上林世家(大厂独栋别墅)

北京楼市：专家建议，二手房超过这个年限就不要开工了！

我是成哥说房，一个资深的房产投资专家。用最专业的角度为数万人提供买房的最佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑，避免雷坑！#北京#

以下问题选自《程哥说房子》:程哥不错，二手房最多多少年，不建议买？

回答：相比买新房，买二手房的优势在于，一、房屋到手比较快，不像期房要等2-3年；2、所见即所得，房屋的质量如何、物业如何、绿化如何，都清清楚楚可以看到。而且二手房的相较同地段的新房来说，价格可能会更低一些，如果跟学区有关联，价格会大大提生化很多，但是这也和学区有关联。

一般来说，房龄超过20年的房子最好不要买，超过20年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量多多少少会出现一些问题。并且随着时间推移，物业，环境都会出现一系列的毛病，而且居住的人员比较杂，存在一些安全隐患。

购房二手房如果需要贷款，银行会根据房龄来判断是否能房贷，以及贷款额度和偿还年限。一般而言，商品房房龄超过20年，商业贷款银行放贷的可能性小，房子需要被进行价值评估，房龄越老，评估价越低，能贷到的就越少。当然像北京、上海这样的城市，老破小有一定的市场。但部分城市即使可以申请贷款，设定的条件也是非常苛刻的。而且，房龄超过20年的房子流动性也是会遍地，老破小还能有市场，但对于老破大，尤其是高层没有电梯的来说，转手更加困难。毕竟面积大，总价高，穷人卖不起，富人看不上，就会处于一个尴尬的处境。因此综合各方面来看，不建议购买房龄超过20年的房子。买二手房建议买满二，房龄不超过10年的次新房。

问题：程哥不错，第一套，首付260万左右，中关村附近值得买吗？有没有别的地区推荐？

回答：海淀的老破小学区属性太重，不适合投资。 如果一定看海淀 可以考虑 罗庄X里，双榆树或者厂洼的房子 纯投资更建议买东面 朝青，石佛营，百子湾板块。具体分析可以参考一下内部分享！

问题：程哥你好！想买400万以内的旧破小房，希望保值。最近看了和平里，刘放，潘家园，团结湖，劲松，包括百子湾。这两者之间的价格差距很大。不知道怎么选。葛给点建议？

回答：400万可以选择从十号线东段到南段， 另从1\/6号线延伸的四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型，还有甜水园金台路光辉里，石佛营东西里日月东华，甘露园路口那三个00后老小区。

问：程豪格，你能分析一下国风上官和宝兴国际的优缺点吗？

回答：国风的物业不行，而且还挨着京密路，日常都很吵闹，三居的户型也不行，不够通透，但小区环境还行，周围吃住行上班都可以步行。

问题：程哥好，买学区房要考虑什么？自住的房票投资？又是租房吗？还住在这个投资自住，孩子两年就要上小学了，一直在考虑怎么操作。

回答：从资产配置角度去考虑，将学区的风险降到最低就是只为学票功能付费。因为学区受政策影响大，价格极易波动，不是好的投资标的，部分学票的价格甚至超过房子本身。 考虑就近居住，租房是一个选择。

问题：程哥好。目前准备卖掉珠江罗马花园，但感觉一直涨不起来。但是不知道是直接换成奥森板块的秋瑾大厦还是美伦堡或者上林家小户型。不知道更换是否正确。

回答：不建议换，其实珠江投资角度还是不错的，按照房价的上涨规律，也都是涨1年阴跌2年，还和地方政策，土地供给息息相关，一但上涨就是30%+ 不能着急。锦秋溢价盘换过去更是站岗。美伦堡或上林世家算是平移，置换后并没有什么增值空间。

问题：程哥，你觉得学区怎么样？如果未来的孩子有上学的需求，可以购买东西方城市吗？第一套房子是第一笔贷款，预算800元，看哪个小区可以购买？买多少合适？

回答：不建议入手，除非你对东西城有特殊情节。作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区，这个价格只作为居住肯定是不值得 建议学区老破小+一套自住保值是更稳定的配置。

问题：程哥，请教一下，京津这几年房价走势如何，谢谢！

回答：长期看房价一直在上升，短期一年内，要看政策，压了这么久一旦松动了肯定会大爆发， 但是几率也不大，目前经济下行压力大，小的利好和放松可能会有，就像之前降准等都属于隐性利好。