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西安市房屋安全与住房管理局市场部副部长陈坤和西安市房屋维修基金管理中心负责人李欣在FM91。6陕西交通广播电台上讲话。有很多方面，其中之一是一些开发公司采用“饥饿营销”等方法营造紧张气氛。

以下是原始对话：

5月11日上午8点至上午9点，西安市住房保障和住房管理局营销司副司长陈欣和重庆市住房公积金管理科科长李欣。西安市住房维护基金管理中心FM91。6陕西交通广播节目现场直播室，与广大观众互动，权威解读了房地产市场的新政策，房地产市场的新趋势。

（编者注：同一天，西安市房管局官方微信重申，这座有40年历史的公寓也属于限购范围。）

主持人：今年春节后这座房子已成为公众的热门话题。许多公民报告说“很难找到一个房间”。为什么会发生这种情况？

陈嫄：第一季度，该市的六个区和长安区最初计划出售287。5万平方米的商品房，2。5万套；水稻1。9万套，上市面积同比下降13。47％。有820，000平方米，超过6，000套房屋未按计划列出。高新技术，曲江，Chan坝等产业集中度高，配套设施成熟，地理优势明显。优质项目供需矛盾更加突出。

通过对市场运作和公司来访的分析，我们认为短期内西安某些地区住房供求失衡的主要原因是：首先，许多项目无法在整个冬季进行建设；以及项目进度无法满足预售条件，加上库存持续下降，短期内住房供应异常。

第二，住房消费的概念普遍得到改善。大品牌和大开发商的高质量项目受到公众的追捧。选择知名住房公司和高质量项目的人数大大增加了。在热点地区开发的优质项目和品牌住房公司供不应求。

第三，一些开发公司已采用“饥饿营销”等方法营造紧张气氛。由于资金紧缩，该市各种商业银行也增加了首付比例和贷款利率。许多因素推动了西安房价的上涨，从而引发了人们的恐慌性购买。

第四，在过去的一年中，西安的“三大革命”，“铁腕防霾”，“投资与投资”和“城市绿色化”取得了显著成效。社会各方对西安的发展期望表示乐观，人口的吸收能力增强，住房需求旺盛。

主持人：在供应紧张的情况下，一些开发公司还趁机采用内部预订或一次性付款，首付高的优先选择销售方式，这严重破坏了市场秩序并引起了买家。恐慌。针对这些现象，房屋管理部门采取了哪些措施？

陈嫄：为了稳定市场情绪，保护购房者的知情权，选择创造一个开放，公平，有序的房地产市场发展环境，以稳定市场情绪，3月30日，我局发布《关于进一步加强商品房销售管理的通知》对预售许可证申报，销售信息披露和销售方式提出了一些要求。

主持人：本文档的主要要求是什么？

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陈嫄：首先，房地产开发公司必须申请“商业房屋预售许可证”，并同时申报符合预售条件的建筑物。 ，拆除等方法可以延迟预售申报时间或采取建筑，分层和批量销售的形式。

第二，在组织房地产开发公司的销售活动时，应宣布项目计划情况，后期要上市的房屋数量，面积，公寓类型，计划上市时间以及项目不利因素在销售网站上的重要位置。

第三，房地产开发公司和经纪人应正确宣传西安市的住房交易政策，不得散布，散布谣言或通过紧缩住房，内部保留和后来的价格上涨来营造紧张气氛。吸引买家抢购。

第四，房地产开发公司和经纪公司在取得“商品房预售许可证”后，应及时告知有意购买者具体的销售时间和地点。

第五，如果打算购买房屋的人数大于可用房屋的人数，则应采用公证和出售的方式进行宣传。公证机构应当监督全过程。

第六，房地产开发企业应当严格听从物价部门的价格公告结果，明确标明每套房屋的价格，并以不高于公布价格的价格出售房屋，不得捆绑，捆绑或捆绑。强迫买方接受付费服务。

主持人：对于“限制内部预订或设置限制性条件（如全优先选择住房）”的要求，非常欢迎买家，那么采取了什么措施来实现这一要求？

陈嫄：文件发布后的第二天，即3月31日上午，严格禁止设置限制性条件，例如全优先级房间选择。

同时，在当天下午，我局采访了碧桂园，华润，金泰，华州房地产等42家近期开业并占有较大市场份额的国家发展公司。限制性购买条件，例如优先购买房屋。所有企业都保证不会在内部保留房屋或设置限制性条件，例如优先选择优先房间。

