上海链家网二手房(上海链家网二手房门面房出售)

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资料来源Toshimoto Corporation文章|藤本敏本社社长“正确回答错误的问题没有比这更危险的了。” （彼得·德鲁克（Peter Drucker，未作研究））在这种流行病的笼罩下，全球经济如悬崖峭壁，国民收入下降。失业压力增加了，但深圳的豪宅已成为“第二亮点”，引发了人们对房价上涨的担忧。问题出在哪里？如何纠正深圳楼市被炒的问题？深圳市监管部门风头正劲，着力于纠正房地产经纪人的恶意炒作，抬高房价，收取“茶饮费”和“更名费”，要求删除虚假的高价房屋信息，并严厉打击新房。市场的“掩盖和不愿出售”。暂停某些项目的净签约，并专注于监控红色净房地产。这是一个正确的答案，但这是一个错误的问题。错误的问题，偏离了方向，模糊了本质，正确的答案使问题变得更糟。在过去的十年或更长时间里，中国实施了100多次房地产市场调整，但房价仍在按自己的条件衡量。为什么？因为我们提出的问题总是错的，导致无法清楚地了解房地产市场的本质，所以根本的问题和解决方案大不相同，房价与预期背道而驰。本文遵循“深圳，怎么了？” ”，“深圳，我该怎么办？然后，从土地供求的角度探讨深圳房地产市场和城市的“根本问题”。指出，土地供应的结构性失衡正在推动深圳发展成为“权力法制社会”。本文的逻辑：第一，深圳房地产市场的根本问题：土地供应的结构失衡2。深圳的根本问题：中产阶级崩溃的权力法制城市3。深圳转型的根本问题：以人为本的橄榄社会，读书时间30分钟，很多文章值得收藏）01深圳房地产市场的根本问题土地供应的结构性失衡深圳房地产市场的根本问题是土地供应的结构性失衡。许多人将深圳的高房价归咎于人数众多和人数较少的人群。根据国家统计局的公开数据，2019年深圳常住人口为1343。8万（加上流动人口，预计总人口为2000万），土地面积为1996。85平方公里。 2019年，深圳常住人口密度为每平方公里6730人，远高于北京的1313人，广州的2059人和上海的3830人。人们推断出深圳高房价的合理性，并得出了扩大深圳，合并惠州或东莞的解决方案。
但这是一个错误的问题。深圳的人口密度确实比北京，上海和广州高得多，这是土地供需紧张的基础。但这不是问题的根源。土地供求矛盾的根本问题在于土地供应的结构失衡。换句话说，深圳不是没有土地，而是土地不被用于住房。证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用地交易面积为431。5万平方米，排在103个城市排行榜第四位，不到北京的十分之一和上海的5。8％。 【1】从2012年到2017年，深圳新增了超过700万平方米的商业和工业用地供应，仅占住宅用地的8％。深圳住宅用地仅占整个城市面积的11％。与国际大都市相比，该数据令人惊讶地低，伦敦，纽约和东京的住宅用地占50％以上。这个数字低于北上光，仅略高于香港的8％。从2014年到2018年的五年中，深圳的常住人口增加了225万，而新增住房的供应量仅为24万套。新住房的供应远远落后于新人口的数量，人为地造成了供需之间的矛盾。此外，在新供应的住房中，豪华住房和人才住房的比例增加，这加剧了商品住房的短缺。深圳的土地在哪里？ 2015年，深圳市制定了《城市建设和土地利用“十三五”规划（2016-2020年）》：1。到2020年，深圳市基本生态控制线保持不变，即不少于974平方公里。土地面积约占深圳1997年平方公里的一半。 2，到2020年，全市工业用地比例不低于建设用地的30％。划出一条270平方公里的“工业用地红线”。图：“十三五”城市建设与土地利用规划。深圳市规划和国土资源委员会从这份文件中可以看到，深圳已经开发了一条生态控制线和一条工业用地红线，总长为1，244平方公里，占深圳国土面积的62％，给予了生态保护和工业利用。剩余的750平方公里的土地由耕地，住宅，商业，交通和公共服务设施共同使用。可以看出，深圳提供的工业和商业服务用地比住宅用地要多得多。图片：《证券时报》，《数据库》，《证券时报》，《数据库》近十年来深圳各类土地交易的面积，
