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【交易观察】为什么一年后才移交的三墩北宅还这么火？

5月22日，嘉兴“拍卖地球剧”依旧热烈，5月24日，杭州主城拍卖地球同样火爆。

这次在杭州主城区出售了6块地，即杭府存地【2017】9-14号。在报名阶段，首次采用抽签的方式确定报名和报价的顺序。土地拍卖网站的“惊喜”是不变的，现有的房屋销售，溢价封顶，100%自给自足，并分配老年住房.所有结果表明，尽管政策压力很大，但各大房企仍对杭州市场极为乐观。

新规“摇号”首秀，报名溢价直逼50%

国土局发布的挂牌公告指出，2017年5月15日9: 00时，如果有两个或两个以上的竞买人到达报名地点，将通过现场抽签确定报名和报价顺序。参加抽奖的投标人必须在抽奖前全额缴纳投标保证金(包括预留保证金)。

此次土地拍卖带来的新规定的“首秀”，使得三墩北宅、双浦商业用地在登记阶段的报价溢价几乎等于50%，直接堵住了新土地政策的第一道门槛。三墩北宅在报名阶段最后抽奖后的报价溢价为49.998%，也成为上市报价阶段的最高上市价格。

第一轮招标，双浦商业用地地价直接达到50%，进入现房销售；三墩北宅在禹州地产第一轮招标中直接跳跃式溢价70%，锁定地价为。57元/，进入新政第二门槛，转入自持竞争阶段。

溢价一轮封顶，金辉建发自持32%夺三墩宅地

万科、碧桂园、荣信等共29家房地产企业报名参加拍卖。仅在第一轮报价中，三墩家园就达到了费率上限，进入自持比例竞价。在第一轮自持比例竞价中，凯撒直接将自持比例提高到10%，可见竞争有多激烈。

最后，在第11轮竞标中，三墩北宅基地被惠今建发财团拿下，自持率32%，创下宅基地自持率新高(此前桃园R21-09地块自持率为20%)。由于地块体积大，自持比的增加意味着地块的可建筑面积直接从20万减少到14万。

商业地块不逞多让，自持100%并配建养老房

除了三墩北宅，这次还出让了5块商业用地，其中郑航店【2017】9号、10号为村级保留地，分别由中营、姚兴拿下；郑航存放的12号地块【2017】土地与公交站酒店用地兼容，拍卖现场反应平淡。经过5轮招标，杭城投资以总价人民币1万元，相当于7392元/的底价中标，升水率仅为2.37%。

竞争最激烈的是杭政初初[2017]11号和13号地块。两块地的升水率达到70%，进入自持阶段。杭州正初初[2017]13号最终被杭州Xi安尹红投资管理有限公司以8094.23元/的底价和25%的自持率拿下。郑航储储储[2017]11号获广宇2.56亿元，底价元/，自持率100%，配置养老服务面积500，也是主城第二块需配置养老住房的地块(第一块为半山花园C2-05)。

排除商业不论，在新政新规压制之下，为何三墩北宅地依旧火热呢？拿地宝研究院认为在于以下几点：

1、开发商拿地信心充足

2020年的据挂牌文件所示，三墩北地块将于2018年2月9日交地，再加上需要现房销售，开发周期计算为两年，该地块将在2020年左右正式入市。将是十三五规划的尾声，也将是地铁全面覆盖的一年。此外，亚运会临近，进入国家中心城市的杭州将继续增加，这将给开发商很多信心，即使他们自给自足，也不会害怕。

2、住宅市场持续供不应求。

自2008年以来，三墩板块仅出售了11块住宅/商业和住宅用地(不包括此次转让)。最近一次宅基地转让是2016年11月28日郑州路都拿下的郑航初初[2016]29号地块。展望未来，将追溯到2015年11月。三墩宅基地供应量不多。在201年的土地供应计划中

同时，截至今年4月底，三墩牌的可售库存为，可售期为8月。在过去的一年里，三墩牌的库存减少了约10万，销售周期从最高的18.5个月缩短到现在的8个月。三墩板块的日益关注也让各大房企对三墩板块更有信心。

3、房企战略进入与补仓强劲。

这次出售的一套宅基地共吸引了29家房地产企业。其中，参与自持竞价阶段的企业进入杭州并深化培育的意愿较强。新希望多次参与竞标，想进杭州；荣信和凯撒在主城的库存不足7万平方米；惠今和连发显然有意深度培养杭城。

4、地块本身属性较优越。

三墩北宅位于三墩板块，是城西科技创新走廊的起点。南临浙大紫金港校区和紫金中庄镇，西临阿里巴巴云谷，北接刚刚引进的西湖大学，为板块未来的发展提供了一定的产业支撑。金地紫寨城、中海紫藤园、谢安子君等周边社区已投入使用，生活氛围日趋成熟。

同时地块距离地铁4号线紫金港路站约1.5公里；地块以东800米规划有小学、中学，预计2020年竣工；周边有浙江医院三墩分院(在建)和中西医结合医院，配套设施相对优越。