物业主管岗位职责(物业客服主管主要岗位职责)

物业主管工作内容

1。投标人文件1。1投标人致：XXXXXXXXX业主委员会我们确认我们已收到您提供的XXXXXXXXX项目物业服务的全部投标文件内容。经理代表我们处理有关此投标的所有事宜。此处提交的投标文件是一份正本和一份副本。该文件包括以下内容：物业服务项目招标书；项目概况和物业服务招标估算；全套资格证明文件；服务项目管理响应文件（计划）；招标文件要求的其他文件。我们已完全了解招标文件的所有条款和条件，并承诺：■我们决定参加：XXXXXXXXX物业服务项目招标； ■我们已经详细研究了招标文件的所有内容，包括修正案（如有）和所有提供的参考资料和相关附件，我们保证招标文件中的所有信息和数据都是真实的并承担所有责任。由此产生。 ■我们同意根据您的要求提供与投标有关的任何其他数据或信息。 ■如果我们中标，我们将保证履行招标文件和招标文件修正案（如果有）中的所有责任和义务，并根据质量完成“委托合同”中的所有任务，数量和时间表。 ■与本次招标有关的所有信件，请发送至以下地址：地址：【电子邮件】：邮政编码：电话：投标人（法律代表）：授权代表（签字或盖章）：日期：年月日日本1。2法定代表人证明书法人代表兹证明同志是我们公司的法人代表。现任职务：公司总经理。 （此证书的生效日期：年月日至年月日）。特此证明。 XXXX物业服务有限公司的法定代表人（盖章）：（签名），年，月，日
年龄：营业执照（注册号）：经济性质：有限责任公司的主营业务（财产）：物业服务管理。法定代表人身份证复印件：1。3公司简介（略）1。4公司营业执照（附）1。5公司资质证书（附）1。6公司组织机构代码（附）二。项目概述2。1。项目概述（根据招标）项目简介）XXXXXXXXXX项目位于高层建筑城市路No。，这是一种高层建筑风格的物业服务，集购物中心，住宅和停车场于一体。总建筑面积为㎡，包括：三层商店和购物中心区；地下停车场面积㎡；娱乐俱乐部㎡；提供物业服务室㎡。 2。2招标人委托的物业服务的总面积■建筑物所有者的住宅㎡■停车场㎡■购物中心㎡■商店㎡2。3招标人的委托物业服务项目【文件，《物业收费标准》附件II第2级标准内容市政普通住宅区”■社区基本管理■房屋管理■公共设施和设备的维护■公共秩序的辅助维护和管理■建筑物清洁服务■建筑物的绿化和维护3。物业管理服务费用的估算3。1收款依据物业委员会的标准，批准和计划1建设部《物业管理收费管理办法》的通知； 2附件2：“普通住宅区物业服务标准标准”； 3附件1：住宅社区普通住宅物业服务费的基准价格和浮动范围；服务等级基准价格（元/ m2·月）（根据建筑面积计算）高层住宅上下浮式高层住宅电梯的上下限​​范围一级住宅0。701。4020％二级住宅0。501。 0020％第三级0。350。7520％/双方协商同意； 3。2项目计划同意按每户每月1。05元/㎡的价格收取一台电梯住宅； 2大型购物中心和商铺：每月1。80元/ m2； 3地下停车场的车位所​​有者或用户。车辆管理服务费：每辆车每月人民币30元，每辆车每月人民币，电动摩托车/车辆（包括收费），自行车每月人民币25元；道路停车（长期）有4辆车：每辆车每月停车； 5其他服务费根据具体管理制度或协议确定。
3。3。1住房：所有者（用户）向物业公司支付佣金（物业费）（平方米×RMB ﹦ RMB； 3。3。2）大型购物中心：用户向房地产公司支付佣金（物业费）（平方米×人民币﹦人民币）； 3。3 。3商店：用户向物业公司支付佣金（物业费）（平方米×人民币﹦元）； 3。3。4停车场：业主（用户）向以下公司支付佣金（物业费）：物业公司和停车场费用：人民币；摩托车停车场费用：（预计）；自行车停车场费用：人民币； 3。3。5以上项目1-4的月收入小计（估计10％的风险收取95 3。4物业项目服务运营费用估算单位：元人民币序号项目计算依据金额（元）备注1职工工资（管理人员和职工）2社会医疗保险3日常维护电梯年度检查/维护，化粪池，二次供水维护，消防等。4不可预测的费用2％5税金应付款项6投资前支出1至6支出小计3。5经营利润的总额和税额估计：（元）所得税支付：（元）税后公司利润：（元）物业服务物业服务的成本或构成支出一般包括以下几部分：管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费； 2，物业公用部分，公用设施设备的日常运行维护费用； 3。财产服务区域清洁和卫生费用； 4。物业服务区的绿化和维护费用； 5，物业服务区内的订购和维修费用； 6，办公费用； 7，固定资产在物业服务中心折旧； 8，财产共同部分，共用设施设备公用责任保险费； 9，其他费用经业主同意。财产，共用设施和设备的公共部分的重大修理，中间修理，更新和重建的费用应通过专门的维修基金支付（或由所有者共享），并且不计入物业服务支出或物业服务费用。 3。6企业经营成本分析职工工资构成分析单位：项目单位：项目人数（标准/人）月薪（小计）备注1物业中心经理2管理收费员3水电4