交易区在全国排名第82位；规划建筑面积3586万平方米，居全国第52位。商业用地销售量达394。2万平方米，排名第67位。规划建筑面积1765。55万平方米，排名第41位。 【1】2019年12月，为吸引企业总部入驻，深圳一次性推出了30平方公里的工业用地。这个概念是什么？上海面积是深圳的两倍多，``十三五’’期间新增工业用地不到30平方公里。生态和工业用地很多，居住用地稀缺是什么结果？壳牌研究院在2019年10月发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》中显示，深圳的住房拥有率仅为23。7％，是深圳11个城市中最低的大湾区，远低于香港的49％，广州的54。9％和全国的73。9％。 【2】图片：壳牌研究所最近在大湾区的城市住房自住率，中国中央银行调查统计处《中国金融城市居民家庭资产和负债调查工作队》发表的一篇文章指出，中国的城市住房的自住率达到96％，而深圳的住房拥有率却远远低于这个水平。根据广发证券的估计，到2016年底，深圳的可出售房屋面积为1。52亿平方米，约166万套。其中，商品房1。29亿平方米，138。5万套； 1。2亿平方米经济适用房，15。1万套；个人自建房屋可交易1100万平方米，约13万套。根据过去三年中估计的40，000套新房屋的年销售量，该市的商品房约为150万套，覆盖500万至600万人口，约占深圳目前实际管理的25％超过2000万的人口（常住人口+流动人口）〜30％。 【1】由于房屋很少，大量年轻人只能在城市的村庄租房。目前，深圳有80％的人在租房，约有1600万人租房，其中约有1100万人在城市乡村租房（壳牌研究院估计，有1500万人居住在城市乡村）。深圳的人均居住面积仅为19。7平方米，低于广州的25平方米。与东京的32。4平方米，纽约的40平方米和旧金山的46。5平方米相比，差距很大，仅高于香港的15平方米。土地供应的严重失衡导致房地产市场陷入“两天的冰天雪地”：一方面，住宅用地极为稀缺，
大宗商品价格飞涨，深圳已成为中国大陆房价最高的城市。图片：2005年至2020年1月，另一边的广州，广州和深圳，古屿，方天下的二手房销售价格指数是工业用地严重过剩，空置率持续上升。根据戴德良的最新数据，深圳商业办公楼的空置率在今年第一季度上升至24。6％。深圳市规模最大，最活跃的南山区写字楼的空置率上升到34。8％。前海办公楼空置率高达66％。 【3】今年也将迎来甲级写字楼的高峰供应期。全年共交付了134万平方米的新办公空间，未来五年的新供应量将达到507万平方米。深圳写字楼的空置率，空置率增长率和租金下降率均高于北上光。图表：2020年第一季度北京，广州和深圳的办公楼租金和空置率，数据戴良行今年第一季度的深圳办公楼空置率为24。6％，高于北京的13。8％，上海为21％，广州为5。2％；深圳的空置率提高了2。6％，高于北京的0。4％，上海的1。4％和广州的-0。3％;深圳的办公楼租金下降了3％，降幅大于北京的1。3％，上海和广州的0。6％。 【3】综上所述，可以看出深圳房地产市场的问题不是土地短缺，而是土地供应造成的严重结构性失衡。大首都，房地产开发商和投资者看到了深圳严重的供应矛盾，并敢于激起深圳房地产市场。只有在大流行的情况下，深圳豪宅才能成为国家对冲的对象。 02深圳市的根本问题中产阶级权力体系的崩溃深圳的土地供应结构失衡正在削弱该市的人口吸引力，并正在改变该市的产业结构和竞争力。我在深圳，该怎么办？古典政治经济学家理查德·坎蒂隆（Richard Cantillon）使用“土地决定论”。他曾在他著名的《商业性质简介》中指出：“土地所有者决定一个国家的人口和市场价格。”今天，深圳的土地政策决定了这座城市的未来，也影响着这座城市的未来以及成千上万家庭的生活，土地供应的不平衡将深圳推向了权力法则的城市，两极分化，中产阶级的空洞化和加剧地层凝固
