家庭增长迅速，但规模较小，难以刺激高端需求的增长来自由兴业银行和波士顿咨询集团联合发布的报告中国的高净值家庭的区域分布仍然由环渤海，长江三角洲和珠江三角洲等经济发达地区主导。根据BCG中国财富市场模型，到2015年，东部沿海六个省（包括广东，北京，江苏，浙江，山东和上海）的高净值家庭数量将超过100，000，占全球家庭净资产的一半左右。中国高净值家庭总数。重庆的高净值家庭大约有20，000至50，000，在全国各省中也相对落后。 从下图可以看出，重庆的高净值家庭密度仍然相对稀疏，相对数量约为每10，000户35户，低于全国平均水平（每户43户） 10，000户）。但是，在政策分红和资本投资的带动下，重庆实现了经济的稳定快速增长和私人财富的不断积累。高净值家庭数量的增长率约为20％，高于全国平均水平（17％）。 城市人口的净流出，主要城市地区的大部分流入人口来自周围的地区和县外来人口对房地产市场的影响也很大。大量的局外人和购买房屋的强烈意愿将进一步刺激需求的释放。下表显示了过去十年来重庆的流动人口现状。有四个明显的特征：首先，重庆仍然以人口外流为主，省外流出和流入之间的差额仍在三百万到四百万之间。其次，过去三年来，省外流动人口呈现负增长。在过去的两年中，该省的流动人口规模超过了省外的流出人口，这表明农民工数量有所减少。人潮主要流向主要城市地区。从流入结构的角度来看，全省只有两个，其中80％仍来自周边地区和县。第四，过去十年来，省外人口流入，省外流出和省内流动人口分别增长了2。5倍，1。2倍和2。7倍。 图：重庆市过去几年的流动人口（万人）省外人口主要是邻近省市的工人，这刺激了刚刚需要的市场。重庆人口流动的主要原因是“学习和培训”主要来自重庆的大学。这群人不稳定，购买力相对不足，对房地产市场的刺激作用较小。需求的主要人口来自省内周边地区和县，以及省外的主要人口表：2010年重庆省在省外的流动人口（左图）以及省内流动人口的原因

年轻人千万不要去重庆

数据▍政策：在制度政策的控制下供需基本保持平衡图：影响重庆房价的政策机制传导路径锁定三大指标，在制度调控下基本实现供需平衡重庆的房地产调控有其自己的特点。共有五项措施：土地法规，财务法规，投资控制，总量控制和税收法规。具体来说，土地调控着眼于控制地价，金融调控需要控制杠杆，投资控制需要把握房地产投资的比重；总量控制基本上保证了供需之间的平衡。税收政策以税收额为基础，并采取“低端保证，“中端，高端，受限制的优惠”策略。其中有三个指标是黄奇帆市长最重视的：首先，就投资比例而言，商品房的总建设量不能超过城市固定资产投资总额的25％；“官僚主义”，如果房地产投资大，则工程开工将被推迟；其次，就需求空间而言，城市人均住房面积超过30平方米，对大型住房的需求应减少；其次，在价格方面，一个地方的每平方米价格应为大致等于具有合法职业的群体的平均月薪。如果城市单位面积的价格比居民的平均月薪高得多，则政府需要对其进行监管。租金等。是一个重庆政府房地产监管体系中非常重要的部分。也就是说，新一代城市居民，大学毕业生，农民工和新雇用人员的“三明治”群体。重庆的公共租赁房屋数量巨大，这是其他城市无法比拟的。按照计划，到2020年要建成公共租赁住房4000万平方米，其中主城区建成3000万立方米，区县建成1000万立方米。完成目标。从2011年3月的第一次租金分配开始，已经完成了15次，总共推出了280，000套公寓资源，在调节城市房价方面发挥了重要作用。 建立一个庞大的土地储备库与其他城市土地储备系统不同，重庆的土壤储备系统更加集约化，其性质由政府主导，但使用的是国有企业责任模型。实质是该市以前的主要土地市场的经营权全部没收给地方控制下的几个市级土地储备机构。与其他城市的土地储备制度相比，重庆的土地储备制度更加强大，这使得重庆政府严格控制土地市场，然后有节奏地供应土地。重庆市的土地储备体系坚持“先期储备，水漫长”的战略，从2002年到2003年已储备了40万多亩土地。同时，明确规定只能发展5％。每年20年以内，即最多一年。拥有20，000英亩。未来五年，巨大的土地储备也将继续发展。 土地票务制度缓解了城市建设用地的紧张状况与十大城市相比，土地票务制度也是重庆市的一大特色。它实际上是城乡建设用地供给机制的一种创新，它源于城乡建设用地增减之间的联系。实现的经济功能是相似的，即闲置，废弃和效率低下的农村土地被用于通过在农村开垦农村和城市土地来“移动”到更高的土地价格，从而释放了潜在的经济潜力。土地升值。 。 2008年，重庆成立了农村土地交易所，并启动了土地交易试点。其意义在于促进农村土地使用权的转让和保护耕地。同时，它促进了城乡一体化，缓解了城市建设用地的紧张局势，并推动了城乡之间土地要素的转移。这提供了重庆大量土地供应的可能性。根据土地交易所的数据，截至2015年底，重庆农村土地交易所累计发行土地票面17。29万亩，农村增加耕地172。99万亩。同期，城市规模的实际扩大仅占用耕地73200亩。农村耕地增加。在范围上，重庆东北和东南部的土地票交易比例超过70％。这两个地区在城市发展中承担着生态保护和生态保护的功能。发展方向是指导超负荷人口的转移；在使用中，超过95％的地区位于承担人口和工业集聚功能的城市功能区和新的城市发展区。 重庆的低房价是受供求结构综合影响的。一方面，城市渴望快速发展，从而推动土地供应。另一方面，他们筹集了很多资金，在年龄相对较低，购买力不足，外部人口拉动不足等因素的影响下，房地产市场以刚性需求为主导，投资投机活动并未高，需求仍然很难完全释放。同时，政府在调节供求结构中也发挥了作用。土地储备制度和土地票制度有利于土地供应的大量增加，而投资控制，总量控制和税收监管将侧重于调整市场结构，促进供求基本达到均衡水平，然后保持房价稳定。 未来重庆的房价将从何而来？我们可以尝试从以下几点中找出一些细节：第一个细节：中央政府于2016年3月发布了一份文件，要求清理并压缩现有的土地储备机构，以进一步规范土地储备。该市出台了相应的政策，将土壤储藏机构的数量从72个减少到41个。八家主要投资公司的土地储备功能逐渐被剥夺，只有房地产集团才能履行市政土地储备中心的职能。 第二个细节：2016年，重庆市政府发布了一项供给侧改革计划，明确规定重庆市的土地供应将在两年内每年减少10％，并提出了大规模土地供应的构想可能会改变。 第三个细节：2016年上半年，重庆主城区的土地总交易量同比下降近一半，而溢价率升至历史最高点23％。以数量为导向的土地供应方式可以转变为以质量为导向。 第四个细节：在“一带一路”和成渝城市群等国家规划的指导下，政策红利将逐步释放。重庆，特别是主要城市地区，有能力将人口聚集到周边地区和全国。 第五点：重庆的GDP继续保持两位数的增长，领先于该国的增长率。在电子信息和汽车行业双重领导者的推动下，中新合作也进入了实质性的促进阶段。重庆的城市变得越来越有吸引力。 通过以上详细信息，我们认为重庆的房价仍有上涨空间。 深蓝财经电影社区shenlancaijing主编：