5订单维护主管6清洁工人社会劳动保险构成总分析根据有关法律法规，公司为员工办理社会劳动保险。本管理项目按月支付给职工：（元），公司实际按月支付给职工（元）。日常管理支出分析编号项目名称发生的支出金额金额/月备注1办公费用2网络办公费用3电话费用4材料/低耗用品5清洁工具/材料6环境绿化和班台清洁7设备维护（ （备用发电机）8二次水消毒，每年两次清洁和消毒9水和电支出10电梯年度审查/维护1 11员工服装成本（冬季/夏季）12消防管理成本每月总支出4。项目管理目标4。1内两年实现了标准化管理，并进入了城市优秀物业服务社区/建筑物的行列4。2业主和居民没有向政府有关部门投诉社区管理4。3至少每年一次，请咨询业主关于物业服务并根据业主的建议；在业主意见调查中，社区管理的业主（综合评价）满意度（包括基本满意度）在75℅以上。 4。4业主来访/投诉的受理率为100％。 4。5委托项目各项物业服务指标的行业年度检查（评估）为96％，符合《市政普通住宅小区物业服务水平服务标准》（2级）的要求。 ※注A：“业主的有效投诉”是指：–业主因公司在社区管理方面的失误向相关政府部门投诉，对公司的声誉或损失造成不利影响。 ※注B：“每年至少一次，向业主咨询物业服务的意见，并根据业主提出的意见加以完善”； “《城市普通住宅小区物业服务水平规定（二级）》，业主满意率在75 above以上。”五，项目服务实施方案根据“社区住宅社区”二级服务内容物业服务评级标准”（1）项目基本管理项目组织管理与运作1。组织形式：项目物业服务代理机构隶属于绍宣XXXX物业服务有限公司。2。管理部门设置：
3。管理职位设置：根据项目规模和发展要求设置以下基本职位：3。1物业管理中心经理； 3。2物业管理中心副经理（日常事务/拜访投诉接待等）； 3。3费用管理器（1个同时进行信息和文件管理）； 3。4订单维护主管/班长（以及消防管理）1； 3。5秩序维护人员15名（包括：6个警卫哨所，6个社区巡逻哨所，3个中央控制室）； 3。6 5名清洁（绿化）成员（包括：1名主管/小队长）； 3。7水电维修人员。物业服务中心管理结构图（可根据实际情况调整职位）保洁员（B员）保洁员（A员）保洁员（大堂）保洁主管服务中心副经理收费员订单维护主管巡逻员门卫岗环保温室设施维护，中央控制室，停车场位置，服务中心经理，公司管理层，社区财产服务中心经理/副经理直接负责社区的订单维护，清洁，房屋维护和其他财产服务；社区秩序除接受主管（本班级）的直接领导外，维护人员，清洁和维护人员还必须服从其他项目主管的工作协调和突然的指导工作合作；社区项目主管，订单维护团队主管和清洁（绿化）主管（Monitor）是社区管理的一线指挥官，在管理中必须经常沟通，并且在工作中必须相互配合；项目每个岗位的职责1。服务中心经理的职责1。1熟悉物业服务的有关政策法规，自觉遵守公司制度制定的各项规定； 1。2全面负责社区的工作，熟悉建筑结构，机电设备，公共设施和业主（居民）的基本条件，以确保为用户提供良好的管理和服务； 1。3负责检查每个岗位的工作完成情况和下属的工作;做好员工培训和管理，提高员工素质，工作能力和业务技能； 1。4负责制定每个岗位的工作计划和项目需求计划，并确保计划的执行；确保每个岗位的工作记录完整，准确，有效，并做好档案工作； 1。5负责受理顾客投诉，组织顾客意见咨询活动，定期了解顾客对社区各项服务的意见和建议； 1。6负责员工出勤；负责员工在服务过程中的表现，每季度（每月）对员工负责一次，并做好记录；
1。8负责与公司其他部门的沟通与协调； 2。物业服务中心副经理的职责1。1服务中心副经理在服务中心经理的领导下，认真执行公司制定的有关规章制度，组织推动服务工作。中心的工作人员完成他们已经完成的所有任务； 2。2协助服务中心经理负责住房，维护，公共秩序，清洁，绿化，防火等工作。服务中心经理在不在岗位上时应履行其职责；监督各种系统的执行情况； 2。4协助经理检查，评估和评估员工的工作绩效，并及时纠正工作中的问题； 2。5熟悉社区内相关设施，房屋和业主的基本情况，并能够了解每种应急计划的各种处理方法； 2。6协助经理定期与业主，员工及有关部门沟通，建立良好的工作关系； 2。7做好处理客户投诉的工作，并做好相关工作记录； 2。8加强员工的思考工作，做到公平，公正，有原则。 3。职位维持主管的职责3。1主持召开班级会议，准确传达公司的工作安排和决策指示，并带领班级人员做好安全工作。 3。2处理日常工作情况，检查并纠正值班人员的违规行为。 3。3检查班级每个班次的注册状态，填写班级工作人员的报告表，并将其提交给社区财产服务中心（管理处）的统计人员进行记录。 3。4熟悉每个岗位的职责和任务，掌握其管辖范围内的公安工作的特点和法律。3。5接到岗位应急报告后，应赶赴事发现场，并向上级主管报告。及时。 3。6做好与其他班子和岗位的团结协作。 3。7负责辖区内的消防工作和管理，组织消防设备的检查，维护和更新，以使其处于良好状态并随时可以使用。 3。8组织管辖范围内的命令和消防安全检查，及时处理问题，并向上级主管报告。订单维护者的命令职责1。执行命令，服从命令，统一行动，停止命令，统一命令，认真工作，并乐于处理问题。2。严格纪律，衣着整齐，位置良好，具有管理作风，熟悉地形，建筑条件和管辖范围内的主要所有者。 3。坚守岗位，当客人和上司到达岗位时向他们致敬。