图：深圳的住房供给结构为“权法型”，深圳的“多生态土地，多产业用地，少有居民用地”的土地供给形成了“幂律型”住房结构：一般商品住房存量很少，城市中有许多村庄和工厂宿舍；商品房的自住率极低，并且大多数是租用的，尤其是在城市村庄。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，2018年深圳的住房总数为1065万。以深圳2000万管理人口为基础，1000万套住房足以满足需求。但是，存量住房的结构矛盾突出。在1065万户住房中，城镇村庄为510万户，工业区为183万户，商品房仅为181万户，经济适用房仅为43万户，自建房为55万户。 ，酒店等930，000套。图片：深圳的存量住房结构，深圳市规划和国土资源委员会城市乡村住房和工业区配套宿舍共693万套，占比高达65％，是深圳最重要的住宅。商品住房仅占17％，成为稀缺商品。由于普通住房的土地供应不足和住房的自有率低，深圳的居住模式主要是出租。在这1065万套住房中，有783万套出租，占73。5％。在783万套出租房屋中，有490万套是城市居民住房，160万套是工业园区的宿舍配套，占总数的83​​％。因此，有人说深圳是城市中一个村庄的“游荡城市”。城市乡村住宅属于小产权，工业区的配套宿舍属于工业用地的性质。财产权受到限制，流通受到阻碍。无法向商品房交易市场供应住房。可以进入深圳市场的库存房屋（商品房，自建房屋等）中只有约25％导致大型库存房屋的流通率非常低，仅为0。6％，远远低于国际大都市的4％【2】图片：权力之城，芝本沙市的土地供应结构决定着财富和社会结构。深圳的土地供应结构决定了住房供应结构呈现“权力法类型”，而住房供应的“权力法类型”决定了城市的财富和社会阶级结构呈现“权力法类型”。最典型的现象是中产阶级的崩溃，下降到中下阶层。深圳已经成为全国最难购房的城市。
其中，南山达到8。6万，福田达到7。78万。根据深圳市统计局发布的数据，2019年深圳市人均可支配收入为6。25万元。图表：2018年，大湾区城市的房价收入比。从房价收入比来看，深圳的房价收入比为30，高于香港的21和广州的14个城市。在深圳，大多数人无法买到一个收入一年的普通平房。从2015年开始，深圳的大多数人都无法跟上房价。根据深圳目前的平均房价和人均可支配收入，一个人需要连续工作100年才能买得起普通房屋。深圳的高房价使大多数人脱离了中产阶级，也使一些中产阶级沦为中低收入阶层。看看精英基层。高房价支撑的大规模生态土地，工业用地，人才住宅和金融资产，使富裕和社会精英享有房价升值，财富膨胀和工业投资红利，同时还享有森林城市和花园城市的红利。高房价正迫使深圳发展成为一个权力法制社会：阶级巩固，财富分化，中产阶级崩溃，精英财富扩张，低收入基层的大规模发展和晋升渠道逐渐关闭。为什么要强调中产阶级的重要性？中产阶级的崛起是现代世界经济发展和社会进步的成功经验，是一国政治和工业文明的象征。第二次世界大战后，全球中产阶级激增。大规模的工业工人，工程师，职业经理人和知识工人打破了财富阶层的巩固，并晋升为中产阶级。全球中产阶级人口比例从1950年的23。5％增加到2006年的50。2％，占世界人口的一半以上。在美国，日本，欧盟和其他国家，中产阶级占整个社会家庭总数的70％以上，并已发展成为以中产阶级为主体的“活跃社会”。身体。庞大的中产阶级是社会稳定的支撑，是经济发展和技术创新的支柱，也是市场消费和内需的主要力量。他们具有一定的文化知识和财富实力，可以平衡社会力量，促进社会经济良性循环。泡沫危机，特别是房地产和债务危机，容易破坏中产阶级。
