房产纠纷案例大全(二手房买卖纠纷100案例)

二手房买卖纠纷100案例

主持人：各位记者，早上好！欢迎参加今天的记者招待会。今天新闻发布会的主题是全市法院房地产纠纷的审理工作和典型案例。

房地产是民事主体的主要私有财产，也是流通市场上相对较高的商品类型。因此，审理房地产纠纷不仅关系到民事主体的切身利益，而且关系到房地产市场的健康有序发展，更关系到社会的稳定。

多年来，苏州市两级法院高度重视房地产审判工作。在试点过程中，他们始终坚持保障民生与促进经济发展同等重要，坚持促进市场交易，坚持规范市场行为，坚持法律政策统一实施，坚持诚实信用与违约金相结合的基本原则，为房地产市场的稳定和发展作出了独特的贡献。

根据2012-2017年上半年全市法院受理房地产案件的相关数据，结合审判工作实际，苏州法院发布了《苏州法院房地产纠纷审判研究报告》和《房地产纠纷典型案例》。下面请苏州市中级法院民事一庭副庭长王志群法官作一个简要介绍。

王志群法官：让我向您介绍一下我院多年来房地产纠纷的情况。房地产纠纷包括房屋买卖合同和租赁合同。我院近年来受理的案件具有以下明显特点：一是本市房地产买卖合同纠纷高发明显受国内外经济形势和政策因素影响。

二是房屋买卖合同纠纷热点相对集中在苏州昆山、吴江、相城等地区。

例如，近年来，乌江区新房买卖合同纠纷案件中，本市法院结案率为14。22%。主要原因是，除目前国际经济形势外，吴江区房地产公司以民营企业为主，开发经营不规范，监管不到位，开发商挪用预售资金，对外担保等现象突出，引发大量纠纷。

三是房地产买卖纠纷集中的部分类型矛盾十分明显。

1） 开发商资金断裂，物业关闭，无法将房屋交付给业主。

2） 开发商的对外负债不能按时清偿，债权人集体提起诉讼查封房地产，或其他诉讼。

3） 开发商出售该物业、用途或配套设施等时存在虚假宣传，业主集体提起诉讼要求解除合同或赔偿。

在房屋租赁合同纠纷案件中，受理案件较多的基层法院是昆山法院、姑苏法院和常熟法院。房屋租赁合同案件具有四个明显的特点：一是由于经济环境的变化，经营状况不理想，造成了大量的产权纠纷。

第二个特点是商业中心分散和转移客户，增加了商业风险。近年来，苏州工业园区、虎丘区等加快发展第三产业，新的商业中心层出不穷，导致与传统商业中心的竞争加剧。近年来，姑苏区与物业有关的商铺纠纷明显增多。

第三，电子商务经济对传统商业模式的冲击明显。产权店主要用于经营小商品、服装、家具、电子等产品。近年来，电子商务对企业的影响非常明显。

四是涉案当事人多，纠纷难以解决。产权商铺租赁纠纷多为群体性纠纷。有很多业主。即使个别业主向法院起诉，也有数百名业主在等待和观望。法院的处理结果可以说是一个整体。即使法院判决由经营者或出租人承担责任，也涉及后续行动能否落实到位的问题。因此，因出租房产相关商铺而引发的群体信访活动层出不穷，已成为地方各级党委、政府高度关注的社会稳定大事。

从我们的审理来看，房地产集团纠纷的原因主要有以下五点：。

房地产真实案例分析

二是开发商虚假宣传，买方要求解除合同并赔偿损失。

第三，开发商不交房、不申请许可证的，买受人应当支付违约金或者赔偿损失。

四是物业型商铺包括连锁酒店。承租人不按照约定支付租金的，出租人将起诉支付租金和违约金。

第五，承租人违约时，业主要求解除产权店、连锁酒店的租赁合同。谈论法院可以就主要的法律风险给当事人一些提示和建议，包括买受人应慎重选房，认真考虑合同条款，及时办理过户登记，避免采用借名方式购房，出卖人应说明格式条款，提醒当事人有租金促销的风险，不得单方面解除合同并进行虚假宣传。