密切注意责任范围内的所有情况，应按要求及时检查巡逻位置。 4。工作中不得有五人：①不得下班； ②没有访客； ③禁止与游客聊天，取笑； ④没有食物； ⑤没有用户的礼物。 5。积极配合其他服务，例如订单维护，卫生，绿化维护，设施设备维护和修理。 6。熟悉社区内的设施设备，了解消防器材的性能和使用方法，掌握操作规程，正确使用各种消防器材。 7。停止非法活动。处理值勤事件时，如果无法分别处理重大问题，则应寻求同伴的帮助，并向负责人报告并向有关部门报告。 8。严格交接班次制度。轮班人员应向轮班人员介绍轮班情况。特殊情况应记录在班次上并在班次上签名。社区清洁与环境绿化负责人的职责1。在监督者的领导下，组织社区清洁，卫生与环境绿化的管理与发展。 2。公司要求制定清洁，清洁和环境绿化管理的实施计划。 3。指导专有清洁设备的使用，并定期检查和维护清洁设备。 4。监督检查负责清洁区的项目。 5。检查社区的种植，浇水，修剪，施肥和其他绿化工作。6。完成社区财产服务中心（管理处）分配的其他任务。保洁员的工作职责1。遵守管理规定，服从班组长的指示，严格要求自己，并坚持工作。 2。根据管理员或班长的清理计划，及时到达每个社区的垃圾存储点并及时清理。 3。使用人力三轮车转移时，切勿将散落的垃圾（例如木棍等）从车厢内突出或过宽。注意转移的安全性。 4。与全班同学一起做整体工作。 5。完成社区财产服务中心（管理办公室）的强制性任务。物业收费员的职责1。熟悉与物业收费有关的政策法规，并遵守公司的规章制度。 2。在社区财产服务中心（管理办公室）和财务部门的双重领导下，进行收费工作。 3。严格执行财务制度，使资金每天结清并及时结清。 4。熟悉社区内物业的基本情况，了解并检查各种收费的构成，收费标准和分配计算方法，及时对业主的问题做出合理的解释，而不必互相反驳或相知其他。 5，每月2号前，负责物业收费报告，及时与有关人员汇报收费情况，
定期宣传有关费用分配。 6。按时工作，并将费用支付给所有者，以便他们可以随时随地收款，并且不允许他们退货。 7。积极参与收费工作，与社区有关职位交流信息，并及时反馈业主提出的问题。水电维修人员的工作职责1。主要负责社区水电设备的运行管理和项目维修。 2。完成其辖区内水电抄表，并立即将抄表账户发送给物业服务中心的统计人员进行计算。 3。记录或填写维修项目的工作，公共设施应由业主代表签字。 4。抹灰工参加维修和渗漏维修。 5。（维修）工作职责。 6。负责公司管辖范围内社区的财产，房屋维修，泄漏维修，管道疏ed等。 7。掌握维护项目的专业知识，评估维护水平，材料计划，颜色样本和维护计划。 8。记录或填写维护项目，公共设施应由业主代表签字。 9。水电维修等工作。监督人员的职责：1。中央监控人员的职责是监控屏幕，并随时向相关人员报告可疑情况； 2。掌握监控设备系统的操作规则，严格按照规定操作，发现监控设备异常1。故障，应立即向相关人员报告，未经允许不得操作。授权； 3。密切注意屏幕上的情况，可疑报告和定制视频，进行记录，并及时向上级报告； 4。紧急情况下，应按操作相关计划，保持冷静，做好相关记录并向上报告； 5。做好移交工作，并应将移交过程中应注意的记录或屏幕状况告知后继者。后继者应检查设备的工作情况并清理情况，以确保设备处于良好的工作状态； 6。严禁无关人员进入监控室，严禁将监控设备的操作泄漏到外面，严禁使用监控设备玩游戏或其他不在室内的东西。工作范围。监控室的相关设施和设备； 7。接听电话时要礼貌热情，向店主投诉并寻求帮助。咨询电话要专心倾听，耐心回答，做好记录，及时处理严重情况，并及时向有关领导报告。物业服务中心，并在活动结束后回访； 8。使用内部通信呼叫每个帖子，以维护顺序并在探查之前进行报告。随时保持维护职责的正常联系，不要使用对讲机谈论与工作无关的事情，
检查对讲机是否完好有效； 9。监视室是整个项目的指挥和调度中心，有权按照规定指挥和调度，通知相关的维护，管理，定购维护和清洁人员并等待定单。它起着上传和发布的作用，直接对服务中心负责。停车责任1。熟悉物业管理相关政策法规，遵守公司规章制度； 2。熟悉停车位使用协议的内容，严格按照协议规定管理停车场； 3。负责停车场停车协议的签订，停车位的安排以及停车证的签发和更换； 4。定期或不定期检查停车场内的车辆，掌握停车场内有关人员，设施，设备和收费的情况，并及时提出发现问题的整改意见； 5。严格执行停车证和汽车凭单制度，规范订单协调员的交接工作：6。增强防火意识和车辆防盗意识，这一工作必须贯彻执行； 7。定期进行消防设备，车辆使用情况的进出训练，设施和设备性能研讨会，定期组织有关人员对停车场进行全面检查和评估。社区控制命令的基本要求要控制程序的基本要求。 1。方案的基本要求物业服务监督检查，公司管理层确保服务质量满足业主的需求，对每个业主进行的满意度调查对业主的满意率超过75％，业主来访/投诉接受治疗率为100％。 2。适用范围适用于公司所有社区物业服务基本需求管理的工作监督。 3。职责：3。1。社区财产服务中心负责组织和监督社区的日常管理服务和运作，并组织每月检查。 3。2。每个主管（团队负责人）负责岗位职责内的管理服务，并每月进行不定期检查。 4。社区财产服务的基本要求4。1社区接管时，财产服务中心必须根据“财产服务条例”为公司和所有者签署“财产服务协议”（与所有者委员会合作）。 4。2项目验收时，居住社区对公用部分，公用设施设备进行认真检查，并完成验收程序； 4。3管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动性和热情； 4。4向社区所有者宣传8小时服务电话，
