房地产预缴增值税(房地产企业增值税预缴申报)

房地产预缴增值税计算

【原件】房地产增值税纳税义务时间争议Pi州中宏前言回首2016年，对我们纳税人最深远的影响是营改增。 36号文和18号公告的发布标志着房地产开发企业增值税时代的开始，营业税与我们的青年时代相去甚远（此处省略一万个字）。国家从制度层面设计了房地产改革预付款制度，有效减轻了纳税人的负担，减轻了对纳税人日常经营的影响。但是，实际上，预付款被用作收集和管理的手段。预付款期何时结束？纳税人何时承担“正式”增值税义务？有关这些问题的国家相关法规尚不明确，而且不同地区的不同税务机关的实施也导致税务公司之间发生纠纷，并影响税收法律的公正性。进入2017年，我相信随着各个地区的新项目逐渐进入预售竣工阶段，上述问题的影响将会凸显。 1。房地产开发企业为何对其业务改革和增加实行预付制？众所周知，由于其经营的特点，房地产开发企业在项目未完成时就开始进行预售，并且有很大一部分项目付款是在项目预售后结清并支付的。如果增值税符合营业税的规定，则在取得预售收入时将产生应纳税额，这必然导致纳税人（尤其是采用一般税法的纳税人）产生大量的增值税。早期预售阶段的销项税。由结算和工程付款支付形成的进项税不能从先前的销项税中扣除，这变相增加了纳税人的财务压力和税负。为此，国家从制度层面设计了用于房地产改革的预付制度，要求纳税人在预售阶段以3％的预缴税率预缴增值税，并规定当纳税义务发生时，则计算当前应纳税额金额，扣除预付税款和申报税。从而避免了由上述时间差异引起的影响。另一方面，我们也可以看到，根据公告的公告（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称“公告18号”），无论采用一般税收计算方法或采用简化的税收计算方法。一般纳税人或小规模纳税人在实际的征收和管理中实行预付款制度。 3％的税前税率与5％的旧营业税税率相比有所降低，这减轻了纳税人的初始资金压力，并减轻了纳税人的负担。 2。纳税义务发生时如何界定现有纠纷
收到预付款时，应按照预收3％的比例预缴增值税。纳税人收到“预付款”后应开始预缴增值税。 ：首先，必须有销售；其次，付款为“预收”，即销售交易尚未完成，目标尚未交付。因此，纳税人签订房屋销售（预售）合同后，确立了销售行为，应按照增值税规定预付付款的“预收款”；并且在签订合同之前，临时收款（例如，诚意金和意向金）无法建立销售行为，因此无需预付增值税。为此，所有地方税务机关关于预缴增值税开始时间的问题基本相同，没有重大争议。但是，确定预付增值税的截止时间（即增值税应纳税额发生的时间）有不同的规则。 《 18号公告》规定，纳税人应当遵循《财政部国家税务总局关于全面实施营业税改增值税试点的通知》（财税【2016】 36号）。 ，以下简称“ 36号文”）发生第四十五条规定的纳税义务的时间，计算当期应纳税额，扣除预付税款后，向国家税务主管部门申报。因此，当纳税人产生增值税应纳税额时，预付款义务将自行终止。关于增值税纳税义务发生的时间，第36号文第45条第1款规定：“纳税人有应税行为，收到销售付款或取得所要求的销售付款日；发票在发票当天发出。收到的销售收益是指纳税人在出售服务，无形资产和房地产期间或之后收到的付款。取得销售收据凭证的日期是指书面合同确定的付款日期；如果未签订书面合同或未确定付款日期，则为服务或无形资产转让的完成日期或不动产变更的日期。 “开具发票不可避免地会产生增值税责任；如果满足“应税行为和销售收据或销售凭单收据”的条件，也会产生增值税应纳税额。导致增值税应纳税额的前提条件什么是“应税行为”？政府总署关于“应税行为”的政策并没有明确的执行标准，一些地方税务机关也提供了解释标准，但是一些没有明确口径的税务机关，
