万科房产(万科商业地产项目)

万科，曾经的房地产“大哥”，现在怎么样了？

与公司创始人王石张扬的个性相比，万科现任董事长于亮在老搭档的个性上更为内敛。

于亮，有金融背景，对公司运营非常谨慎。基于对房地产行业现状的了解，万科的管理风格以“稳”为主。出于居安思危的意识，万科这两年喊的口号改成了“活下去”。

万科曾经收入排行业第一，近年来收入规模下滑。万科的表现如何？多元化发展怎么样？让我们一起看看。

NO. 1壹

2019年经营业绩

根据万科2019年年报，万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.59%；营业利润766.1亿元，同比增长13.50%；净利润388.7亿元，同比增长15.10%。

万科2019年净利润仅增长15%，低于市场对万科业绩的预期。自2015年以来，万科的年净利润增长率一直保持在15%以上，最高的是2017年，增幅为33.44%，之前的最低增幅是2015年的15.08%。

实际上净利润下降与万科经营业绩关系不大，与万科年报的会计处理有关。万科计提项目资产减值损失21.5亿元，计提折旧摊销费用63.1亿元，计提项目折旧29.9亿元。

在营业收入中，

负债方面，万科一年内到期的短期贷款和计息负债合计938.9亿元，占比36.4%。

共持有货币资金1661.9亿元，可覆盖待偿还债务。现金负债率为1.77，略高于平均水平(根据韩毅智库数据，2019年50家典型房地产企业的平均现金负债率为1.64倍)。

融资成本3.0%~4.0%，远低于行业平均水平。

根据韩毅智库监测的50家典型上市房地产企业年报分析，2019年前30家房地产企业的平均融资成本为6.34%。

在土地储备方面，公司计划在2019年新建3716.5万平方米的项目。预计万科总土地储备约1.5亿平方米，足够未来2-3年发展。

NO. 2贰

多元化进展

万科组织结构(数据2019万科企业社会责任报告)

公司创始人王石对多元化持否定态度，而万科则相对专注于主营业务。但是这几年房地产行业赚钱变得很难了。和其他房地产开发商一样，万科也关注了其他一些行业。

如今，万科的业务地图已经扩展到商业开发运营、租赁住房、物流仓储服务、冰雪度假、教育等领域。

在房地产以外的业务中，万科地产是一个亮点。2019年年报显示，物业服务总收入127亿元，占比3.5%，同比增长29.65%，毛利率17.96%。

其他业务也初步形成了一定规模。其中，在商业地产板块，万科以李因集团为平台，已开业面积644万平方米。目前，商业地产龙头华润置地已经开出了1000万平米的商业地产，万科印度的开业面积足以占据行业中上游。

在长期租赁公寓领域，年报显示，2019年万科出租屋业务新开5.6万套，共开11万套，已开房间81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京等核心城市。

最近万科成立了养猪事业部。万科表示：“公司认识到，从服务万科现有客户开始，努力以普通家庭在从农场到餐桌的整个产业链中可以支付的价格，为公众提供安全健康的日常膳食。”

与万科巨大的成交量相比，多元化扩张的比例相对较小，万科的多元化扩张目前没有列入年报。

NO. 3叁

“客户是我们永远的合作伙伴”、“人才是万科的资本”、“阳光照明系统”、“持续成长、领先”的企业文化在万科的发展中发挥着软实力的作用。

万科是一家有理想主义和价值观的企业。万科战略的制定者王石曾经说过，万科将来会成为一家伟大的公司。

2020年4月2日，万科企业股份资产管理中心向清华教育基金会捐赠万科2亿股(市值约53亿元)，用于清华大学万科公共卫生与健康学院的联合建设。捐款也是他“理想主义”价值观的体现。

管理与文化

NO. 4肆

无论从哪个角度来说，万科无论从业绩、管理、文化来说，都是一家优秀的房地产公司。在“白银时代”的房地产行业，房地产企业竞争激烈，房地产行业集中度会提高。

万科作为行业龙头，胜算更大。

万科面临的是转型的问题。对于万科来说，转型并不容易。能支撑几十亿企业崛起的实体经济领域并不多。按照万科目前的成交量，要再造今天的万科，至少要建立6000亿级的业务。定位为城乡建设和生活服务提供商的万科能否在多方面开花结果，再现房地产行业的成功故事，值得期待。