这里有十个典型的房地产纠纷案例向大家介绍：案例一：以炒房为目的的房屋买卖合同不成立。2016年2月，邵某与郑某签订中介公司房屋买卖中介合同。合同约定郑某购买邵某的房屋，郑某可以指定任何人作为购房人，并将所有权转移到邵某名下，以逃避契税；邵某在收到郑某的首付款后，以不能确定房屋的实际购房人和付款时间为由，要求解除合同。郑某诉至法院，要求邵某返还货款并赔偿损失。

庭审后，法院认为郑某是专业的房地产投机者，陈某并没有真正表达购房意向。相反，法院根据合同条款指定任何人作为买方，转让所有权以牟利。最后，法院驳回了郑某对邵某损失的赔偿请求。

案例二：以骗贷为目的，签订的房屋买卖合同无效。2009年6月17日，王某与李某签订存量房买卖合同，约定李某购房并办理银行贷款。6月25日，购房人李某出具承诺书。内容是，因经营急需资金，王某向涉案房屋索要一套，并通过转账获得资金。虽然房子是转让的，但并不是双方真正的交易，而是暂时的贷款。李某承诺5年内还清房贷，并将房屋转让给王某。

经法院审理后认为，买卖双方通过签订合同办理房屋买卖手续，达到骗取银行贷款的目的，即以合法形式掩盖违法目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，本案无效。

情形三：买受人无权处分，不影响合同效力的。买受人未履行审查义务的，还应当自行承担部分损失。钱某与李某于2015年12月签订房屋买卖合同，约定钱某将妻子林某共有的房屋出售给李某，但出卖人办公室只有一方签字。房屋过户手续被驳回后，购房人要求钱某和妻子林某共同协助办理房屋过户手续，李某起诉至法院要求解除合同，

法院经审理认为，出卖人无权处分房屋，不影响房屋买卖合同的效力。

因此，钱某与李某签订的房屋买卖合同在本案中应当认定为有效。

但由于该房屋的共有人、出卖人钱某应承担相应的违约责任，但买受人李某在购买该房屋时知道，涉案房屋是钱某与林某的共同财产，而且没有要求钱某出示配偶和共有人同意出售房屋的文件，所以没有履行合同有一定的过错。据此，法院判决钱某承担主要责任，赔偿大部分损失，李某也承担部分损失。

情形四：卖方甚至要求提高价格，并承担违约责任。2006年1月，张某与黄某签订房屋买卖定金合同，约定张某以100万元的价格将房屋出售给黄某。一方违约，应向守约方支付房价款的5%作为违约金。合同签订后，黄某向张某支付了首付款，要求办理房屋过户手续。

但是，由于房屋上涨过快，卖家张某要求黄某按照市场价支付房屋差价款，否则拒绝过户。由于双方协商未果，黄某向法院起诉要求解除合同，退还定金，并向张某索赔。

法院经审理认为，双方当事人应当遵守合同。

张某擅自要求涨价，拒不履行转让，已构成根本违约。评估市价与合同约定房价的差额，已超过合同约定房价5%的违约金数额。黄某要求张某赔偿实际损失有相应依据。终审法院裁定终止双方房屋买卖合同，张某退还了黄某的首期款并支付了差额款。

欠别人一万元判刑几年

案例五：出卖人出售一房两居时，不一定优先保护登记买受人的权利。毛某于2012年获得了一套安置房。同年10月，毛某与赵某签订房屋买卖合同，将安置房出售给赵某。赵某还清房价并装修入住后，毛某同意用安置房清偿王某欠下的债务，并以债权人王某的名义登记房屋所有权。

王某取得房屋产权登记后，以房屋所有人的身份起诉，要求已支付房价并实际入住的赵某转让房屋，赵某又起诉，要求确认王某与毛某签订的房屋买卖合同无效。谈论出卖人出卖一套房屋和两套房屋的，视为房屋买卖合同均有效。应优先保护登记人的权利。

但在这种情况下，毛某和王某被称为房屋买卖合同，实质上是用房屋还债。虽然王某已取得房屋权属登记，但王某明知房屋已卖给赵某，仍与他人签订房屋买卖合同，带有明显的恶意。王某称，签订合同时，他没有到现场查看房屋情况，也不知道有人搬进来，这显然不符合陈述的常识。

