翠城花园(翠城花园新盘)

三年难产！新盘海珠在盖楼自销会破7万/m吗？

什么？海珠区有一个底价只有1.6万/平的项目？

前天，房地产君路过海珠区长岗中路时，发现橡胶新村旁边有一个在建项目，引起了房地产君的好奇，他掉头实地考察。原来这是珠江实业以12.76亿元底价收购的橡胶村东部，相当于3年前的底价1.6万元/平。

三年后，项目今年正式开工，已命名为珠江天辰。那么，这个项目到底是怎么样的呢？今天就来捡吧~

将建造四栋45层的高层住宅

根据相关资料，珠江天辰项目总建筑面积约为6m，规划4栋45层高层住宅(149.7m)，建设期预计为4年。

从效果图来看，该项目为4栋单体建筑，小区规划的公共设施不多，这与项目的位置和面积有关。

项目效果图

而地产大王在实地看到，该地块刚刚开始打基础，预计进入市场需要很长时间。

那么，早上珠江周边的各种情况是怎样的呢？

距离地铁入口不到200米，交通十分便利

不得不说珠江凌晨的位置真的很好打。从地铁8号线宝岗大道C出口步行200米内即可到达，堪称纯地铁板块！

刚走过项目的围墙，就是公交站——长岗西路站，也就是说以后住在这里，下楼可以坐公交。真的超级方便吗？

如果是自驾的话，长岗中路在项目前面，但是据说高峰时间会堵，要自己考虑。

周边设施成熟，生活氛围醇厚

早上珠江位于海珠中心，老城区完全不用担心周边的配套和居住氛围，当场就被房产主深深感受到了。从地铁口走到项目，可以看到沿街都是小超市和便利店。

打开高德的地图，可以看到距离项目500米内有韩朝辉、宁静广场、白光百货，1公里内有凯德乐风广场。

最热闹的地方是长岗新市场，距离项目约200米。拜访房产经理的时候，还能听到爷爷奶奶们用粤语讨价还价的声音。

学校资源也不错。项目周边有长岗中路小学，宝玉石实验小学，都是省级学校，但能不能读，要看具体划分。

周边一手房稀缺，老小区居多

据地产经理实地走访，项目周边一手住宅稀缺。二手方面，有基础设施新村、元阳沙苑小区、橡胶新村、京桂花园等一些比较老的小区，挂牌价格在3万/平左右，而距离项目较远的第二套新房翠城花园，挂牌价格在5.2万/平。

也就是说，珠江早上入市，将是老区稀缺的新产品。这样，项目还是很有优势的。

至于未来项目的售价，有人说项目的地价只有/平，未来的产品可能只需要上火车就可以了。但房地产不这么认为。首先，项目位于海珠古镇核心区，周边设施成熟。其次，该地区的一手住房稀缺，新房均价直上6的前缀。

另外，中原地产广州市场分析师陈碧琴表示，闲置地块的原因比较复杂，比如拆迁补偿、规划调整、企业资金等问题，很难通过回收处理。在投资收益方面，虽然闲置多年的土地增值收益增加了数倍，但解决历史遗留问题的成本也很高。