一是应该根据交货时间来定。目前，参照几个省市实施上述口径。例如，《湖南省国家税务局营业税改制增值税政策指导方针第4号》明确规定：“一，房地产开发公司出售自建房地产项目的时间应纳税吗？ 《营业税改征增值税试点》《实施办法》规定，销售自行开发房地产项目的房地产开发企业，应当在销售合同约定的时间征税，但实际交付时间要早于合同规定的时间。以销售合同为准，以实际交付时间为准；如果实际交付时间晚于销售合同约定的交付时间，则以销售合同约定的交付时间为准。交货时已获得增值税发票，此时已确认发生增值税义务时，这很容易要求纳税人接受，这也符合立法对房地产公司预缴增值税的初衷。但是，根据“合同约定的交货时间”确定时也存在一些问题。如果纳税人由于项目延误和其他原因而没有完成项目，则增值税进项发票的获取时间将被延迟，届时将是不可能的。点扣。第二个是它应该基于项目的完成时间。还有人认为，在正常情况下，纳税人在项目完成时已经结清了项目付款，并可以获得完整的进项税发票。此时“清算”增值税是合理的，并且还可以避免无法扣除纳税人以后形成的大量进项税的问题。但是，这种观点缺乏税法的基础，实际上增值税是与土地增值税混在一起的。第三是它是按照签订合同的时间（包括预售）。在我的工作中，我听说各个税务机关都按照这种方法回应了纳税人的咨询，也就是说，只要他们签署房地产销售（或预售合同）并收取所有款项，他们就会须缴纳增值税税款。如果是一般税收计算方法，则申报为11％。对于增值税，如果是简单税收计算方法，则申报为5％。这是一般纳税人计算增值税的一种简单方法，该标准的实施将导致增值税应纳税额的提高，但不会增加总的税收负担，仅涉及纳税人的资金。但是，对于一般纳税人使用一般税收计算方法计算增值税，房地产开发公司增值税预缴税法中税法的规定实际上是无效的，导致大量的进项税不能从预售中扣除到项目的竣工结算中，大大增加了纳税人的税负。
开发建设投资已达到工程建设投资总额的25％以上，并确定了建设进度和竣工交付日期。 “假设房地产市场蓬勃发展，并且在预售前将商业用房立即售罄，那么可能有将近75％的纳税人。建设资金尚未支付，无法获得特殊增值税发票。将来获得的相应进项税额将不能从以前的销项税额中扣除。上述方法是不合理的，并且违反了税法规定，应理解系统设计的立法意图不容忽视。认为对税法的理解不应忽略立法在制度设计中的初衷，也不宜选择不利的纳税人来实施12月26日，财政部副主任张少春在“财政部，国家税务总局联合举办了关于增值税改革和增加的新闻发布会。有人指出：“增值税改革和增加是建立在财税体制改革的主要措施基础上的，这将有助于进一步消除双重征税因素，促进服务业与制造业的一体化发展。全面开展试点改革，建立运营，建立相对完善的基于消费的增值税系统以及在全国范围内建立统一，标准化的增值税管理系统，是财税体制改革的又一重大成就。为了“免征双重征税”和“建立消费型增值税制度”，由于房地产的经营特点，房地产项目开发的主体一般是项目公司，而项目公司是通常是专门为开发项目而设立的。房地产开发企业的纳税义务时机问题，如果税务机关理解和执行口径，导致无法抵扣纳税人以后产生的大量进项税，将大大增加实际税收负担纳税人。这些税收负担是不可能的，它会传递给下游消费者，因此违反了“消除双重征税”和“建立基于消费的增值税制度”的初衷。另一方面，国家发布的《 36号文》和《 18号公告》设计的增值税预缴制度，主要是为了抵消营改对纳税人的影响，防止纳税人产生大量增值税。不能抵扣进项税的总额，增加了税收负担。如果不能达到这种效果，则显然有悖于系统设计的初衷。总之，作者认为应该适当地理解第一种。尽管许多省市已经发布了实施这种口径的指导方针，但是各个地区的实施口径仍然存在差异，我希望上级主管部门能够统一并保持税法的刚性和公正性。