合作建房合同(工程施工合同模板)

“合作建房”难以掩盖小产权房的真实面目

关注买房陷阱的答案

南华早报记者

11月17日至23日，《南华早报》发表了一系列关于“关注购房陷阱”的报道，收到了大量读者的反馈。读者普遍关心的是小产权房如何界定和认定，不小心买了小产权房如何维权。为了回答读者的提问，《南华早报》记者再次向南宁市国土资源局发出补充采访请求，并走访了相关专家和业内人士。11月27日和12月11日，南宁市国土资源局对本报两次采访作了书面回复

问题一：小产权房是什么样的房产？

南宁市国土资源局表示，“小产权房”在国内法律法规和国家有关部委发布的规范性文件中没有明确的定义，只是人们在日常社会实践中形成的习惯称谓。一般来说，小产权房是指占用集体土地进行建设，变相转让农民集体土地使用权进行房地产开发的建筑物。

有读者问过，买小产权房只是买房地产，不是集体土地。怎么能算是“变相集体土地使用权出让”？南宁某律师事务所律师周(音译)解释说，房子不可能是空中楼阁。按照“不动产与不动产相结合”的原则，占有不动产所在地的土地使用权是自然的。简单来说，在集体土地上建造的房屋，无论其用途如何，都不能由城镇居民或非村集体成员合法购买。

问题二：“合作”能否改变房地产的性质？

很多读者反映，小产权房销售人员向他们销售时，表示不是在买卖房产，而是“合作建房”，所以不是在买卖小产权房。与此同时，双方签署了一份“合作建房协议”，其中规定，购房者将出资建造某一建筑，并有权使用该建筑。

南宁市国土资源局表示，如果房屋建在集体土地上，那么城镇居民和村集体非成员，无论是与村委会、村民还是房屋开发商签订类似上述的“合作建房协议”，都属于买卖小产权房。小产权房开发商虽然回避了“买卖”和“购买”两个字，用“合作建房协议”代替了“购房合同”，但性质并没有改变。此外，一些小产权房买卖协议对使用权作了20年、50年甚至70年的处理，避免了“买卖”、“合作建房”，但仍属于小产权房买卖性质，不受法律保护。

问题三：小产权的房子能“出钱成为积极的人”吗？

买卖小产权房的非法来源在于土地的性质和用途。有读者问，很多小产权房开发商声称土地的性质和用途是可以改变的，只要补交土地出让金，不知道类似的主张有没有法律依据？

南宁市国土资源局在书面答复中强调，上述说法没有法律或政策依据。《土地管理法》明确规定，农村集体所有的土地使用权不得转让、出让或出租用于非农建设。

南宁某房地产咨询公司负责人分析，小产权房“交钱变正”的说法借鉴了保障性住房等福利房交了土地出让金就可以上市交易的政策，但保障性住房与非法买卖的小产权房完全不同。另外，即使未来有政策允许小产权房缴纳土地出让金，小产权房的价格优势也不会存在。计算土地出让金的主要依据是周围同类型土地的价格。目前南宁市住宅用地均价已经超过2000元/平方米。从另一个角度来看，假设s

南宁市国土资源局在书面答复中介绍，小产权房认定的关键在于项目“五证”是否齐全。五个证书分别是《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》，《商品房预售许可证》。同时，你也可以比较价格，看看房价是否明显低于市场价格。此外，还要注意开发商承诺的房屋使用权期限。《物权法》规定超过20年的租赁期限无效。

什么样的价格是「明显低于市场价格」？

据业内人士介绍，目前南宁建成区一手正规商品房找不到4000元/平米以下的，5000元/平米以下的也比较少。买房前可以多走几个同区域的项目。如果两个项目在位置、配套设施、户型上没有明显区别，但是单价在30%以内，那就要慎重了。另外，由于没有预售证明，小产权房不能公开发布广告。如果购房者没有在主流媒体上看过某楼盘的广告，在网上找不到太多信息，那就要多加关注。

问题五：买的不小心怎么维权？

在南宁市国土资源局的书面答复中，建议被误导购买小产权房的购房者通过司法途径维权，并向项目所在地市(开发区)城管部门举报。

《南华早报》法律援助律师赵表示，根据相关法律法规，开发商出售禁止买卖的小产权房属于欺诈行为，买家可以向法院起诉要求退款。但考虑到小产权房销售不规范，即使那里的开发商刚刚起诉，也可能很难顺利拿到退款。

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