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2019年，北京二手房市场自2017年以来继续保持低温走势，全年成交量略低于2018年，成交均价趋于稳定，市场整体平稳回落。业内预计，2020年二手房成交量将稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

2019年，北京二手房市场自2017年以来继续保持低温走势，全年成交量略低于2018年，成交均价趋于稳定，市场整体平稳回落。业内预计，2020年二手房成交量将稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

成交约14。5万套，同比下降5。5%。据我爱我家和北京中原统计，2019年北京共成交14。5万套，较2018年的15万套下降5。5%，但仍高于2017年的13。6万套。

成交约14。5万套，同比下降5。5%。据我爱我家和北京中原统计，2019年北京共成交14。5万套，较2018年的15万套下降5。5%，但仍高于2017年的13。6万套。

2009年以来，北京二手房网签量首次超过新房，市场进入存量时代。据我爱我家统计，近三年成交规模一直低于平均水平，维持在13。5万至15。5万套之间，但高于2011年和2014年的低谷。

2009年以来，北京二手房网签量首次超过新房，市场进入存量时代。据我爱我家统计，近三年成交规模一直低于平均水平，维持在13。5万至15。5万套之间，但高于2011年和2014年的低谷。

从2019年的月度走势来看，根据麦田地产的统计，受元旦和春节长假的影响，1、2月份市场表现冷清。3月份，市场呈现出明显的“小阳春”升温趋势，成交量连续3个月超过套。未来5个月，市场再度进入平稳期，月度成交量小幅波动。但随着住房供应的增加和业主报价的松动，前期积压的潜在需求逐渐释放，目前年底成交量有所上升。

房价方面，根据我爱我家北京成交数据，2019年北京二手房成交均价为元/m2，2018年同比下降0。64%。事实上，进入存量时代后，北京二手房价继续上涨，2017年达到人民币/m2的峰值，2018年达到转折点，10年来首次下跌，2019年再次探底，但幅度非常小，与2018年基本持平。

从月度走势来看，《我的爱》北京成交数据显示，2019年3月，北京成交从53000元/平方米涨至58000元/平方米，然后涨跌互现，最高未能突破59000元/平方米。7月份以后，逐月下降，年底回落到5。3万元/平方米左右。

此外，根据北京市二手房价格监测数据，2019年挂牌均价较2018年下降约5。7%，且每月略有波动。房价走低的原因是根据麦田地产的分析，2019年“房不炒”的政策方向不变，观望情绪浓厚。二手房市场显示，房屋供应大于需求。卖方需要稍微降价才能达成交易。

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东西部城市房价普遍下降。从区域成交量来看，据北京中原统计，怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟、石景山等6个区域成交量均同比增长。其中，怀柔区增幅最大，同比增长33%；其他10个区成交量均下降，其中昌平区降幅最大，同比下降18%。

从各区域房价来看，根据我爱我家北京成交数据，2019年，北京二手房成交量较大的11个区，成交均价由高到低依次为西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山、通州、大兴、昌平、顺义还有房山。西城区以元/平方米均价排名第一，而六区的房价仍明显高于其他区的远郊区。

其中，东城和西城的二手房价格最为坚挺。与2018年相比，除西城区房价上涨3。04%、东城区房价上涨0。95%外，其他区2019年二手房价格同比下降，其中房山区降幅最大，占5。53%。

在高压政策下，房价下跌，购房者陷入观望。据壳牌研究院统计，调控前，购房者在北京购房平均需要40天。调控后，成交周期继续延长至3个月以上，客户快速成交率也从64%下降到36%。因此，购房者在交易中的地位逐步提高，反映其价格议价能力的议价空间从调控前的不足2%增加到2019年底的5%。

购房者的观望也使得业主的销售难度加大。根据壳牌研究院的数据，到2019年底，北京链家住宅库存将有18。5个月的周期，业主出售房屋的平均时间将接近4个月。2019年，北京链家上一次挂牌销售的房屋均价为519万/套，而销售的房屋均价为500万/套，这意味着业主从议价到成交需要降价近20万。

投资投机需求的减少有望保持稳定。双倍首付，不仅让房龄变回，而且变的越来越糟。2019年，公寓平均面积将扩大16。6平方米，由此可见，“换房不仅难，还换得小”。

我爱我家分析指出，政策调控导致近三年北京二手房市场的热度降低、量价下行。投资投机需求大幅减少，客户以刚需为主。由于刚需一族整体数量有限，平均年龄多在30岁以上，有一定经济基础，但无力全款购房，需求以两居及以上户型为主，购房更加理性。因此，北京二手房市场的户型结构、客户年龄结构、市场交易节奏等都发生了相应的变化。

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对于2020年二手房市场的展望，贝壳研究院分析指出，市场预期平稳，北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5％以内。

而麦田房产也预计北京楼市仍将保持平稳，但交易量有望好于2019年。我爱我家分析认为，基于2019年11月、12月北京二手房市场翘尾情况，春节后北京二手房市场有望再现“小阳春”行情。但在政策的适时调控下，全年量价将大概率与2019年持平，市场走势整体稳定。

■　购房案例

“小阳春”入手三居室

李明（化名）夫妇从事金融行业，家庭年收入约150万左右。自有了小孩后，老人过来帮忙带孩子，一下子，原来位于三环新城的两居室变得局促起来。2018年下半年开始，李明夫妇便萌生换三居的想法。

看了大半年后，2019年3月份，北京二手房市场现“小阳春”迹象，市场火了起来，李明有点着急，便开始四处看房。

5月份，他最终选中了三里屯附近幸福二村一套带装修的三居室。税费等全部加一起，总价在1200万，最后跟业主谈到1100多万，算下来，成交单价在元／平方米左右，并跟业主谈好8个月的成交周期。在这8个月内，李明把原来三环新城的房子出售了。

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之所以选择这一区域，原因在于靠近三里屯，交通、购物都较方便，而且选中的户型较方正，阳光充沛，简单装修一下即可入住，离他媳妇工作地点也较近。

直到2019年12月份，李明才办完过户手续。出乎李明意料的是，这半年来，没有预期的高温迹象，价格下跌。目前，幸福二村的成交单价在7万元以上。尽管他觉得自己损失了一点，但考虑到三里屯的良好环境，他还是乐观了很长一段时间。谈论