内部认购(北京经济适用房指标被骗)

商品房《内部认购协议》的效力及违约责任

一、商品房《内部认购协议》背景及简介

商品房开发商在取得《预售许可证》前，往往通过《内部认购协议》、《意向协议》、《订单协议》、《登记》等方式向买受人(或意向买受人)收取部分款项。还约定在未来某个时间签正式的《商品房买卖合同》。《内部认购协议》等内容一般比较简单，包括双方信息、房屋情况、交纳的费用等。此类协议在履行过程中，存在单方面提价、单方面变更房屋相关条件、一房两房出售、未能如期签订《商品房买卖合同》等问题。

二。商品房《内部认购协议》的性质和效力

中国法律、行政法规严格禁止房地产开发商在未取得商品房预售许可证前，以认购、预售、编号等形式或以定金、预售款等变相形式收取费用。根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称《商品房买卖合同司法解释》)第二条规定，未取得商品房预售许可证的，商品房买卖合同无效，但诉讼前取得预售许可证的，合同有效，但上述司法解释关于商品房预售合同的强制性规定不适用于认购协议。由于认购协议是独立于商品房预售合同的预约合同，司法实践中一般倾向于认为商品房认购协议的效力不是出卖人取得商品房预售许可证所必须的，出卖人未取得商品房预售许可证不影响认购协议的合同效力。

最高人民法院人民法院在其《民事审判指导与参考》(2008年第4卷)一书中也认为：“ 《商品房认购书》作为预约合同是出卖人和买受人双方对以后订立《商品房买卖合同》作为本合同所作的承诺，而商品房的非正式预售行为作为商品房合法预售行为的强制性前提条件，不应干涉出卖人订立预约合同的行为。取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同有效”。

因此《内部认购协议》等合同，即使不构成《商品房买卖合同》，只要符合相应的法律法规，仍然具有一般合同法意义上的合同效力。

三。开发商违反

《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》商品房《内部认购协议》第二条“当事人签订认购、购买、预约、意向书、备忘录等预约合同，并约定在未来一定期限内订立销售合同的，一方不履行订立销售合同的义务，另一方要求其承担违约责任，或者主张解除预约合同并要求赔偿损失的，人民法院应予支持。”这一规定认可了学界认为“内部认购协议”是预约合同的观点，为违约方承担违约和损害赔偿责任提供了明确的法律依据。