上海晶城(上海长宁房屋管理局)

上海程凯(563.HK)具有深厚的上海布局和发展前景

作者：周建凤中泰国际

上海实业控股旗下的房地产开发商

上海工业城开发(以下简称“上实城开发”)是上海工业控股(363 HK)旗下的一家房地产开发商，最终大股东“上实集团”由上海市政府全资拥有。公司收入主要

土地储备遍布上海及其他一二线地市

截至2017年6月30日，SIIC在上海等全国一二线城市有20个房地产项目，未来总可销售面积394万平方米，其中上海占24.3%。2017年上半年记录的上海项目毛利率非常诱人，达到50-60%。

兼并与土地招拍挂并重的扩展策略

上市开出的土地储备足够未来三到五年发展，但也通过兼并、拍卖、公开市场等方式增加了手里的土地量。例如，2017年8月，该公司以25，175元/平方米的底价，在上海闵行区获得一块商业和办公用地，总土地面积为34，049.9平方米，容积率为2.54倍。

毛利率高于同业，估值十分吸引

SIIC 2014年、2015年、2016年和2017年上半年的毛利率分别为38.0%、32.3%、25.5%和50.0%，高于同行27.2%、25.3%、26.0%和30.2%的平均毛利率。至于公司的估值，很有吸引力。2016年，市盈率为0.80倍，远低于2.55倍的平均市盈率。

房地产项目

国家土地储蓄。截至2017年6月30日，SIIC在全国11个城市拥有20个房地产项目，包括中高档住宅、酒店式公寓、商业和写字楼。按地区划分，房地产项目位于上海和一二线城市。公司未来总可销售面积为394万平方米(见图1)，其中上海占24.3%，Xi占26.1%，长沙占18.2%，福州占13.5%，重庆占6.1%，沈阳占4.2%，北京占2.4%。该公司表示，现有的土地储备足以在未来三到五年内进行开发。如果包括所有投资物业，截至2017年6月30日，上海市总建筑面积为429万平方米。

上海开发项目。截至2017年6月30日，公司在上海共有7个房地产开发项目，包括住宅、商业和写字楼等。未来总实用面积为956，095平方米(见图2)。其中，上海青年城已建成；万源市和上海静城市的所有部分将分别在2017年底和2018年底前完成。剩下的滨江城市发展中心、TODTOWN天汇、当代艺术别墅、当代美容别墅四个项目分别在2021、2022、2020、2020年年底前分期完成，可以在未来几年提供可持续的收入来源。

这七个项目的位置也很方便，都是毗邻地铁站，以增强项目的销售吸引力，具体如下：(1)万源市毗邻地铁12号线古岱路站；(2)滨江程凯中心毗邻地铁11号线云锦路站；(3)上海青年城毗邻地铁9号线九亭站；(4)上海京承毗邻地铁15号线朱梅路站(未开通)；(5) TODTOWN天汇毗邻地铁5号线莘庄站；(6)当代亦舒毗邻地铁12号线洪深路站；(7)当代舒眉在地铁5号线剑川路站附近。

同业比较

毛利率比同行高。SIIC 2014年、2015年、2016年和2017年上半年的毛利率分别为38.0%、32.3%、25.5%和50.0%，高于同行27.2%、25.3%、26.0%和30.2%的平均毛利率(见图表3)。本公司2017年上半年的毛利率明显较高，因为销售额的85.3%已入账

股本回报率低。与同行相比，SIIC的股本回报率较低。公司2014年、2015年、2016年和2017年上半年的股权回报率分别为1.3%、4.1%、4.2%和4.2%，低于19.9%、17.2%、15.4%和19.3%的平均股权回报率(见图4)。

估值很吸引人。然而，SIIC的估值非常有吸引力。该公司2016年的市盈率为0.80倍，远低于2.55倍的行业平均水平。而且，公司的财务状况不错，有