望京新城(燕郊三湘印象·森林海尚城)

望京区的“家族史”点燃了很多购房者心中的“痛”。

从事房地产行业20年的北京章格，深知行业的门道。我不是所谓的“专家”，只用20年的实践经验帮你回答问题。

问题：

张哥你好！我在望京花家地西里有一套四居室的大公寓，估计价值750万左右，够生活，但是六楼没有电梯。想着年纪大了，很难上楼，想换一套带电梯的，但就算买附近100多平米的小房子，也要填至少200万，不划算。我想听听你的意见。

回答：

1，这件事我真的不能说什么。自住住房置换是基于个人感受，其他人的意见不重要。

二手房价格完全由市场主导。没有统一的标准，就无法判断是否值得。每一笔交易，买卖双方都很周到，每一轮都有上百万笔交易，每个人都会反复考虑是否划算。但这只能是你自己的感受，无法替代。

2.我从投资的角度来分析一下。

花家地西里是望京最早的民居之一。当时的望京没有明确的定位，连策划都糊里糊涂。直到方，才基本明确了望京新城A3A4A5区定位为边缘居住群体，与法头、定福庄、九仙桥没有区别。

后来谁也没想到，超级生活的孩子望京，竟然野蛮地成长为高端住宅区，工业区也是误打误撞形成的，造成了意想不到的韩国城。现在想来，真是讽刺，那么科学规划的法头北苑等地呢？

3.价格方面，2000年望京均价3600，和北京差不多。当时A4(西苑三区)开盘价3850，花家底好像在3500左右。到现在北京均价在6万出头，花地接近7万，望京西公园也差不多。也就是说，这些老小区跑赢大盘10%左右，效果非常好。

4.但是，如果看新一代的产品，这些老小区的升值速度已经过时了。

比如典型的东湖湾、橄榄城、Class、中央公园等等，从2008年之后升值迅速，远远超过了北京大盘，也引领了望京的升值幅度。以橄榄城为例，2006年初开盘，均价7000左右，略高于北京均价。而今天大盘均价6.2万，望京7.5万，橄榄城一期已经是均价10万。这种升值幅度，在任何一个板块都少见。

这种高端产品升值速度超过老社区的现象在其他板块并不突出，只有望京最常见。只能说明，在这个相对封闭的区域，财富总量增长过快，分配不均。有钱人掌握了更多的财富，却买不到更多的高端产品。因此，在资金的推动下，高端房地产的升值速度加快。

5.回过头来看，想卖掉老小区的房子，换一个新时代的小区，真的是不可能的。望京就是这样，富人太多，钱都集中在富人手里。结果，高质量的房价被推高了。没有什么是合理不合理的，这是冷酷的事实。

而且在北京土地指数的严格控制下。如果望京周边高端产品不多，这种推高优质住宅区房价的趋势可能会持续下去。毕竟商品价格是由供求关系决定的，望京已经进入了改善的时代。质量越好，保值越多，升值率越高。是否更换，是否值得，只能自己判断，仅供参考。

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