4。5根据项目维护需要，立即申报维护资金并组织维护。没有维修资金的项目需要公共维修时，应当组织有关单位和业主分担费用，进行维修； 4。6。每年一次询问业主关于社区财产服务的意见。并进行改进。基本管理设备管理社区秩序住房管理社区保洁社区绿化5。社区财产服务流程（二）社区住房管理社区住房维护/管理程序1。目的确保公司工程技术人员及时解决住房管理制度，快速，保质保量的方式存在问题。 2。适用范围：适用于公司住宅物业的房屋维修和物业维修（应急维修）的规划作业。 3。职责3。1公司的工程部门负责批准，定义维护职责，即：开发人员维护/所有者维护/公司内部维护等，并安排负责人相互联系。 3。2社区财产服务中心（管理办公室）的经理应与公司的工程部门（维护团队）合作，负责实施大型维护项目并按计划解决问题。 4。操作程序4。1社区财产服务中心在接受维修后，应首先礼貌地接待宣布维修的访客。 4。2详细记录申请人反映的情况，或到现场检查，及时向领导汇报，经批准后组织维修； 4。3需要确定职责的人员应及时向公司报告。如果业主负责，则应亲自解释并澄清维护费用。业主将负责。 4。4维护完成后，维护人员应要求所有者接受现场。 5。实施房屋管理的内容和标准5。1进行房屋公共部分的日常管理，完整的检查和维护记录要求； 5。2组织公共部分的维护（按照《韶关市普通住宅小区收费标准》第二级的“房屋管理”（执行第3款）； 5。3巡视门窗，楼梯及窗户的其他公共部分以及社区住房单元的门每周一次； 5。4根据“业主条例”管理住宅的翻新，在翻新期间至少对建筑工地进行两次检查，并立即纠正或发现任何问题报告相关部门； 5。5劝阻私人建筑和施工，并向业主委员会或有关部门报告； 5。6实施集团，建筑物，单位（门）的家庭标志；（3）维修和保养设施和设备社区共享设施和设备的保养程序社区区域设备和设施的社区管理程序目的是确保财产和财产公司管理的设备保持良好的运行状况，按照程序和标准进行操作，并改善所有者的生活质量。
适用于公司管理的物业社区（物业服务中心）的设备管理和维修（保养）的标准操作。设施设备维护的内容和标准1。社区财产服务中心负责每个社区（专业设备除外）公共设施设备的日常管理和维护； 2建立设备档案，设备维护和运行记录，严格的操作程序和维护规范； 3定期检查。需要大中型维修资金，或者应将所有者的份额金额及时报告给所有者委员会或相关部门，以决定实施维修； 4台社区电梯将在早上6点至12点正常运行； 5社区财产服务中心必须组织和管理社区消防设备，可以随时启动该设备以保持消防通道畅通； 6，及时巡查路灯，走廊灯，完好率不低于80％；对于容易危及生命的设施和设备，必须实施7条警告标志和注意事项。 。设备管理系统1设备管理系统由公司工程部门制定，并报告给公司首席执行官以供审批。 2设备管理系统必须在主管部门中以适当的规格挂在墙上。 3。设备操作3。1根据设备随机文件的“操作规则”，必须以适当的规格将各种设备悬挂在机房（现场）的墙上。 3。2操作（维护）工人严格按照“操作规程”进行操作。需要两个（或更多）人员操作的设备，不得由一个人操作。 4。操作记录4。1设备操作记录由工程部门根据设备的性能准备。原则上应随机存放（机房）； 4。2专业操作人员（或分工）应按规定做好操作记录。 4。3专业操作员（或分工）记录每个设备后，应分析记录的数据。如果数据或操作异常，则必须立即向值班监视器或主管报告。 5。设备维护（保养）和维护5。1年度设备年度维护（保养）通常在每年的9月至12月进行（也称为冬季设备维护）。年度设备维护（维护）计划由工程部门制定。 5。2在制定计划之前，相关人员应根据设备的使用状况和使用年限，到现场进行设备检查，记录并制定维护（保养）计划。 5。3设备维护（保养）由工程部门和动员各社区的维护人员进行。 5。4设备维修由社区（书面或口头/电话等），工程部门的技术人员和社区维护人员进行。设施管理系统
