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告别有限的比赛房，海淀一天拍卖三块地，底价7万！

1月20日，北京春节前最后一次土地拍卖，海淀卖了三块地。

这三块地都是以底价拍的。海淀四季青的两块地，金茂、海一佳和46.75亿、53.96亿(海一佳和据说是融创的马甲)；海淀永丰地块被海开建设工程以32.9亿元的底价收购。

这次土地拍卖背后有很多信号。让我们一起来吧。

1. 海淀四季青地块是北京历史上第三贵的楼面价

两块地都以底价出售，似乎溢价较低。事实上，北京的起始建筑面积超过了7万/平米!北京的地价在过去的五年里创下新高。

位于朝阳东三环农业展览馆的融创北京壹号院,是北京第二大的地板价格。当时的底价是7.3万/平.目前的价格是17万/平，最小的户型是264平，最低的总价是4480万。

北京房价历史第一名是位于丰台西南三环外的葛洲坝中国府,当时，7.5万/平的底价是11.7万/套，最小的公寓是187平方米，最低的总价是2300万。

总体来说，海淀四季青的两块地，楼层价格非常高，容积率非常低，交通条件一般，豪华的概率很大。

2. 海淀可能已经告别限竞房了

海淀一直是居住用地供应极其稀缺的行政区。2015年最后一次卖地是海淀山后的豪宅，是田玉娥西山第一，容积率3.2。

2016年至2019年，海淀先后为开发商拥有的100%土地(如玉院)、共有产权土地、有限竞争土地提供土地。

山雨湖、葛洲坝紫县果园、万科玉云图、西山锦绣大厦等4块有限竞争房。

海淀最后一个限定竞争的地块是2017年9月卖的地块，也就是现在的西山锦绣家园项目。两年多了，没有新的限定竞争的房子地块。

现在海淀已经恢复了无限量的商业用地供应，新的商品房将回归豪宅之路。海淀四季青的预估单价，无论是“西山金茂屋”还是“香山一号院”，都有超过10万/平的大概率。

3. 限竞房逐渐退出，红利期渐行渐远

2019年北京有限竞争房土地供应量大幅减少，无限商品房土地供应量逐渐增加。今年年初，一个具有里程碑意义的事件是去年预告石景山西黄村有一宗限竞房地块,最近是改成了不限价商品房地块.

其实很容易理解，对竞争性住房的限制就是政府牟利，打压新房价格，也打压地价，必然影响财政收入。目前北京财政很紧张，土地收益占全国一半，不能一直盈利。

所以对于现有的限制竞争的房源项目，要做，要珍惜。

先说今天拍卖的三块地。

海淀四季青地块

这两块地位置都不错，都在西五环。

象山国际高尔夫球场在北侧，西山傅颖国际商务中心在东侧，周边有许多高档住宅区和别墅，如西山舒眉会馆、玉树林峰、四季象山、象山一墅等。二手房均价8-10万，大部分是大户型的房子和别墅。

轨道交通不是很方便，最近的6号线廖公庄站也是2.7公里。一般来说比较适合高端别墅项目。

海淀永丰地块

在海淀区，“海淀区北部整体开发”，永丰工业基地(新)HD00-0403-013、R2二类住宅122栋、A33基础教育用地公开拍卖，获得海开建设底价。

该地块位于海淀区王振西北部，总面积约6.5万平方米，规划建筑面积约13.2万平方米，容积率为2.1。将建在共产房和销售均价元/.距离最近的地铁站约3公里，交通条件一般。按照90的估算面积，总价约为333万。