楼面地价(楼面价查询网站)

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经常看见的楼面价怎么计算,楼面价和房价之间有什么关系呢?

我们经常看到房产文章“一个房产拿一块地，底价XXXX元/平方米”，如下图所示

那么问题来了，什么是底价？同时这个底价是怎么算的？和最终售价有什么联系？

先说说底价怎么算。

政府拍卖地块的网站上会有一些数据，比如出售面积、容积率、用途、出售期限等。比如如下图

在这个图中，有两个数据和楼层价格的计算关系很大，一个是已售面积，一个是容积率。

问题又来了。容积率是多少？容积率是房地产总建筑面积与出售土地的比率。

卖一块地，政府一般会规划容积率，你可以用政府规定的容积率来计算土地的最大建筑面积。(如上图所示)

例如上图最新的新闻中，我们知道最大容积率为2.0，使用面积.75㎡，我们可以算出这块地的最大建筑面积=容积率X土地使用面积=2.0x.75㎡=.5㎡。

而楼面价=成交土地总价÷最大建筑面积以此我们可以算出此地块的楼面价=元÷176.279.5㎡=5260元/㎡。

底价和房价是什么关系？

房价的价格定位是由很多因素组成的。即由土地成本、建筑安装成本、税费及财务成本、净利润、管理开发成本、公共配套设施成本、所得税、销售成本、前期建设成本、基础设施成本等10个因素组成。

楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，如果小城市拿地成本较低，房价定在楼面价的3-5倍都属于正常范围，大城市拿地成本较高，但是其他成本较低的话定在1.5-2.5倍的楼面价也属于正常范围。所以说楼面价只是房价定位的一个参考数据。