为了加紧物业管理工作，使设备管理朝着标准化，标准化，深入和高标准的方向发展，特制定了公司的设备管理体系。 1。设备技术数据的接受和接管。在进行项目物业管理时，应要求开发建设单位转让各种有关技术资料。包括房屋的总平面图，电气设备的有关部分的图纸，项目中的供气管道图，水/电安装完工验收图，供水，消防，电气设备资格证书，随机文件和安装完成图。 2。设备运行验收（质量验收），在接管项目物业管理时，开发部门，产权单位，施工单位，质检站应当按照有关标准进行现场验收。 3。每月初（不迟于5天），社区财产服务中心应组织对电梯，供水，消防系统和主要用电用户（例如地下购物中心）的全面检查，以做记录并及时发现问题。处理。 4。为操作项目的各种设施和设备，应在现场或计算机房内悬挂“设备操作规则”，并严格操作。 5。严禁非专业技术人员和非值班人员随意操作所有设备。 6。对于电机（主机）的维护周期要求，例如水泵，消防泵，风扇等：6。1要求在星期二和星期五检查和维护家用供水系统的水泵，并且存在问题。及时处理；大修。 6。2消防泵应每年至少维修，保养和调试两次。 6。3每年对电动机的自动控制系统进行一次全面的检查，调整和测试。保护装置，启动装置和互锁装置应仔细维修和调试。接地保护装置应测量接地电阻是否符合技术规范。 6。4每次大修，小修和大修必须记录并存档。 7。在每年3月下旬和12月中旬达到二次用电高峰之前，应定期检查，维修和维护照明电源线（干线，配电板，仪表箱等）。本项目共用设施设备的维护和保养1。共用设施设备的维护和修理的内容1。1共用设施设备的日常管理和维护； 1。2建立共用的设施设备账簿，记录设施设备的运行，检查，维护和保养记录； ，标准和明确责任； 1。4组织常规设施设备的定期检查和记录； 1。5电梯运行正常，消防设施及设备状况良好，机房整洁； 1。6制定设备故障应急预案A
1。严禁非电梯维修，保养和操作人员进入电梯动力室； 2。电梯的维护：该电梯由韶关永日电梯工程有限公司委托，按年度合同对电梯进行整体维护。维护与保养； 2。1观察主机的运行情况，发现问题，立即处理并填写维修单； 2。2检查配电箱的运行情况； 2。3全面清洁机房，设备，配电箱和其他清洁度（应关闭电源，并由专业人员执行）； 2。4严格检查汽车，电缆，润滑，电气控制等零件。 3。大修（中等）计划于每年11月进行一次； 4。每年根据市有关部门的要求对电梯进行一次年度检查； 5。每月两次小修或全面维护； 6。管理和维修人员每天两次（上午9点：00，下午3:00）检查设备的运行情况； 7。以上大（中）维修应填写表格，进入档案，进行日常维护保养和保养，填写保养维护表格，检查情况，做好操作记录。电梯安全规定1。开启电梯之前的准备工作：1。1机房中的主电源开关，照明开关和电子屏幕控制开关必须处于关闭状态。 1。2打开基站门侧面的电子锁上安装的钥匙开关，电梯门自动打开，然后驾驶员或经理进入轿厢并点亮轿厢。 1。3根据需要将开关置于控制箱中，处于待机，正常和维护状态。 2。电梯的操作：2。1在没有专人操作的情况下，电梯应将控制箱中的驾驶员开关置于“自动”位置，合上维护箱并取下钥匙。 2。2进入轿厢后，乘客应按控制箱上的命令按钮进入地板。几秒钟后，电梯将自动关闭门并按照命令排列的顺序运行。 2。3当没有呼叫操作指令时，电梯自动关门并停在站旁待命。如果乘客要在该站进入轿厢，则一旦呼叫按钮打开或在呼叫框下方，电梯就会自动打开门，并且乘客进入轿厢后将自动关闭门。这时，您也可以提前按下关门按钮；如果某个楼层有呼叫信号，电梯将开始定向运行。电梯运行后，大厅外的呼叫信号只能沿轿厢方向拦截电梯。否则，您必须等待电梯以相反的方向运行才能应答。 3。在维护状态下使用：当电梯需要日常维护，维护或故障排除时，电梯应处于维护状态。在维护状态下，电梯只能以低速运行，驾驶员的操作和正常操作指令均无效，并且门无法自动打开和关闭。
电梯的维护状态是通过控制箱中的维护开关或轿顶维护箱上的维护开关实现的。然而，当操作车顶维修箱时，为了确保车顶操作的安全性，车内的维修操作无效。电梯设备维护管理规定，电梯与其他机电设备一样，应合理合理地使用，及时进行维护，不仅可以弥补制造和安装上的缺陷，可以及时排除故障，而且可以大大提高正常运行时间。并减少维护和停车事件。为了保证电梯的正常运行，电梯设备维修人员必须执行本系统的规定。 1。维修人员必须持有工作证和资格证书，才能对电梯设备进行维护工作。 2。维护人员每天在电梯运行时进行电梯的试运行检查，并对机房内的机电设备进行巡逻检查。 3。维护人员每周检查一次主要的安全装置，油位和润滑区域，以加油，清洁，调整并清除每个机器零件上的油和灰尘堆积。 4。维护人员每周进行一次主要安全设备的检查和调试。 5。每年对电梯进行一次技术检查，以详细检查机器，电力，安全设备和主要部件的磨损水平，并修理和更换损坏或超出允许值的部件。电梯的使用规定1。应对故障状况进行救援的操作规则如果电梯出现故障或停电，有必要救助困在轿厢中的人员。经本机专门培训并获得电梯维护证书的维护人员可以执行以下方法实施救援。 2。拔下电梯的主电源，以防止电梯意外启动，但必须保持轿厢照明。 3。尝试找出电梯轿厢的位置。 4。当电梯停在距水准仪位置±60厘米以内的位置时，维护人员可以使用水准仪门机房门外的专用厅门机械钥匙打开厅门并用手打开轿厢门。然后协助乘客安全疏散汽车。 5。当电梯停在上述位置以外时，必须使用机械方法移动轿厢并救助人员。步骤如下：5。1轿门应保持关闭状态。如果轿厢门已打开，则乘客必须手动将轿厢门关闭。通知被困的乘客，轿厢将移动以营救他们，并要求他们在轿厢中等待并且不要移动（将其用作电梯的对讲机时，可以充分利用此步骤）。 5。2两个人握住圆盘轮以防止电梯在机械释放制动器时意外或过快地移动，然后另一人使用机械方法一次释放制动器，并注意轿厢的运动释放制动器否则，应立即取消释放制动器的动作。