根据日常经验规律，应推定王某已购买该房屋，并知悉其占有、使用事实。于是，王某与毛某签订了房屋买卖合同，这是恶意串通，损害了第三人赵某的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，法院判决王某与毛某之间的房屋买卖合同无效，已支付房屋价款并已装修入住的赵某应当优先保护其合同权利。

案例六：限贷政策实施后，买方无权终止合同。在这种情况下，张某与房地产公司签订了购房认购书，同意支付一期房屋总价的20%，其余80%将通过银行贷款支付。同时，合同约定，张某申请的贷款金额与银行批准的金额有差异的，无论何种原因，张某均应在签订正式销售合同后30日内自筹资金补足差额。认购签订后，银行出台限贷政策，购房贷款首付比例提高到30%。由于首付比例提高，张某无法与房地产公司签订正式的商品房销售合同，于是提起诉讼，要求房地产公司退还已交纳的房地产保证金。

庭审后，由于银行的政策，张某的首付比例改为30%。不过，根据合同，张某被要求补足定金差额。不支持取消订阅和退还定金的要求。

案例七：关于李某向房地产公司购买一套商品房的格式条款，合同约定房地产公司应当在2014年5月20日前通知李某办理房屋交接手续。合同约定的交付期限届满后，房地产公司未通知李某收房，买受人李某上诉法院要求房地产公司交付房屋，并承担迟延交付的违约责任。房地产公司认为，根据双方合同的补充规定，房屋交付期满，买受人未收到房屋验收书面通知的，应当自行要求，

经审理，法院认为，商品房买卖合同补充条款属于免除出卖人和开发商通知买受人购房、收房义务的格式条款，属于解除出卖人责任、增加买受人责任的范围，故这些条款应被视为无效。因此，开发商仍应承担延迟交付给买方的违约责任。

案例八：本案中，出卖人王某与买受人沈某于2016年6月签订了中介公司房地产买卖合同。根据合同约定，双方签订合同后，中介成功并收取2%的佣金，其中买方支付1%，卖方支付1%，然后卖方王某的妻子不同意出售，导致中介合同未能继续履行。因此，买主沈某拒绝向中介公司支付1%的佣金。中介公司向法院起诉，要求沈某支付中介费。在诉讼过程中，中介公司明知房屋属于出卖人王某及其配偶的共有财产，但认为王某在签订合同上没有问题。

庭审后，法院认为，中介公司作为房地产专业中介，应当如实向委托人披露和报告与订立合同有关的事项。明知未向沈某披露的行为会导致合同无法继续履行，损害委托人利益，中介无权要求合同约定的佣金，但考虑到中介公司在履行合同过程中已经支付了一定的人工成本，最终的判断是买方应酌情支付人工成本。

案例九：出租人吴某应承担相应的违法建设和出租责任。出租人吴某将自己的二层小楼抬高至三层，并将二层和三层楼出租给李某和孙某使用。租赁期间，李某租住的房屋发生火灾，导致孙某无法从三楼燃烧的木楼梯上逃生。为避免危险，孙某从三楼跳下受伤，随后诉至法院，要求二楼承租人吴某、李某赔偿医疗费等损失。

法院经审理认为，李某因在租赁房屋内存放物品不慎引发火灾，应当承担主要赔偿责任。出租人李某擅自建造违法房屋，未履行消防安全管理责任，对租赁房屋进行妥善管理的，应当承担相应的赔偿责任。

案例十：产权商铺租赁合同的履行以多数人的意愿为准，同意甲公司委托乙公司统一服务。2010年，张某与a公司签订商品房销售合同，约定将所购商铺出租给B公司统一经营管理。合同到期后，购买同一家商户的其他业主大多希望a公司继续统一经营管理，而高某则要求a公司退货。由于a公司未能归还，高某将a公司告上法庭。

法院审理后认为，物业商店的特点决定了市场必须经过统一的规划、布局和管理才能产生收益，个别业主的权利必须受到大多数其他业主整体意愿的限制。因此，法院驳回了索赔。

在这种情况下，当个人利益与整体利益发生冲突时，更需要从商场经营的大局考虑。为了保证物业的整体功能，个体业主的权利必须受到其他店主整体意愿的限制。

以上是法院近年来房地产纠纷的相关情况。

家庭兄弟房产纠纷案例

关联阅读规律