主持人：如果公司违反了上述某些工作要求，住房管理部门是否有纪律措施？

陈嫄：是的。为进一步加强房地产市场管理，指导和规范商品房销售，去年以来，我们创新管理方法，实施了房地产开发公司违法违规行为的得分管理制度。

首先，我们全面梳理了房地产开发公司应遵循的各种法律，法规或监管文件的规定，并根据情节的严重性，对一些公司未履行的违法行为制定了定量的违法行为评分。按照法规标准。

在日常工作中，我们通过接受群众投诉，进行检查等，并将评分结果应用于行政管理流程，以量化和评分各种违规行为，以加大对违规行为的打击力度。

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对于违反上述要求的企业，我局将按照分数管理系统的要求，对违规企业一次得分10分，限制网上销售，暂停受理新的预售申请许可证，并通知有关部门实行联合处罚。

主持人：是否有任何公司因违反上述“进一步加强商品房销售管理通知”的要求而受到处理？

陈嫄：我们最近宣布了一些非法企业的得分。对未按规定进行销售活动的企业，如市金尚，华安·紫竹园，大化汉林华府等，按照我局分数管理系统的要求进行评分，对网上实行限制。签署并暂停新的预售许可申请。其他违法行为也受到处罚。

其中，对于未按公证号码共享方式要求公开销售的“城市金尚”项目建设单位，我局已责令该公司按规定选择公证机构，并采用在公证机构的全面监督下采用公证的数字共享方法来重组销售活动。

主持人：买房子之后，房子的后期维护也是广大公众朋友关心的问题。 3月30日，新版《西安市住房保障专项资金管理办法》颁布实施，

李欣：1。很明显，销售单位存放的维护资金在哪里。 《办法》规定，“从公房销售资金中提取的维修资金，属于公房销售单位”。维护基金所有人的合法权益受到保护。

2房屋损失可由收款公司处理，以返还维修资金。如果《办法》明确说明了房屋的毁灭，则公共房屋销售单位和房屋所有人应当持有单位介绍信或其身份证明书，以及房屋拆迁证明书和专项维修资金存放凭证。开户银行从家庭账户中提取维修资金。对于余额，请执行家庭帐户的注销程序。如果房屋因征收被毁，实施征收的单位可以根据被征收人的委托办理户口注销手续

3。显然，当房屋所有权转移时，维护资金将随房屋转移。 《办法》明确规定，房屋所有权转移时，房屋房屋账户中的维修资金与房屋所有权同时转移。如果没有存入维修资金，则应在买卖双方协商后存入维修资金，而业主不再需要办理二手房维修资金的过户手续。

4。维护资金的使用受领土管理。为方便申请维修资金使用，《办法》规定维修资金的使用由原市物业管理部门统一管理和调整，由区物业管理部门和开发区管理部门统一管理。委员会。

5。明确车库和地下室维护资金的特殊用途。 《办法》规定，住宅物业区内车库，地下室的所有人存放的这部分维修资金，只能用于车库，地下室，公用部分，公用设施和设备的维修，更新和改建。

6。可能发生六种紧急情况，并且在紧急情况下可以使用维护资金。财产保修期满后，在外墙砖掉落，电梯故障等6种紧急情况下，为了确保所有者的个人财产安全，可以采取紧急措施至经区/县物业管理行政部门，Xi县新区或开发区管理委员会确认后，使用维修资金直接从有关业主的维修资金中扣除维修费用。同时，严禁物业服务公司和业主委员会擅自扩大维修，更新和改建的范围。

7。添加一种一次性投票方法，以促进维护资金的有效利用。为使同一物业管理区域内的所有业主受益，维护，更新和改造项目的单个维护和更新及改造项目的成本低于50，000元，可以一次性投票授权业主委员会或物业服务。企业动用维修资金。

违法信息将依法纳入公共信用信息系统。