注意：当电梯未超过顶层或底层的水平位置时，可以将电梯移向更省力的方向。当电梯超过顶层（或底层）水平高度时，电梯应朝底层（或顶层）的方向移动。如有必要，请使用轮子转动电梯。 5。4使制动器恢复正常，然后使用机械钥匙在大厅站相应楼层门外打开厅门，将轿厢门拉开，并协助乘客安全撤离轿厢。注意：按照上述方法和步骤操作时，如果发现异常情况，应立即停止救援，并通知电梯公司及时派人处理。二次供水系统操作规程A。开启（系统启动）1。打开主供水阀和用户用水管，使其处于平稳状态； 2。打开恒压罐供水阀和主供水阀，使其处于平稳状态； 3。打开泵的出口阀并保持恒定。压力冲洗处于平稳状态。 4。打开泵入口阀，向泵供水。 5。打开油箱出口阀； 6。打开自来水供应阀向水箱供水； 7。确认供水系统的所有闸阀均处于待机状态，确认供电正常后，按主机（水泵）的启动按钮启动水泵； 8。观察主机应能正常工作，带有恒压装置的设备应注意恒压罐的压力表应处于正确的标准。公司的二次供水系统一般装有自动控制装置，一般压力控制指标为4〜8kg；即：低于4kg的主机自动启动，当主机达到8kg时自动停止主机（特殊设备除外），每次维护后应观察压力，达到自动启动和停止的周期是正常的。 B。关机（系统关机）1。按下主机的停止按钮（关闭主机的电源并停止泵）；悬挂工作标签“管理和维护，严禁启动”。 2。关闭自来水供应阀； 3。关闭水箱进水阀； 4。关闭水泵进水阀； 5。关闭水泵出口阀； 6。关闭恒压罐供水阀； 7。关闭供水主闸门； （本操作规章仅供参考。每个社区的项目财产服务中心必须根据建筑物/项目的设备编号现场的各种阀门，制定操作规章并将其悬挂在机房的墙壁上。 ）消防泵（系统）的操作规定1。消防泵的分组：一般一用一用。 2。消防泵一般分为两种模式：手动和自动：2。1自动运行2。1。1水池入口阀必须打开； 2。1。2进水阀打开时，有水进入供水箱，水位必须高于出水口； 2。1。3分别打开泵入口阀； 2。1。4打开自来水进水阀；
2。1。6检查总电源中是否有三相电源，三相电源是否正常，并确保三相电源正常打开主电源开关。此时，配电柜上的电源指示灯亮。 2。1。7打开配电柜，合上电源开关，确保三相电源正常。 2。1。8关闭配电柜，然后将选择器开关转到自动位置。此时，水泵启动，消防泵压力稳定时间约为1分钟，水泵以4kg启动，水泵以8kg停机。闹钟响了。 2。2手动操作2。2。1项目1至6与自动操作相同。 2。2。2关闭配电柜，然后将选择器开关转到手动位置。此时，开始按钮呈绿色亮起。 2。2。3按下消防泵的启动按钮，此时消防泵正在工作，并且警报声响起，必须观察压力表，当指针达到8kg时按下停止按钮。 （通常仅在设备维护或测试机上才启用手动操作）。3。停止操作的操作步骤（系统关闭）3。1将选择器开关转到停止位置。 （关闭运行单元的电源），悬挂工作卡“管理维护，禁止启动”，然后关闭主电源空气开关。 3。2关闭油箱入口阀。 3。3关闭泵的进水阀。 （操作步骤仅供参考。每个建筑物/项目物业服务中心必须根据建筑物/项目的设备状况对现场的各种阀门进行编号，制定操作步骤并将其挂在机房的墙上。）共用设备室，用于生活用水和消防用水。 1。严禁非服务中心管理员和维护人员进入泵房。 2。每个星期二和星期五为检查和维护日：①观察主机的运行状态，立即处理问题并填写维护单； ②检查配电箱的运行状态；电源已关闭，由专业人员执行。 3。计划每年至少要维修和保养一次泵电机。 4。每年对电动机的自动控制系统进行一次会议检查，调试测试。保护装置，起动装置和其他装置应仔细检查和调试，接地保护装置应仔细测量接地电阻。 5。维护，检查和操作必须记录在文件中或记录操作记录。该项目（建筑物）的消防安全管理规定旨在做好消防安全工作，以尽可能避免所有者（居民）的损失。 1。建立设备维护卡，并由指定人员保管。 2。每月检查一次泵，然后每三个月返回一次油进行维护。
观察喷嘴是否被损坏或被物体或灰尘沉积覆盖。每月检查一次消防栓，消防带，喷嘴和接头。 4。每月检查一次公司现有的消防设备。主要检查是否无效，放置是否安全正确。如果发生故障，应及时收费以满足紧急需求。消防应急支队的工作说明假定在项目中发现了火灾：1。值班协调员使用对讲机向监控中心和班长报告。 2。值班助理使用对讲机向最近的岗位寻求帮助。 3。监控中心和班长：3。1向项目发送警报； 3。2根据情况向119报告； 3。3向主管汇报； 3。4动员其他阵地维持消防员到场； 3。5动员订单协调员到摄像机，随时报告情况并与领导保持联系； 3。6使用对讲机动员命令助理组织疏散人群。 4。当场位置最高的人是第一名指挥官。当现场没有领导者时，年龄较大且经验丰富的员工将是第一个组织者。 5。总司令根据现场分工的临时工作安排：5。1救援队； 5。2消防队； 5。3疏散小组； 5。4消防车的指挥，联络和指导。 6。疏散小组组织并指导人群分别在消防楼梯入口和停车场入口快速通向安全通道。 7。指挥组密切注意事故发生地点建筑物的风向，如果威胁到相邻建筑物的安全，应及时通知疏散小组和灭火小组；尽一切努力确保所有者生命和财产的安全。 （4）协助维护和管理社区公共秩序协助维护公共秩序运行控制程序1。目的规范对公司财产服务的监督检查，并规范公司每个秩序维护站的24小时轮换服务。社区的质量保证社区的订单维护管理服务可以满足业主的需求。 2。适用范围适用于公司所有管理社区物业服务管理人员的订单维护工作的监督。 3。职责：3。1社区财产服务中心（管理处）负责组织和监督社区的日常管理，协助管理服务和运营，组织检查和改进，提高管理质量； 3。2社区财产服务中心（管理办公室）负责所有订单维护团队和小组每月进行一次或两次随机抽查。 4。社区财产服务中心（管理处）日常管理工作要求
