卖房协议(购房合同图片高清)

中介违反独家销售协议，要求高额赔偿？本院不支持

文 | 房直达

。业主卖房时，中介机构会推广一种“更高效”的卖房方式：签订独家委托协议，交纳几百到几千元的定金，保证在规定时间内以约定或更高的价格出售房屋。否则押金归业主。

一般协议有效期为1-3个月，通常约定在协议期内业主不得通过其他渠道出售房屋或单方解除协议，否则将支付高额违约金(如房价的1-3%)。

独家委托协议期限内，业主不愿意或无法继续出售房屋，怎么办？

早在2012年北京市顺义区人民法院就审理过此类案件，不支持居间格式合同中的违约金条款。

经审理，法院认为，业主与某房地产公司签订的《房屋出售委托登记表》是双方的真实意思表示，不违法，合法有效，双方都应遵守。

但根据《合同法》的规定，以格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理措施提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对条款进行解释；提供格式条款的一方免责，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。

合同中违约条款的约定限制了业主自由签约的权利，但业主并未因此收到任何对价。本协议是加重单方责任的格式条款，不符合公平原则，应属无效。判定某房地产公司无权要求业主支付违约金。

2014年上海市杨浦区法院也发出了同样的案件，判决结果和理由与北京市上述案件一致。

关键原因是中介只给业主交了几百元或者几千元的定金，却要索要几万甚至更高的不等违约金，违反了合同法，是无效条款。

如果中介能够提供相当的违约金，或者协议的签订条件符合合同法的相关规定，视具体情况，法院可以支持中介的部分主张。

据媒体报道，南京一位业主遭遇此类情形后，法院予以了调解，业主同意补偿中介公司1200元相关人力和宣传成本后结案。此前中介公司索赔额高达总房款的3%（2.34万元）。

对于类似的案例，上海徐汇法院判决业主赔偿中介公司违约金6000元，但不是中介要求的1%房款（2.5万元）。

业主可以通过缩短独家协议期限来降低相关风险，比如一次只能约定1-2个月，可以连续多次提成。

附件：《中华人民共和国合同法》

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理措施提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对条款进行说明。

格式条款是当事人事先准备好的供重复使用的，在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条格式条款有本法第五十二条、第五十三条规定情形的，或者提供格式条款的一方免除责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。