根据斯坦福大学调查的数据，2008年金融危机期间，美国中产阶级遭受了严重损失，约占财产总数的四分之一。房地产泡沫，债务危机和金融危机已导致中产阶级的崩溃和“集体倒台”。富人的财富没有增加，但是贫富之间的鸿沟已经被拉开了。有人说中产阶级买房，财富不大量增加吗？我在文章“全球中产阶级|”中说“纸牌屋”和“席卷而来的”：“屋子是富人的财富，但它是中产阶级的债务。中产阶级房地产的背后是债务，债务是真实的，而财富只是纸上账。根据中国人民银行调查统计局对城镇居民家庭资产负债的调查，住房贷款是家庭负债的基本组成部分。在有负债家庭中，有住房贷款的占76。8％，平均住房贷款余额为38。9万元，占家庭总债务的75。9％。 【4】图：2019年城市二手房贷款交易比例，联嘉，壳牌研究院深圳的购房杠杆率均高于北上光。根据联家交易的数据，2018年深圳二手房交易中贷款交易占比达到92。4％，高于北京的77。6％和上海的76。3％。深圳的月收入率为90％，居民的杠杆率为82。3％，高于北上光。中产阶级几乎将所有生活的财富集中在房地产上。一旦房价暴跌，中产阶级的财富就可能成为负资产。如果在流行时期或房地产泡沫危机期间中产阶级失业，家庭债务的风险将大大增加。深圳的高房价使大多数人脱离了中产阶级的大门，使一些中产阶级陷入了“高负债，低消费，低幸福指数”的生活环境，并促进了这座城市向法治城市的演进。 03深圳转型的根本问题以人为本的橄榄社会法治社会的最大危害是阶级巩固，晋升渠道狭窄，大量人处于中低收入阶层，甚至陷入贫困陷阱。 （有关详细信息，请参阅“贫困陷阱|穷人有多难过？”）深圳有两种类型的人：第一种是龙华区的“三位大神”（无贬义）。在深圳龙华，三河人才市场赖以生存的一群临时工。这些90后的年轻人通常工作一天或两天，每天支付两三百美元的工资，
吃方便面，玩游戏和在网吧睡觉。工资用完后，他们又“走出山路”，做一两天的工作。收到工资后，他们将去网吧。他们的生活被困在“贫困陷阱”的恶性循环中，高房价是沉重的铁锁。房子是根植于城市中心的不安建筑，是改变命运的冲动。但是，一旦房价上涨到难以企及的水平，他们就会失去战斗精神，甚至失去了过上正常生活的勇气。其次是南山区的数字货币投机者（不克减）。在深圳南山区，您可能遇到了另一批90后的青年。与“三大神”不同的是，他们充满激情和斗志，雄辩而偶尔地变化。他们是一群数字货币投机者。深圳的高房价已将改变命运的标准提高到了很高的水平。这群年轻人不想当工业工人，而是选择冒险，想像孙玉晨一样在一夜之间致富。值得注意的是，许多人将中产阶级定义为白领，技术工程师和职业经理人。实际上，上世纪许多中产阶级是由工业工人诞生的，例如1950年代和1960年代美国大湖区的汽车工人以及香港黄大仙工业区的工业工人。在1970年代和1980年代。香港的中产阶级始于狮子山下的黄大仙工业园。 1970年代，有90，000名低收入人口居住在屋地区，其中大多数是移民和非原住民。香港政府实施了一项“抵抗政策”，以吸引移民在黄大仙工业区工作。到1980年第三季度，黄大仙工业区的工人开设了3，634家工厂，并雇用了大量员工。大多数工人来自棚户区。 1972年，香港政​​府发布的1971年香港年报显示：“香港的社会似乎越来越富裕，中产阶级也越来越大。它的状况与其他发达国家一样。” 【5】在工业化浪潮中，他们坚信：“三天定局，七分要靠艰苦奋斗”，艰苦奋斗，改善家庭，升为中产阶级，真正做到了不屈不挠精神与“东方明珠”的荣耀。这群工业工人的中产阶级梦想已成为狮子岩精神的最佳脚注。 （有关详细信息，请参阅“香港的过去|一个人，一个城市”）当时，位于香港九龙荔枝角的美孚新成为第一代中产阶级香港的故乡。有了房子，中产阶级才是城市的真正主人。然而，