△：有效投诉是指：①业主直接向有关政府部门投诉，并确认这是物业公司的责任； ②业主提出合理的要求和建议，社区有能力处理，但处理不善或处理不当，造成情况扩大。 4。2业主和顾客合理拜访（电子邮件，信件，电话）的处理率达到100％，应认真解释超原则的问题。 5。社区维护社区秩序的内容和标准5。1按照二级服务标准为社区实施24小时值班； 5。2社区秩序维护人员每3小时巡视关键区域和关键部分； 5。3维护社区内车辆的秩序前言； 5。4社区财产服务中心（行政办公室）应及时向业主委员会及有关部门报告，处理火灾，公共安全等重大突发事件。 6。每个社区每个月违反纪律的命令维护者（推zing，阅读书籍等）次数不得超过2次。 4。订单维护人员的招募，解雇和退职应按照人员和劳动管理要求上报公司，以供批准和备案，然后才能上岗； （5）社区清洁服务管理清洁服务管理程序1。目的通过清洁社区公共场所和场所的清洁服务，提高社区的物业服务水平，满足物业服务要求。 2。适用范围适用于公司接管的物业社区的物业服务项目。 3。职责3。1社区财产服务中心（管理办公室）负责组织公司管辖范围内的社区清洁服务。 3。2每个社区财产服务中心（管理办公室）的经理负责该程序的实施和控制。 3。3每个社区财产服务中心（管理办公室）的清洁/绿化主管负责该程序的具体操作。 3。4清洁组长的职责3。4。1接受清洁/绿化主管的管理，组织全班负责其管辖区域的清洁和卫生； 3。4。2检查团队人员的工作状况，纠正不合格的工作质量，并采取改善措施； 3。4。3编制清洁用品供应计划，以实现仔细计算，减少支出和控制成本； 3。4。4负责储存已收到的清洁用品，有毒和腐蚀性的用品应统一管理。 3。4。5召开班级会议，分析和安排工作，掌握员工的工作情绪，增强团队凝聚力。 3。4。6与其他团队和小组进行协调。
3。5。1遵守管理规定，遵守监视器的指示，严格要求自己，并坚持工作。 3。5。2根据管理员或班子的清理计划，及时到达各社区的垃圾收集点，并及时清理； 3。5。3在使用人力三轮车进行运输时，散乱的垃圾（例如木棍）不得从车厢中伸出或超宽，注意转运的安全性。 3。5。4与全班同学一起做好整个工作。 3。5。5完成社区财产服务中心（管理办公室）的强制性任务。 4。工作指导4。1社区财产服务中心（管理处）的管理人员（或副主管）应按照《韶关市人民政府办公场所通用标准》第二级标准的内容制定社区清洁工作。住宅社区财产服务服务水平标准”计划。 4。2社区的副经理和各个公园的管理者已经实施了社区的清洁工作计划的实施：4。2。1召开清洁团队负责人或全体员工的会议，安排工作和任务被分配给团队或个人。 4。2。2定期或不定期检查社区的清洁质量。 5，社区清洁服务内容5。1按规定设置垃圾桶，每天清洁生活垃圾或委托街道街道居委会清理一次； 5。2公用部分按规定清洗，公共场所和走廊每天清洗一次。普通玻璃每季度清洗一次，路灯和走廊灯每六个月清洗一次； 5。3社区的公共污水管井和化粪池应保持清洁并每年清洁一次； 5。4二次供水按规定进行消毒清洗； 5。5公用部分要根据实际情况定期清洗，消毒，消灭害虫。 6。相关表格：社区清洁/清洁管理系统：社区清洁/清洁管理系统：社区公共场所管理规定社区的公共场所包括道路，通道，停车场和公共休闲场所。 1。社区的通道，人行道，楼梯，天空表面，正方形和高架地板属于社区的所有者。禁止任何人封闭，占据或放置碎屑。不允许随意堆积碎屑。严禁随意乱停车辆。 2。停车场的产权属于开发商。作为辅助设施，开发商有经营权，是有偿物品。严禁任何故意损坏的人。所有进入停车场的车辆都必须服从停车场命令维护者的命令并遵守停车规定。根据规定，严禁在烟花爆竹中吸烟，并且禁止随意进入停车场。 3。公共休闲设施归所有者所有，应一起维护。严禁任何人故意破坏，堆积碎屑或私下居住或扔掉果皮。 4。儿童娱乐设施，
