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上海楼市“回暖”:住宅平均成交价突破5万，年成交额突破4500亿

截至目前，上海住房平均成交价格已突破5万元，其中2020年1月至11月新房平均成交价格上涨5.68%。

2020年，横盘三年的上海房价，将从年初开始上涨。根据中智研究院的数据，2020年上海住房平均成交价格将超过5万元。其中，今年前11个月新房平均成交价格上涨5.68%。截至12月23日，2020年上海商品房成交量达到4539亿元，同比增长8.8%。

对于全年市场，机构分析师认为，上半年上海新房价格强势上涨，但受监管政策影响，下半年有所波动和下跌；从供需角度来看，全年有供大于求的趋势，80%的区域交易量超过供应量，40%的项目识别率超过100%。预计2021年，交易规模有望保持高位，价格将保持平稳上升趋势。

全年供不应求，4成项目认筹率超100%

今年疫情稳定后，上海频频出现热点，不断推高市场热度。从各区来看，80%的区域成交量大于供应量，虹口、杨浦、徐汇等传统中心区普遍供不应求，市场火爆。与去年相比，周边成交量较大的地区，如崇明、青浦、奉贤等区，由于供应量明显下降，“销供比”大幅上升。

根据中国研究院的数据，截至12月23日，2020年上海商品房销售总量为7.26万套，面积795.8万平方米，同比增长3.32%；营业额达到4539亿元，比去年增长8.8%。

同时，截至12月23日，上海181个项目233推入市，供应近6万套住房，与去年市场188个项目225推大致一致。其中185次被推参加公证抽奖，认可度达到120.4%。相比之下，去年整体认可度不到40%，很多去年认可度低的项目，今年再次被推后，认可度都有了明显提高。

根据中智所科研院所数量的监测数据，2020年，上海将有93个房地产项目的识别率超过100%，占项目的40%，其中54%集中在外环。同时也有很多楼盘冷门，27个楼盘的识别率低于30%。

从每个环路来看，中环和内环的识别率最高，为25.9%，80%的项目识别率超过100%。从价格细分来看，价格在10万以上、8-10万的项目，识别率最高，在250%左右。可以推断，需求改善的总体格局不变，单价在8万以上的项目需求供不应求。

值得注意的是，浦东前滩板块74.4%的识别率非常高，使得其他板块远远落后。2020年，前滩板块推4套房子，共推出952套房子，共认可团体7086个。其中，年底在上峰的名宅因为47平米的小户型，平均总价600万，认可度1273%，备受瞩目。

下半年新房价格震荡回落，全年上涨5.68%

自今年年初以来，上海房价已经上涨了三年。根据多家研究所的监测数据，房价已经从去年底的人民币/m2上涨到今年11月的人民币/m2。其中，今年前11个月新房平均成交价格上涨5.68%，在全国100个城市中排名第13位。

2017年以来上海住房价格指数及环比变化

数据CREIS指的是数据

从全年走势来看，上半年上海新房价格涨幅分化明显，上半年涨幅强劲，但波动较大

二手房价格其实不受限价政策影响，能真实反映实际市场价格及其背后的供求关系。根据上述数据，2020年前11个月，上海二手房价格上涨6.69%，比新房高1.01个百分点。下半年以来，二手房市场交易量持续上升，而上市房数量大幅下降，二手房市场向卖方市场转移。

2020年上海一二手房成交价格环比走势

数据CREIS指的是数据

关于上海明年的房地产市场，方巍表示，虽然上海仍保持严格的限购限贷政策，但去年莱钢自贸区放宽人才购房资格，以及近期放宽特定人群落户和加大人才引进力度，都在不断补充上海未来的住房需求。此外，上海仍在加快旧区改造，大规模拆迁需求不断进入市场，也将对明年的市场起到支撑作用。

从目前的土地供应来看，方巍表示，今年上海住宅用地交易规模同比增长60%，这也为明年的市场供应提供了强有力的支持。供需紧张关系有望缓解，预计明年交易规模将保持在较高水平，价格可能保持平稳上升趋势。

新京报记者袁秀丽