房地产企业会计核算(营改增后房地产企业账务处理)

房地产开发公司会计核算

拆迁安置用增值税《关于土地增值税清算管理问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的处理方法明确：根据《国家税务总局房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将房地产企业建设项目的拆迁户搬迁，安置房视为销售处理。国税发〔2006〕187号，第3条第1款，确认收入，并确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业向被拆迁家庭支付的补偿，计入拆迁补偿费；拆迁户支付给房地产开发企业的补偿应从本项目的拆迁补偿费中扣除。开发企业采用异地安置。房屋安置由自己开发建设。房屋价值按照国税发【2006】 187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；如果购买房屋，则实际房屋购买支出将包括在拆迁补偿费中。货币安置和拆迁，应当根据合法有效证件，将房地产开发企业计入拆迁补偿费。那么如何正确理解上述规定呢？ 01正确理解“按规定确认收入，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费”。如果被拆迁户选择了安置房的补偿方式，则需要从两个方面考虑：1。确认土地成本中的“拆迁补偿费”。因为房屋补偿法等同于房地产企业向被拆迁家庭支付货币补偿资金，然后被拆迁家庭使用货币补偿资金向房地产企业购买房屋，因此在房地产销售中，类似房地产的平均价格为应当使用同一地区，同一年的土地，或者参照当年当地市场价格或同类房地产的评估价值，确定“拆迁补偿费支出”纳入土地成本开发成本；第三条第一款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工利益，激励，外商投资，分配给股东或投资者，债务补偿，其他单位和个人的非货币性资产交换等；发生所有权转让应被视为出售房地产，
同时，拆迁安置房的销售成本按照税法规定计算确定。案例：甲公司是一家房地产开发企业。 2009年，由于当地政府的吸引，A公司与当地一家水泥厂签订了合同。合同规定，应拆除水泥厂以建造商业和住宅建筑。完成后，商业面积将返回到30，000平方米，并且将不支付其他土地付款。公司的开发产品核算费用包括①征地费和拆迁补偿费0万元。 ②初期工程造价为1000万元。 ③建筑安装工程一万元。 ④基础设施建设费3000万元。 ⑤公共配套设施费用800万元。 ⑥间接开发费200万元。总成本为10000元，总实用面积为100，000平方米。单位会计费用为2000元/平方米。 A公司同类房地产的平均价格为每平方米6000元。计算方法如下：1。支付建设等其他开发费用一万元。 2。拆迁补偿支出：×6000 = 10，000元（注：这里的拆迁补偿不能仅仅视为被拆迁户的平方米，而是整个建筑。需要在总可售面积中分担） 100，000平方米，相同销售收入：×6000 = 10，000元3。单位实用面积应税成本=（+）÷= 3800元/平方米（注：100，000平方米按建筑总面积计算） ，而不是7以一万平方米为分母）第四，假定的销售成本= 3800×=万元的假定销售收入=-= 6600万元从上述情况可以看出，安置房必将产生视为销售收益。必须缴纳企业所得税和土地增值税。许多人的理解是“按规定确认收入，同时将其确认为房地产开发人员的拆迁补偿费”。 pment项目。”的理解是销售收入等于销售成本，因此根本不认为销售。例如，“一拆一返”为100平方米，市场价值为100万元，收入为100万元，拆迁补偿费也为100万元。暂时不考虑流转税。许多人认为企业所得税的处理方式是100-100 = 0；土地增值税加工费100-100-100×20％= 20万元。拆迁补偿不需要土地补偿。这种观点是错误的。 02购买房屋进行拆迁和安置也将产生与销售收入相同的收益。当购买费用直接计入拆除补偿时，需要分担拆除补偿。
也就是说，所购买商品的认定销售收入是根据购买价格确定的，很难理解收入等于成本，不存在土地增值税。国税函〔2008〕828号是对企业所得税的规定，《国税函〔2010〕148号《关于做好2009年企业所得税清缴工作的通知》强调：国税函〔2008〕828号，规定企业处置购买的资产以购买时的价格确定销售收入，这意味着企业处置资产不是出于目的。 ，但具有支出性质，例如更换员工福利，通常在购买后的纳税年度内处置。使用房屋购买来进行拆迁和安置不能替代诸如员工福利之类的支出性质，并且对于生产和销售是必不可少的。另外，在此应当注意的是，《关于建设城镇住宅小区的外商投资企业征收和经营有关问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定。应确定补偿面积等于拆迁面积的百分之一。政府应根据同类住宅的成本价计算并征收营业税。营业税可以按成本价缴纳，甲公司按成本价缴纳的营业税为3800××5％= 570万元。 03对于“合法有效证据”的理解，即“房地产开发公司根据其拆迁的合法和有效凭证考虑拆迁补偿费”，可能不需要获取由拆迁人支付的拆迁补偿费发票。房地产企业要拆除。房地产企业开征税前可以扣除以下文件：①政府规定的拆迁补偿费文件。 ②收据或拆迁人签名的收据；不得扣除向行政机关和司法机关支付的罚款，罚金和滞纳金，但由于违反经济合同费用而违反合同，罚款，滞纳金，银行罚息和向另一方支付的诉讼费用，等等，都是与生产和运营相关的费用，可以扣除税前费用。 ③被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿协议。 ④如果房地产企业是与当地拆迁办公室签订的拆迁补偿协议，则需要提供拆迁办公室收据。 04货币安置和拆迁，房地产开发企业应当根据法律，有效文件，计入拆迁补偿费。原来的《关于处理土地增值税清算若干问题的指导原则的通知》（穗地水函〔2008〕342号）第1条“关于土地增值税的计算补偿”。被拆迁人与房地产：房地产开发企业将按照地方政府城市规划建设部门的要求进行拆迁和重建；
补偿面积相等的部分，以房地产的建设安装成本价作为房地产开发企业销售房地产所得的收入；对于补偿面积超过拆迁面积的部分，按照187号文第3条第1款的规定，按照下列方法和顺序确认房地产开发企业销售房地产收入：1。按平均数确定企业在同一地区，同一年出售的同类房地产的价格； 2。由主管税务机关参照当年类似房地产的当地市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁人的物业费用为该物业的建筑安装成本。上述补偿给被拆迁人的财产费用。在计算土地增值税抵扣项目时，可以进行其他抵扣。