儿童在玩耍时应由成人陪同，否则后果自负。社区秩序维护者有权阻止没有监护人的儿童在娱乐场所玩耍。 5。禁止在中午12:30至2:30及晚上10点后在公共场所玩耍，以制造噪音。社区居住区清洁卫生的规定，是要将该社区建设成为环境优美，卫生文明的综合社区。根据相关国家法律法规的精神，以下法规是专门制定的：1。社区内的所有所有者，租户和用户每个人都应遵守本法规。 2。做好社区清洁工作，是所有业主和使用者的责任和义务。该行业主要严格遵守城市环境卫生文件的精神，自觉维护社区的环境卫生。垃圾和杂物必须放在袋子中。在指定的位置，社区财产服务中心（管理办公室）的清洁工会将它们运走。 3。严禁从窗户和阳台上扔垃圾袋，禁止乱涂，乱涂和张贴在社区的墙壁上。 4。严禁任何人随意踩踏，毁坏花草树木，乱扔垃圾和挖掘绿色空间。居住区的每个人都有维护和管理鲜花和风景区的义务。主人应教育孩子不要折断，捡拾或损坏。违者将根据具体情况予以赔偿。 5，严禁在绿化区，花池内悬挂广告牌，晾干衣物等，严禁将污水溅到花池的绿区。违者将根据情况受到批评，教育和赔偿。地板公共区域的清洁工作流程社区的日常清洁和清洁要求：1。从7点开始，对社区的外围和广场周围的环境进行充分清洁。 2。每天擦拭居民区的地板一次，然后弄湿后擦干。 3。服务中心办公室和销售中心（大堂）每天擦地板两次，每天擦拭一次服务中心和其他办公桌，并清洁和消毒茶具。 4。清洁马桶：使用稀释的马桶清洁马桶盆，并擦干地面以避免打滑。 5。扫地楼梯间，然后用拖把清洁。 6。擦拭扶手，围栏，火箱，门，裸露的水管。 7。清洁建筑物前花池的花基并拖水。 8。清洁楼梯的玻璃窗台。 9。清洁天空并清除地漏。 10。保持社区，地面和公共区域的清洁。 （六）社区绿化维护管理，绿化服务管理程序社区绿化管理程序1。目的通过公共区域的绿化，花卉和植物的管理，改善社区的生活环境和社区所有者的生活质量。并满足物业服务要求。 2。适应范围
3。职责3。1社区财产服务中心（管理办公室）的副经理负责组织公司管辖范围内的社区绿化服务管理。 3。2社区财产服务中心（管理办公室）的经理（或副经理）负责组织公司社区的绿化管理的具体实施。 3。3每个社区财产服务中心（管理办公室）的经理负责此程序的实施和控制。 3。4绿化团队负责人的工作职责3。4。1接受清洁/绿化主管的领导，组织全班负责其管辖范围内的环境绿化工作； 3。4。2检查团队和员工每个岗位的工作状态，纠正不合格的工作质量，并采取改善措施； 3。4。3编制环境绿化用品的供应计划，进行认真的计算，减少支出，控制成本； 3。4。4负责储存已收到的环境绿化用品，并统一管理有毒和腐蚀性的用品。 3。4。5召开班级会议，分析和安排工作，掌握员工的工作情绪，增强团队凝聚力。 3。4。6与其他团队和小组进行协调。 3。5绿化员工的工作职责3。5。1遵守管理规定，遵守监控人员的指示，严格要求自己，并遵守工作岗位。 3。5。2根据管理员或班长的环境绿化计划； 3。5。3按时进行绿地，花木，植物浇水，采伐技术，施肥，除草等工作； 3。5。4熟悉社区/建筑物和个人合同区域的绿化布局职责范围以及花木的种类和数量。 3。5。5掌握花木的种植季节，生长特性和栽培管理。 3。5。6精心修剪，以保持花草树木的美丽，定期清除杂草，并合理浇水。 3。5。7确保绿化场所没有杂物，不死幼苗，并且没有被盗；如果花木有任何损坏，应立即劝阻，不听劝阻的人应及时向订单维护人员和主管汇报，以协助劝阻和处理。 3。5。8维护并保持您自己的各种工具以及公共设施和设备。 3。5。9收集相关信息并做好工作记录。 4。工作指导4。1社区财产服务中心（管理处）的经理（或副经理）根据社区绿化的总体计划制定年度工作计划，并将其实施到团队或个人。 4。2社区副经理和每个园区的管理者应实施社区绿化计划的实施。 4。2。1召集绿色化工团队负责人或全体员工开会安排工作，任务分配给团队或个人。
5。绿化养护的内容5。1绿化养护管理由专业人员进行； 5。2花卉，植物的布置应合理。 5。3定期修剪和维护草坪，花草树木； 5。4定期清除绿色空间中的杂草和碎片； 5。5在适当的时间安排浇水，施肥和疏松土壤； 6。预防植物病虫害（由社区财产服务中心（管理处）根据具体情况实施）。社区/大型环境绿化管理系统社区/花园环境绿化管理系统为了使社区成为一个整洁，美丽，文明的居住区，制定了特殊的绿化管理规定。在服务中心主管和后期维护人员的监督下。 1。本社区范围内的业主/居民和来访者必须遵守本规定。 2。做好社区绿化工作是所有业主/居民的责任和义务。建立一种新的“爱花，讲文明”的社区作风。小区域的每个人都有维护和管理花卉和风景区的义务。房主应教育儿童不要折叠，捡拾或损坏。违者将根据具体情况予以赔偿。 3，严禁在绿色空间上践踏，破坏花木树木的行为；严禁在绿色空间和花池中堆放杂物，杂物，垃圾，以及玩耍； 。 （四）严禁在花卉，草木，绿地，园林中设置广告，标语；未经同意，不得在绿地上开挖或铺设管道，花卉，树木和草丛不得随意移动或破坏。 5。鼓励居民在自己的院子和阳台上种花，并增加社区景观（安全措施，例如阳台盆景保护架等）。所有者不得种其他花草，并将花盆放置在公共绿地和池塘中。 6。严禁采花和盆景。 7。该行业主要严格遵守城市在环境，健康等方面的记录精神，强调文明，礼貌，道德和卫生，自觉维护社区的环境卫生。垃圾和杂物必须放在袋子中的指定位置并统一存放。社区财产服务中心（管理办公室）的清洁工将被运走。 8。对花卉，树木和绿地的损坏将受到严厉的惩罚，并根据其价格加倍赔偿。九，禁止业主在花草上悬挂衣服，拉绳，绑线等有害花草；禁止将垃圾或污水排放到花坛的绿地中。违者将根据情况受到批评，教育和赔偿。 6。项目管理的公开清单系统1。社区财产管理规定（略）2。业主管理规定（略）
作者2011-07-19