许多中产阶级财产已成为负资产。今天，香港的高房价阻碍了香港社会阶层的进步。每个城市似乎都有代表中产阶级的“新美孚”。但是，深圳没有。深圳的中产阶级还没有长大，大量的工业工人还没有真正认识这座城市。这个城市的房价已经涨到了他们难以企及的水平。这两类青年可能行为举止极端，但很有代表性。由于城市的房价，更多人可能选择离开。我担心这种流行病将成为深圳人口流入的拐点，也可能成为深圳城市竞争力的拐点。尽管深圳在过去几年中一直是全国最有吸引力的城市，但有迹象表明越来越多的人正在逃离深圳：2019年，深圳的新增人口仅为41万人，比上年同期减少了41万。 150，000，少于广州的437，000。 2019年，深圳移动网络用户数量从2018年的2904万下降到2518万，每年消失424万。从2008年到2018年，深圳小学生人数的增长率达到75。5％，远高于北上光。然而，在2019年，深圳的小学生入学率实际上呈现负增长（-1。1％），幼儿园的入学率下降了7。1％。在今年的流行病流行期间，在微信指数上，“逃离深圳”出现了三个小高峰，最显着的是在4月，一群深drift的漂流者正在转租并离开出租房离开深圳。图片：“逃离深圳”微信指数，微信指数，知本社根据人力资源和社会保障部的数据，截至3月19日，约有25-30百万农民工尚未返回城市。一些研究认为，有5000万农民工尚未返回城市。其中，深圳有几个？ 5月1日之后，您可以回来一部分吗？这种流行病对深圳的影响可能大于上海，广州和其他一线城市（北京受到隔离政策的特殊性影响）。在这种流行病的笼罩下，对外贸易受阻，深圳的支柱产业对外贸易，出口制造和国际物流也遭受了损失。深圳经济的对外依存度达到110。6％，远高于上海的89。2％，北京的81％和广州的42。3％。外贸受阻，投资效率低下，内需似乎是唯一的增长动力。但是，深圳的中产阶级薄弱，房价抑制了中产阶级的消费，抑制了该市的内需。
远低于北京的41％，上海的39％和广州的44％。庞大的中产阶级可以提供强劲的内需动力，美国消费者对经济增长的贡献平均超过70％。中国，特别是深圳，中产阶级消费不足，经济体系无法产生内部循环和内生动力的可持续增长。如何打破比赛？只有提出正确的问题，我们才能以正确的方向找到答案。我们回到原来的观点，从深圳的土地供应开始，提出好问题，然后解决问题。 4月28日，深圳市住房和建筑局领导表示，深圳有很多解决住房价格问题的症状和对策，例如在交易环节对高房价征收高额税收，征收房地产税，“五个限制”。 （（限制购买，价格，限制）贷款，限制销售，限制住户）的控制措施和增加供应。这些都是好的答案，但是我们的问题是错误的。正确回答错误的问题会使情况更糟。例如，关于新房的价格限制，深圳的新房比二手房低了几万，这反而吸引了资金毫不犹豫地涌入购买。这样，调节越多，失真就越大。深圳的根本问题不是高房价，而是土地供应的结构性失衡。从这个正确的问题开始，答案无非是能力问题，而不是方向问题。本文与“深圳，我该怎么办？”有关“，内容的主体并没有太大的变化，但是为什么要写？今年是“十三五”规划的最后一年，即实施“十三五”的最后一年。面对改革开放40年来最严峻的形势，深圳正在制定“十三五”规划（2016-2020年），强烈建议“十三五”。政府部门可以扭转“十三五”规划中的土地规划问题：1。重新科学评估和确定基本生态控制线（不少于974平方公里）香港拥有23个郊野公园，15个特殊地区，4个海岸公园和1个海洋保护区，以环境保护为名，明确禁止发展占香港总面积38％以上的香港总面积。政府试图发展大屿山岛上为公众提供公共住房，但是大型房地产开发商已经采用极端环保主义来阻碍土地供应。因此，香港的土地开发率仅为3。7％，住宅用地仅占6。8％。深圳政府需要为生态控制线提出科学的评估依据，以便更合理地控制土地资源，
