泊林印象(杭州德信泊林印象如何)

7.4机场新城本地拍卖点评：自持少了37%，德信有占便宜吗？

文/好地网研究员 何贝贝

核心提要：

一、两次成交，有何差异？

二、空港新城在刚需板块中的“价位”如何？

附：得主点评

今天(7月4日)萧山机场核心区4号商住区成交。经过16轮招标，德信以总价1万元中标，楼面价8519元/以6.48%的溢价中标。

地块成交情况表

绘制位置图

与相邻的德信浙江旅游天翼项目(第5号地块)(2017年9月14日由德信拿下)相比，两个地块在容积率、容积率、限高等方面都有相似之处。今天的交易结果似乎大相径庭，差距很大。虽然都是德信赢的，上一次自持37%，但这次自持了，价格也比5号地块略有下降。

根据这个结果，德信是否占了便宜？我们先对比一下：

一、两次成交，有何差异？

与5号地块的不同：

1）成交价格微跌.今天卖的4号地块底价8519元/，比5号地块的8670元/低151元/。

2）自持比例0%.4号地块无自持，5号地块最低商业自持率为30%，住宅自持率为住宅部分的10%，容积率约为立方米，总自持率约为37%。

3）商业部分要求不同。四号地块的商业部分(不低于30%)要求不得建设公寓式办公室、酒店式办公室等具有居住功能的房屋，而五号地块的商业部分需要占到30%-35%，且要求全部自持。

今天4）参拍房企数量急跌。卖了4号地块，只有4个投标单位，比去年5号地块的12个投标单位少了三分之二。

总的来说，与5号地块相比，4号地块的房企参与度明显下降。然而，要判断实际的保险费率下降了多少相对比较困难，因为：

1、两宗地的价格相近；

2、,4号和5号两宗地块，商业部分，一个需要自持，一个是禁酒,那里的业务本身就是一个经营难点，两块地的潜在盈利空间很小。

2宗地块指标对比

盈利预测：的底价是8519元/。如果商业部分成本按5343元/计算(参考童渊今年对机场新城地价的投标)，住宅部分的楼面价格换算成元/，粗略估算，对应的保障房价格为元/。目前周边没有新房出售。如果以尚未开业的德信浙旅天翼为基准，预售价格估计在有一定利润.近2万元/

二、空港新城在刚需板块中的“价位”如何？

最近杭州新需求板块迎来了价格重塑，最近一笔交易的地价也有了一定的差异。从将机场新城保障房价格纳入杭州新需求板块可以看出：

/左右的保障房价格在上述板块有一定优势，机场新城元/的保障房价格在刚需板块中最低。

不考虑自持比例的话，保底房价为(底价*1.07 4000)/85%，其中财务费用为7%，建安费用(包括简单的衣服)为4000，各种税费和管理费用为房价的15%。

如果“房价自持部分取房价可售部分的60%”，考虑自持后，保证房价=(底价*1.07 4000)/85%(自持比例*60%非自持比例)

附：得主近况介绍——-德信

德信在杭州建了很多项目，如早期的德信银树湾、德信博林公寓、德信博林印象、德信真源等。近年来，德信九溪云庄、德信海德公园、德信碧桂园银江南等。目前大部分项目已经售罄。

2017年，德信在杭州公开土地市场拿下三套房子。今年德信继续发力。这次是德信今年拿下的第三个商住地。另外两例分别位于萧山南部的卧龙市和大疆的东河庄街。这6块地块总体积近59万平方米，征地总量约75亿元，平均楼层价格为元/。

2017年以来德信在杭州公开土地市场竞得土地列表

除了德信之前的机场新城德信浙江行天翼项目(待售)和大江东大江源项目(售罄)，