中海长安雅苑(庞各庄中海云筑)

中海地产轻松“补仓”石景山

北京京西石景山，成为中海重要的“粮仓”。

1月14日，石景山北辛安地区一宗地块入市，中海、金茂两大房企正面交锋。最终，仅经过5轮报价，中海便以17.9亿元总价“轻松”收入该地块，成交楼面价为4.67万元/平米，溢价率3.17%。

根据拍卖文件，该宗地块为非限竞房用地，采用“限地价 竞自持”的出让方式，建筑面积为3.83万平方米，建设用地面积为1.36万平方米，宗地中居住用途全部建设商品住宅，不配建保障性住房。

整体而言，该宗地块附近教育、生活、医疗等配套完备，是本地人较为热衷的板块。目前，地块周边的二手房多在4.5万元/平米左右，新房项目中海寰宇天下的均价在6.3万元/平米左右，中海天钻的成交均价在7.5万元/平米左右。

值得一提的是，2020年将会有很多优质房企来石景山与中海共同打造京溪地区。但大多集中在古城区。对于中海的大本营北新安来说，其他地产企业都不敢进局。

从外界来看，金茂似乎参与了竞标，这是意料之外却又合情合理的。毕竟金茂目前在北京的“余粮”只是东三金茂大厦和少量的北京金茂大厦二期，其他项目，就算有，也都是后期，急需“补位”。而且该地块位于城市第六区，与被称为“超级共产主义者”的舒村、金盏相比，有着明显的地理优势。如果金茂能顺利进入，不仅能提升品牌知名度，还有助于石景山的价值走向。

但是金茂之前很少进京西，和深入石景山12年的中海相比，他没有任何优势。数据显示，2008年以来，中海在该地区先后开发了中海金石大厦、中海长安雅苑、中海环球等十多个项目。2020年，在石景山的新房交易项目中，中海占据4席，成交额108亿元，市场份额40%。

值得一提的是，去年9月，北辛安一宗大体量不限价地块也是被中海以69.78亿元底价收入，地块包含二类居住用地、其他类多功能用地、托幼用地三部分，这也是北京2020年内总价最高的地块。有报道指出，事实上，早在去年拿地时，中海就将这宗地与此次竞拍的宅地一同进行了规划。

从地块情况来看，两块地块是邻居，住宅部分的“外观”基本相同。但与今天(1月14日)刚摘的地块相比，去年9月赢得的地块规模更大，地块属性更复杂。

根据出让文件，石景山北辛安棚户区改造B区土地开发项1608-673-B等地块（去年9月中海摘得的地块），建设用地面积约7.39万平米，规划建筑面积约26.72万平米，包含1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地以及1608-676地块托幼用地等三部分。

其中，商业用地多达15.4万平方米，超过了住宅与托幼用地规模总和（11.2万平方米）。这将为开发商的操盘能力提出更高的要求，但也为后面宅地的入市带来了增值点。

从去年年初开始，中海在石景山接连落子，似有“造城”之意。去年1月，中海斥资36.5亿元竞得石景山古城南街不限价地块；9月，中海69.78亿元竞得石景山北辛安不限价地块（B地块）。再加上此次竞得的石景山北辛安A地块，中海已累计花费约125亿元。

不仅是石景山，还有中海

分众金融咨询获悉，过去一年，中海积极拓展一二线开放市场的土地储备，包括上海红旗村项目、武汉汉阳大桥项目、太原综合改革区项目、上海建国东路项目等多块大地块。每一个都有数百亿的可销售价值。

在中央参考所的统计中，2020年中海收购土地总量达到1281亿元，位居行业第三；征地面积955万平方米，业内排名第13位。在北京，中海征地优势明显，是该地区征地总量冠军。