其次，重新科学评估并确定工业用地的红线（工业用地不应少于建筑用地的30％，即270平方公里），是否有30％的工业用地具有科学依据？工业红线的30％可能是根据工业产值的比例计算的。根据深圳市统计局的数据，2019年第二产业产值占全市GDP的38。9％，与工业用地30％的比例相当。问题在于，如今工业用地已经严重过剩，办公楼的空置率持续上升，更不用说第二产业产值的比重在下降。在下一个五年计划中，我们可以考虑减少工业用地的比例。 3。试点土地改革以增加城市村庄的土地供应。除了从生态控制线和工业用地红线中征用土地之外，还需要从城市中的村庄获得土地。 4月9日，国务院发布《中共中央关于建立更加完善市场导向的要素分配制度的意见》。声明说：“发展农村集体管理建设用地纳入市场引导。”深圳作为改革的先锋城市，应率先推动农村集体土地改革进入市场，激活庞大的城市集体土地，为商品住房供应提供大量土地。农村集体土地供应的方向应该是普通商品住房用地和经济适用住房用地，而不是豪华住房和高端商品住房，这反过来加剧了结构性矛盾。 2018年，深圳计划到2035年增加不少于700，000套新商品住房，占新住房供应总量的40％。但是，有700，000套设备覆盖了超过200万人，这远远超出了市场需求。下一步，深圳必须增加普通商品住房的土地供应。农村集体土地进入市场，打破了供给主体过于单一的问题，促进了土地供应的多元化和市场化，并为更多的中产阶级提供了选择购房的机会。第四，大规模建设经济适用房，特别是居民住房和廉租住房。深圳还计划到2035年在深圳提供不少于100万套经济适用房，但将覆盖300万人。到2035年，深圳经济适用房的覆盖率可能仅为15％，远低于新加坡的85％，甚至低于香港的50％。土地供应市场化，增加土地供应，土地交易的自由竞争，让土地价格和房地产价格由市场决定，逐步打破过度监管，辅之以豪宅税，
这是从正确的问题开始，以找到正确的答案。 （有关详细信息，请参见“为什么房价会保持高位？”。）尽管深圳对土地的依赖程度较低，但作为金融城市，它倾向于支持高房价来增加金融资产。当前的高房价加剧了该行业的空洞化和经济泡沫，推高了债务比率，不利于经济转型和升级。图片：橄榄形的社会，直本沙深圳的工业用地，人才住宅和城市乡村无法支撑“总部经济”和新兴产业。工业工人，技术工人，知识白领，工程师，管理人员和庞大的中产阶级是深圳经济转型和升级的核心动力。不仅是工业用地，豪宅和人才之家，而且还有大型普通商业用房，廉租房，住宅和医疗，教育等公共物品。深圳，这个城市的转型，需要使用“土地决定论”来寻找问题，并需要“人才决定论”来寻找答案：从过去的“输血”逐渐转变为“造血”，从“人口跟随产业”对于“行业“人口在行走”，其核心是吸引人才，保留人才，培养人才，建设以人为本的橄榄社会。有人说，深圳承担着示范区和大湾区的政治责任，立足制高点，立足全局，小平同志倡导的改革开放经验告诉我们，太多的帽子动不了，“发展才是硬道理。”现代社会中开放的社会制度和环境的象征，允许个人身份改变身份；是一个不依赖背景和自力更生的成功人士。他是开放，进取和自由的。思想的代表；思想的代表是用柔和，和平，渐进和改良主义的手段争取社会改革的力量；是社会中一种社会的，客观的，理性的声音等。 “【6】参考文献：【1】中国城市住房自住率达到96％。平均家庭资产超过300万，陈建南，《证券时报》； 【2】粤港澳大湾区房地产壳牌研究所房地产市场白皮书；戴德良研究所商业市场回顾与展望； 【4】中国城市居民家庭资产负债状况调查，中国人民银行统计局，中国财务； 【5】 1971年香港年报，香港政府，
陆大乐，王志正，三联书店（香港）有限公司（感谢壳牌研究院，大德良行研究院，证券时报，Databao等为本文提供研究和数据支持；此外，本文中的观点不用作任何投资建议。）