公寓房和住宅房的区别(杭州买公寓和住宅有什么区别)

后悔买公寓当住宅

投资多户住宅比单户住宅的优势投资公寓住房比单户住宅的优势是什么？美国的公寓（行业中的多户家庭，即多户家庭）与单身房屋（单户单户家庭）之间的投资有何区别？ 1。估价方法（不同估价方法带来的利润优势）单个房屋的价格取决于其地理位置，社区的配套设施，房屋面积和身体状况等。最后，其售价还受到整个社区其他房屋价格水平的限制。换句话说，如果您购买房屋，则不可能通过装修来增加其价值。计算公寓价格的方法是一个完全不同的系统。公寓楼的价格取决于其租金收入。最基本的公式是：物业价值= NOI（净营业收入）/上限比率解释：公寓楼的售价=净营业收入（租金收入-运营成本）/上限比率上限比率是一个指标，大约在5到5至10％。 DFW地区的封顶率约为5-8％。加利福尼亚几乎是10％。对于不喜欢公式的朋友，您无需考虑。可以简单地说，公寓楼的最终售价与您如何增加租金收入（租金和房间入住率）有关，与公寓所在地区其他公寓楼的价格无关。大楼位于。这就是为什么，俗话说，投资于公寓可以比投资独栋房屋“赚更多的钱”。对于喜欢考虑公式的人，下面举一个简单的例子：对于100户的公寓，如果每户租金增加30元/月，则整个公寓的租金收入为30 * 100 = 3000 /月。一年是3000 * 12 = /年。如果成本成功降低了20元，那么一年就是20 * 100 * 12 = /年。结合收入的增加和成本的降低，一年的总利润增加了6万元。
如果要再作一个宏观参考：对于100级C级公寓楼，售价约为20，000，000。预付定金介于20％至25％之间，即25％，预付定金为5，000，000。 600，000美元的价值增加了​​多少百分比的投入成本？离开自己。 2。现金流量（Cash flow）经过前3到6个月的装修工作，投资者开始收到租金带来的月度支票，约占收入的10％。也就是说，您投资了10万元，每月的支票大约为1，000。 3。税收优势税收优势在这里更加复杂。尝试尽可能简单：首先：政府对公寓建筑物折旧率的规定为1 / 27。5。换句话说，政府假设公寓楼的寿命为27年半，但实际上，如果公寓楼维护良好，则可以无限期地运行。但是为了鼓励业主花钱进行维护，政府每年会扣除1 / 27。5的钱。例如，一栋价值5，000，000美元的公寓，减去250，000美元的土地价值，年折旧额为5，000，000-250，000 / 27。5 = 172，172，这部分从您的应税收入中扣除。在运营的最初几年中，它甚至可能使收入减少到零甚至是负数，但不乏寄给您的支票。第二：类似于折旧率，政府对诸如橱柜和电器之类的公寓设施的估价也是7年寿命。例如，现在价值475万美元的公寓的设施价值约为1，000，000，并且这部分也按比例贬值。我不会详细说明。第三：被动投资者的纳税公寓投资收入与雇员的收入不同，税率较低。第四：第1031条同类交易第一种理由是，在出售完最后一栋公寓楼之后，应税部分应为销售收入加上折旧扣除额。但是，政府允许您推迟折旧时应交的税款，前提是您将这部分投资用于下一栋公寓楼。简而言之，折旧利润产生的税收不计算在内。第五：死亡收益如果投资者死亡，
4。团购（IRA）我不想称其为“团购”，因为由于“团购”而导致商品价格不便宜。但是，由于群体效应，资金的集中应用和管理公司和经理等集中管理人员可以管理整个公寓，这比管理房屋要有效得多。被动投资者也可以将其资金转入其退休帐户（他们留下的工作），以投资于自我指导的IRA。 5。杠杆–融资贷款的杠杆效应利率低至5％II。在最初的五年中，不支付本金，而是仅支付利息（通常在五年后出售）。为什么有些公寓投资在3-5年内翻一番？这并不是说公寓楼的价值在短短几年内翻了一番，投资也翻了一番。例如，对于10元，首付为2元。如果五年后价格升至12，那么售出后您将获得2元的收益。好，到了深夜，我今天写了它！